Человечество с покон веку не придумало ничего лучше, чем строить дома на земле и жить в гармонии с природой. В древних поселениях любого оседлого народа присутствовали и охрана, и определенная инфраструктура, и, естественно, однородность социального состава. Но тогда все шло к урбанизации и скоплению людей в городах. А терерь горожанам стало тесно и душно в мегаполисах и они хотят жить на воле, но с сохранением привычного уровня комфорта - чтобы все коммуникации были и инфраструктура по полной программе. Одним словом - идет процесс субурбанизации. И основной формой этого процесса стали коттеджные поселки.
Дитя субурбанизации
До конца ХІХ в. загородные имения имели преимущественно дворяне. Затем массовое дачное строительство сумело удовлетворить потребность всех слоев российского населения в загородной жизни. Обеспеченные граждане приобретали или, как правило, снимали на лето особняк с прислугой, горячими обедами и роялем. Менее обеспеченные довольствовались простым одно-двухкомнатным домиком в селе, на берегу реки.
В советские времена тема дачного строительства нашла свое продолжение, ничем особенно не отличаясь от предыдущих периодов. Партийная элита активно обзаводилась загородными коттеджами и особняками, а народ клепал себе сарайчики и курятники на 6 сотках, гордо называя их дачами, а позднее еще и фазендами.
В 1990-х гг. на постсоветском пространстве начался настоящий дачный бум. Сотни тысяч горожан кинулись получать участки и возводить на них самые разнообразные постройки - от крошечных однокомнатных домиков до дворцов, не уступающих царским резиденциям. На рубеже тысячелетия в России появился спрос уже не просто на одиночные загородные дома, а на коттеджные поселки, а также на такие еще совсем недавно редкие виды жилья, как таунхаусы и усадьбы.
Сегодня загородное индивидуальное жилье становится все более популярным. Причем коттедж или особняк воспринимается уже не только как летняя резиденция, но и как постоянное место жительства.
И, что интересно, особняки-дворцы начала 1990-х уходят в прошлое. Все реже встречаются пулеметные вышки на въезде, доты с амбразурами на крышах и укрепрайоны по периметру.
Площадь домов в строящихся городках с каждым годом уменьшается и приближается сегодня к показателю - до 250-350 кв.м. При этом 60% отечественных покупателей интересуют дома не более двух этажей с площадью придомового участка от 15 до 40 и более соток.
Так как народ в своем большинстве потянулся за город, соответственно, границы между городом и областью сегодня уже постепенно стираются. Законы рынка диктуют бурное развитие инфраструктуры пригорода - магазинов, кафе, сферы услуг, а в перспективе - детских садов и школ. Растет число частного автотранспорта, а имеющая место конкуренция приводит к почти мгновенному появлению новых маршрутов в растущие пригороды.
Специалисты прогнозируют, что уже в ближайшее время средний класс будет все больше и больше заселять пригороды, размещаясь в собственных коттетжах, домах и усадьбах - так же, как это происходило в Европе и Соединенных Штатах еще полвека назад.
Причем поселки, имеющие множество неоспоримых преимуществ перед неорганизованной застройкой, пользуются все большей популярностью. Причин для этого достаточно. Это и создание определенной жизненной среды, в которой можно чувствовать себя безопасно и комфортно, и наличие единого плана застройки, гарантирующего, что рядом с вашим домом не появится вдруг промышленный объект, и, наконец, инфраструктура отдыха и быта, которая позволяет получать максимум удобств, не покидая пределов поселка.
Критерии выбора
По европейским меркам, коттеджным поселком считается комплекс из 30-50 жилых строений. Причем имеющий не только набор коммуникаций, но и детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы и т.п.
В России в последние годы вырос интерес к большим коттеджным поселкам в 150-200 домов. Их жители значительно экономят на ежемесячных платежах за инфраструктуру. Коммунальные услуги дорожают, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Наконец, в крупных коттеджных поселках лучше развивается сфера услуг, появляются уже не только магазины и мастерские, но и школы, детские сады.
При выборе будущего места проживания наиболее важными критериями являются в первую очередь направление и транспортная доступность. Особенно для домов, предназначенных для круглогодичного проживания. Сюда следует отнести такие факторы, как качество дорог, транспортные развязки, удобство подъезда. Эти факторы во многом влияют на престижность района для загородного строительства.
Далее, важным критерием выбора считаются экологические условия коттеджного поселка: не только непосредственное отсутствие загрязнений природной среды в данной зоне, но и наличие поблизости леса, водохранилища, озера или реки. Ведь возможность прикоснуться к природе, чистый воздух - это то, для чего жители мегаполиса приобретают коттеджи в Подмосковье, и ради этого они согласны вкладывать дополнительные средства.
Обращается также внимание на существующую в московском регионе розу ветров, чтобы учитывать, в какую сторону сносятся столичные выхлопные газы и продукты деятельности заводов.
Как говорят военные, ветер дует в компас. А над европейской территорией России преобладает западный перенос воздушных масс, обусловленный общей циркуляцией атмосферы. Следовательно, в несомненном выигрыше остаются те, кто выбирают для проживания именно северо-западные и близлежащие к ним направления.
Лучшим способом определиться с экологическими характеристиками участка для коттеджа является изучение экологической карты Подмосковья, на которой указано большинство свалок и захоронений опасных отходов. Выполнить экологическое обследование местности с анализом проб воздуха, воды и почвы помогут специалисты.
Еще один критерий при выборе - ландшафт и благоустройство. Невозможно представить коттеджный поселок без полноценного природного окружения: живописный лес, водохранилища, озера, реки и другие условия. Но привлекательный ландшафт сам по себе не является залогом красоты. Немаловажным фактором является единый архитектурно-ландшафтный облик. Современная архитектура гармонично совмещает различные стили и направления в рамках единой архитектурной концепции. А ландшафтные дизайнеры в состоянии создать облик природного окружения, соответствующий дизайну и стилю главных строений на участке, и сделать гармонию полной.
Следующий критерий - инфраструктура коттеджного поселка. Это инженерные коммуникации, круглосуточная охрана, освещение поселка, удобные внутренние дороги, детские площадки, скверики. Инфраструктура зависит от класса поселка и от его концепции. В больших поселках бизнес-класса можно встретить и спортивно-развлекательные комплексы, и салоны красоты.
Ну и последний определяющий критерий - это цена коттеджа. Поэтому не лишним будет сначала осведомиться о ценовой составляющей того поселка, в котором вы планируете купить участок, а потом уже определяться с розой ветров.
Количество коттеджных поселков в Московской области увеличивается год от года. Только за первые девять месяцев 2007 г. в Подмосковье появилось 56 новых предложений, что на 60% больше чем за весь 2006 г. Причем прирост проявляется не только в количественном, но и в структурном плане.
Долгое время поселки эконом-класса в Подмосковье были в дефиците, но рынок не стоит на месте. За прошедший год доля поселков в низшем ценовом сегменте увеличилась почти в два раза.
В элитном классе, вопреки расхожему мнению, новые проекты появляются отнюдь не на Рублевке. Законодателем моды в высшем ценовом сегменте на сегодняшний день является Новорижское шоссе, большинство новых проектов строятся именно там.
Появились на отечественном рынке и эксклюзивные предложения. Речь идет об усадьбе "Евразия", которую журнал Forbes включил в список десяти самых дорогих домов мира.
Она находится в 24 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе на лесном участке 5,4 га и состоит из просторного хозяйского дома, двух гостевых домов и спортивно-оздоровительного комплекса, соединенного с домом приемов посредством галереи. Общая площадь зданий составляет более 10 тысяч кв.м. Стоимость объекта - $100 млн.
Так что выбор загородного жилья в Подмосковье огромен и разнообразен. Найти поселок по душе могут как рядовые граждане, так и те, чьи имена прочно укрепились в списках самых богатых людей планеты. Новые предложения появляются почти каждую неделю.
Покупайте землю - ее больше не делают
Этот совет Марка Твена не теряет своей актуальности. В последнее время застройщики, девелоперы и простые граждане все чаще сталкиваются со зловещим словосочетанием "дефицит земли". Нет, земли по-прежнему много, но кому она нужна в тундре или в пустыне (если под застройку, а не под нефте- и газодобычу).
По оценкам специалистов, в 15-километровой зоне от МКАД уже освоены 80% пригодных для строительства земель. Еще около половины - в 15-50 км от столицы. Исходя из данных статистики, можно сделать вывод, что дефицит земли действительно существует.
Как известно, спрос определяет предложение. С другой стороны, по законам рынка нарушение равновесного состояния вызывает изменение цены. В данном случае снижение предложения на рынке земли провоцирует рост цен на нее.
Стоимость земли в Подмосковье демонстрирует небвывалые темпы роста, заметно превышая уровень стоимости объектов жилой недвижимости Москвы и области. Прирост стоимости подмосковной земли за последние пять лет зачастую был выше 1000%, а аналогичный показатель за последние 12 месяцев по большинству направлений - 50%. При этом цена участков в стародачных местах и на охраняемых территориях коттеджных поселков, как правило, оказывается выше приведенных значений минимум на 25%.
По оценкам экспертов, цены на землю ("в розницу" и при наличии центральных коммуникаций) в 30 км зоне от МКАД находятся на следующих уровнях:
- на Рублево-Успенском шоссе - от $50 тысяч до $300 тысяч за сотку;
- на Новорижском - $20-100 тысяч за сотку;
- на Минском и Можайском - $35-65 тысяч за сотку;
- на Киевском - $25-50 тысяч за сотку;
- на Калужском - $30-40 тысяч за сотку.
Нижняя граница цен относится преимущественно к полевым участкам, а верхняя - к лесным.
Если взять в целом по направлениям, то прирост стоимости земли в Подмосковье составил следующие величины (начиная с 2006 г.):
Это в целом, а если взглянуть на проблему более детально, то появляется много нюансов.
Например, в случае покупки участка с подрядом возникают трудности не столько при оформлении самой земли, сколько при регистрации прав собственности на строения, расположенные на участке.
Сегодня большинство застройщиков предлагают различные схемы инвестирования в строительство коттеджных поселков. Заключение инвестиционного договора на этапе строительства - самый распространенный вариант. При такой схеме покупки надо сразу определиться с двумя моментами: во-первых, когда будет зарегистрирован переход права собственности на сам земельный участок и, во-вторых, за кем первоначально будет зарегистрировано право собственности на дом - за застройщиком или сразу за покупателем.
Если право собственности на дом будет регистрироваться сразу за покупателем, то обязательства застройщика будут считаться исполненными после завершения строительства дома, ввода его в эксплуатацию и подписания акта передачи дома покупателю. А все остальные действия, связанные с регистрацией права собственности на дом, в том числе получать поэтажные планы на дом и документы о присвоении адреса, - покупателю придется осуществлять самостоятельно (если, конечно, предварительно с застройщиком не было иной договоренности). Этот процесс может затянуться, поэтому если изначальной целью покупки была скорейшая перепродажа дома, то следует учитывать задержки, связанные с регистрацией права собственности на него.
Коттеджные поселки, в которых земельные участки предлагаются исключительно с нагрузкой в виде подряда на строительство, на сегодняшний день составляют подавляющее большинство.
Причин столь активного, если не сказать агрессивного, продвижения таких поселков несколько. Например, с точки зрения инвестора, прибыль выше там, где есть подряд на землю. С позиции же агентства недвижимости, быстрее продаются поселки с готовой архитектурной и ландшафтной концепцией.
Для покупателя подряд - это гарантия того, что в поселке не будет пустых участков, не застроенных соседями по каким-то причинам, что на территории будет возведена инфраструктура, что сам поселок в конечном итоге не будет представлять собой архитектурную солянку.
Складывается картина, при которой участки с подрядом сегодня представляют собой наиболее распространенный и эффективный вид реализации. И что самое главное, он полностью соответствует сегодняшним запросам покупателей.
С другой стороны, не прекращаются дебаты о том, насколько выгодно продавать и приобретать землю в коттеджных поселках без подряда.
Есть у реализации такой земли свои плюсы и минусы. Преимущество такой продажи для продавцов - это минимальные риски. Однако в числе явных минусов можно назвать более низкую прибыль (если сравнить с продажей готовых домов). Для покупателя же такая форма реализации земли является наиболее приемлемой: он сможет значительно сэкономить средства при постройке. Однако, опять же, обратная сторона для покупателя: коттеджные поселки, в которых земля продается без подряда, строятся очень медленно. Это объясняется тем, что большинство покупателей рассматривают землю как вложение средств, а собственно строиться начинают лишь немногие.
Где же предлагается земля без подряда? Такие предложения имеются на всех направлениях, включая даже самое элитное Рублевское шоссе. Там легко найти свободные 40-50 соток для строительства. Более того, в последнее время таких предложений все больше.
Что касается Новорижского направления, то тут земля без подряда имеется в качестве предложения в поселках, где возводят таунхаусы. Когда возникает такая ситуация? Допустим, поселку принадлежат участки земли, поросшие лесом, или же отличающиеся интересным, оригинальным ландшафтом. Такие наделы стоят на порядок дороже других. К тому же обычные участки при таунхаусах - меньшей площади, в отличие от этих "особенных" наделов.
На Дмитровском и Ярославском направлениях земля без подряда реализуется "у большой воды" (там, как известно, раскинулись водохранилища), а на Калужском шоссе таким же образом продаются участки в лесу.
Если не получается в чистом виде ни один, ни другой варианты, появляется третий - "смешанный". Кроме того, есть и такие поселки - и их большинство - где сочетаются не два, а три основных вида продаж. Это и готовые дома, и земля с инвестиционным контрактом, и земля без подряда. Покупателю предоставляется возможность выбора. Если он не хочет чрезмерно тратиться, то есть возможность купить просто землю. Если же ему хотелось бы приобрести готовый дом и не заниматься строительством, он может это сделать и въехать в уже подключенный ко всем коммуникациям отделанный коттедж.
Для девелопера наибольшее значение имеет время, в течение которого он может вернуть вложенные средства. При реализации участков без подряда девелопер фиксирует прибыль и выходит из проекта. В случае продажи участка с подрядом также можно быстро получить деньги при минимуме обязательств.
Все риски в такой ситуации перекладываются на подрядчика, который, как правило, является сторонней фирмой, а не аффилированной с девелопером структурой. Таким образом, девелоперы, выбирая смешанный подход к продаже участков, прежде всего думают о минимизации рисков, связанных с конъюнктурой рынка и возможными претензиями потребителей.
Так имеет ли смысл приобретать землю без подряда? Да, если вы хотите экономить средства. Вы покупаете землю и собственными силами строите на ней дом. Однако если вы хотите сберечь не деньги, а нервы, то лучше купить дом "под ключ" - отделанный и подключенный ко всем коммуникациям - и въехать в него без всяких хлопот. Чем вы рискуете, если купите землю без подряда? Только одним: ваш (возведенный своими силами) особняк будет стоять одиноко среди пустых, незастроенных участков. Дороги, соответственно, тоже не будут подведены, так что вы будете лишены многих благ полноценной жизни в благоустроенном коттеджном поселке.
Но истина, как известно, всегда находится посередине. Несоответствие уровня требований покупателей и стоимости земельных участков в Подмосковье, низкий уровень профессионализма девелоперов, застройщиков и продавцов - вот основные причины, по которым применение любой из вышеперечисленных схем в полном объеме не представляется возможным.
А раз ни один из предлагаемых вариантов полностью не устраивает участников рынка, должны появиться коттеджные поселки совсем иного формата.
В будущем, по мнению экспертов, само понятие схем продаж (с подрядом, без подряда и смешанная) уйдет в прошлое. Со временем на рынок будут выходить земли с уже готовой концепцией развития, то есть застройщик не будет писать концепцию под отдельный поселок, но станет сам вписываться в общую концепцию развития территории, что, с одной стороны, ограничит его фантазию в проектировании, а с другой - сделает развитие Подмосковья более предсказуемым и структурным.
Наследие советских времен
Но оказывается, что приобрести участок земли, построить на нем дом своей мечты и оформить его в собственность - это еще не все.
На повестке дня оказывается прописка, которая теперь называется "постоянная регистрация". Нам она досталась в наследство от советских времен (когда человеку упорно пытались внушить, что он есть такое без "бумажки"), но недооценивать ее и сейчас не рекомендуется. Это не просто "печать в паспорте". Именно благодаря прописке вы признаны как гражданин России и обладаете соответствующими правами и обязанностями.
Необходимость получить прописку распространяется на владельцев любой, даже люксовой недвижимости - перед законом все равны. И если вы решили в Москву приезжать только на работу, а жить круглый год в своем уютном доме, то эта проблема постучится в дверь и к вам.
Ряд сложностей может возникнуть из-за категории земли, на которой стоит ваша недвижимость. Если так получилось, что она стоит на земле сельскохозяйственного назначения, то ваш дом будет считаться сезонным жилищем. С юридической точки зрения даже огромный, внушительный особняк будет проименован "жилым строением". Будь это хоть замок, юрист будет считать его дачей для летнего отдыха и домом для постоянного проживания не признает.
А вот если земля, на которой вам посчастливилось построить загородную резиденцию, подходит под категорию "земля под индивидуальное жилищное строительство" или "земля населенных пунктов", тогда совсем другое дело. Независимо от того, что вы там построите, будет считаться, что проживаете вы в жилом доме, и ваше право жить там круглый год никто не отнимет. В этом случае у вас будет почтовый ящик, в документах БТИ дом будет значиться как жилой, а ваша привязка в пространстве и будет считаться местом вашего постоянного пребывания, где вас можно найти. Адресом постоянной регистрации (прописки) в таком случае и будет почтовый адрес вашего жилого загородного дома.
Но как получить постоянную регистрацию в коттеджном поселке, если он построен на землях сельскохозяйственного назначения? Главное - действовать сообща. Порядок действий следующий: жители поселка созывают собрание и единодушным решением создают некое объединение - оно называется "некоммерческое партнерство". Эта организация и будет зарегистрирована как юридическое лицо. В таком качестве оно получит юридический адрес, расчетный банковский счет, обретет полномочия бороться за интересы членов коллектива перед лицом государства и его бюрократического аппарата.
Руководящий орган такого партнерства - общее собрание. Этот коллегиальный орган принимает решения, действуя в интересах большинства. Представляет собрание Председатель, которого оно же и избирает. Председатель является лицом выборным и полностью подотчетным Собранию, он выступает от его лица и представляет его коллегиальные интересы.
Кроме Председателя, общим собранием избирается также Правление. Его назначение - осуществлять контроль за деятельностью Председателя. Не лишним будет сформировать Ревизионную комиссию. Обычно в ее составе бывают юристы и опытный, квалифицированный бухгалтер. Председатель, Правление и Ревизионная Комиссия будут составлять костяк организации, которая называется "некоммерческое партнерство".
Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса. Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.
Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка. Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте. У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.
Комментарий специалистов
Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость":
"Классификацию загородного жилья на сегодняшний день участники рынка проводят по стоимости объектов, и она достаточно разнообразна в части ценового разброса. Общим является выделение нескольких классов - "эконом", "бизнес" и "элита".
Мы в своей классификации разбиваем бизнес-класс на две категории: "бизнес" и "бизнес+". Связано это с тем, что бизнес-класс - очень широкий по разбросу цен сегмент. Домовладением бизнес-класса можно считать объект стоимостью от $456 тысяч до $915 тысяч со средней площадью дома 307 кв.м и средней площадью участка 16 соток. К классу "бизнес+" мы относим домовладения стоимостью от $915 тысяч до $1,825 млн с домом площадью 445 кв.м и участком в 23 сотки. Таунхаусы бизнес-класса имеют среднюю площадь 220 кв.м, класса "бизнес+" - 330 кв.м.
Для объектов класса "де люкс" цена колеблется от $1,825 млн до $3,65 млн. Площадь дома в среднем - 470 кв.м, средняя площадь участка - 26 соток.
Мы также выделяем класс "супер де люкс" или "эксклюзив". Стоимость коттеджей в нем от $3,650 млн до $20 млн. Средняя площадь коттеджей - 500 кв.м, средняя площадь земельного участка - 42 сотки.
Однако ценового параметра не всегда достаточно. Например, дом стоимостью два миллиона долларов, находящийся на Ярославском шоссе не совсем соответствует классу "де люкс". Это скорее "бизнес". Поэтому в нашей классификации мы ориентируемся не только на цену, но и на портрет потребителя. То есть мы анализируем основные требования, которые потребитель предъявляет к объекту в том или ином сегменте. Так, в классе "эконом" для потребителя важна, в первую очередь, цена. Для клиентов бизнес-класса - соотношение цена-качество. В сегменте "де люкс" большое внимание уделяется уровню сервиса, наличию в поселке избыточной инфраструктуры.
Наибольшим спросом пользуются загородные резиденции на Новорижском, Киевском, Рублево-Успенском, Калужском и Ярославском направлениях, на удалении до 30 км, а на Новорижском и Можайском направлениях и на большем удалении (до 100 км).
Если говорить о количестве предложений, то наибольшее количество характерно для Новорижского, Киевского, Рублево-Успенского, Калужского и Ярославского направлений. К этой пятерке вплотную приближаются Каширское, Дмитровское и Минское направления (260, 230 и 220 предложений соответственно). Новорижское и Рублево-Успенские направления давно числятся в лидерах и на первичном и вторичном рынках по количеству и объему предложений. Набирающая обороты популярность Киевского и Калужского направлений в первую очередь связана с хорошей транспортной доступностью и малой загруженностью трасс - Киевское и Боровское шоссе расширены и обновлены до района аэропорта Внуково. Экология и природная ситуация вдоль этих шоссе также благоприятные, за исключением территорий, прилегающих к аэроузлу Внуково."
"Покупка объекта загородной недвижимости становится все более актуальной темой. Растет спрос на данные объекты недвижимости, а вместе с тем увеличивается и объем предложений. Одним из наиболее распространенных запросов является покупка объекта загородной недвижимости в коттеджном поселке. Существует несколько способов приобретения данного объекта. Это приобретение:
- земельного участка с подрядом;
- земельного участка без подряда;
- земельного участка со строением.
Рассмотрим данные варианты на примере приобретения загородного дома либо земельного участка в коттеджных поселках Villagio Estate, с которым у АН DOKI подписан агентский договор. В поселках Villagio Estate можно приобрести как земельный участок с подрядом и без подряда, так и готовые дома.
Приобретая участок земли без подряда на строительство коттеджа, клиент, во-первых, покупает только участок с подведенными центральными коммуникациями: магистральным газом, водопроводом, канализацией, электричеством и, по желанию, телефонным кабелем; во-вторых, не зависит от плана общей застройки, а сам составляет план строительства, оставляя за собой полную свободу выбора не только материалов, но и сроков исполнения проекта; в-третьих, открывает кредит самому себе: начинает строительство в удобное именно для него время, с возможностью в любой момент заморозить или возобновить его, руководствуясь лишь собственным желанием и возможностями. Приобретение участка без подряда осуществляется путем заключения договора купли-продажи и дальнейшего оформления свидетельства на право собственности.
Приобретение земельного участка с подрядом предполагает, помимо оформления вышеуказанных документов, заключение договора подряда, регулирующего взаимоотношения сторон по строительству дома. После завершения строительства дома оформляется свидетельство на право собственности на дом.
Также можно приобрести уже готовый дом, заключив договор купли-продажи земельного участка и оформив свидетельство на дом и на участок.
После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, ему необходимо закрепить свое намерение в приобретении данного объекта путем внесения аванса. Это может быть как внесение денежных средств на расчетный счет агентства недвижимости по предварительному договору купли-продажи (договору о внесении аванса), так и внесение денежных средств на расчетный счет застройщика по договору возмездного оказания услуг, договору поручения или договору бронирования (в каждой компании этот договор называется по-разному, но суть от этого не меняется).
Что же касается размера аванса, то он может колебаться в диапазоне от 4 до 10%."
Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP:
"В настоящее время покупатели склоняются к приобретению дома в организованном коттеджном поселке, так как этот вариант имеет существенные преимущества перед самостоятельным строительством (ограждение территории, охрана, наличие инфраструктуры, центральные коммуникации).
Доля коттеджей на рынке загородной недвижимости снижается, доля участков без подряда остается стабильной, а доля участков с подрядом стремительно увеличивается. То есть покупатели предпочитают выбирать один из проектов домов, предлагаемых застройщиком.
Доля участков с подрядом в 2003 г. составила 0,98%, в 2006 г. составила 16,41%, а в 2007 г. - уже 37,23%. Доля участков без подряда в 2003 г. занимала 19,21%, в 2006 г. - 4,33%, а в 2007 г. - 5,61%.
Покупка земли с домом "под ключ" или коттеджа с землей на вторичном рынке на сегодняшний день не пользуется большой популярностью, так как в готовый проект уже нельзя внести желаемые покупателем какие-либо изменения. В такой ситуации при покупке земли с подрядом существенным плюсом, с точки зрения покупателя, является возможность внесения изменений в проект.
Стоит отметить, что на данный момент вторичный рынок загородного жилья не пользуется высоким спросом, так как большинство потребителей предпочитают покупать загородное жилье на стадии участка с подрядом, либо на стадии "дом под ключ".
Можно с уверенностью сказать, что для большинства потребителей лучшим вариантом при выборе загородного жилья является земельный участок с подрядом. Покупка земли без подряда имеет смысл только в случае самостоятельного строительства жилья."
Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group:
"При выборе поселка важно учитывать и форму его дальнейшей эксплуатации. Самая простая форма организации эксплуатации - создание товарищества. В этом случае ответственное лицо выбирают сами проживающие, либо нанимают кого-либо со стороны. Таким образом сами жильцы принимают решение о выборе той или иной эксплуатирующей организации. Это может быть одна фирма, ответственная за определенный ряд работ, таких, например, как вывоз мусора, работы по благоустройству. Либо это может быть ряд компаний, специализирующихся в той или иной области.
Минусы такой формы управления поселком очевидны: заниматься всеми вопросами по управлению поселком вынуждены жильцы, которые не являются профессионалами, как в подборе эксплуатирующей организации, так и в оценке результатов работы этой компании, и не владеют механизмом сбора и отслеживания платежей. При данной форме управления коттеджный поселок будет эксплуатироваться наименее эффективно.
Другой формой управления является создание жильцами поселка управляющей компании. И тут есть два варианта:
1) управляющая организация будет полностью самодостаточной и будет самостоятельно проводить основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, мелкие ремонтные работы);
2) эксплуатирующая компания будет ограничена узким кругом специалистов, которые будут отбирать специализирующиеся в той или иной области компании, оценивать их работу, будут заниматься сбором платежей.
Что касается преимуществ или недостатков, то, если поселок большой, создание своей собственной эксплуатирующей организации может быть вполне целесообразным и приносить неплохой доход. Затраты, вложенные в создание такой организации, могут быть окуплены большим количеством взносов за эксплуатацию. Если поселок маленький, то надо просчитывать экономику, так как создание такой организации может оказаться крайне невыгодным и убыточным, что может сказаться и на качестве предоставляемых услуг. Если поселок не очень большой, имеет смысл нанять одного-двух специалистов, которые будут заниматься подбором хороших подрядных организаций, ответственных за то или иное направление (например, работы по благоустройству или ремонт дорожного полотна). Нанимая специалистов, управляющая компания снимает с себя определенные риски.
Создавать собственные эксплуатирующие организации целесообразно в том случае, когда в поселке 150-200 домов. Например, в Международном жилом комплексе "Росинка" наша управляющая компания создала отдельное эксплуатационное управление, которое функционирует в течение 24 часов. У нас в штате работает более 200 человек и в собственности большое количество единиц техники (снегоуборочной, поливочной и т.д.). Конечно, служба эксплуатации - это дело очень хлопотное, но для повышенной стоимости и привлекательности проекта это всегда было одним из важнейших факторов.
Существует еще одна форма управления поселком - это привлечение самим застройщиком профессиональной независимой эксплуатирующей организации, у которой уже может быть опыт эксплуатации ряда поселков. Это очень удобно - привлекается одна компания, которая снимает головную боль с застройщика и занимается всеми вопросами, касающимися эксплуатации этого поселка. Но, к сожалению, на сегодняшний день такие компании только начинают появляться на рынке. Причем подобные организации сейчас в основном связаны с городской недвижимостью, особенно это развито в сегменте коммерческой недвижимости. Говорить о подобных фирмах на рынке загородной недвижимости пока рано. Но уже сейчас понятно, что этот сегмент будет активно развиваться. Наличие предоставленной застройщиком управляющей компании - это весьма удобно для покупателей домов в поселке, что скажется как на стоимости недвижимости в поселке, так и на привлекательности самого объекта."
Иван Гурьев, директор по развитию Инвестиционной компании "Жилторг":
"Не так давно земельные участки, находящиеся за чертой города, принадлежали колхозам, совхозам и иным сельскохозяйственным предприятиям. Позже в период приватизации эти земли передавали в собственность частями (так называемыми земельными паями). Но смена собственника земельного участка не повлекла за собой смену вида использования участка. Осуществлять деятельность на землях сельхозназначения могут только сельскохозяйственные организации, либо крестьянско-фермерские хозяйства, причем использовать эту землю можно только в целях ведения сельского хозяйства.
Если купленный дом в котеджном поселке стоит на земле сельскохозяйственного назначения, то ваш дом будет считаться дачей для летнего отдыха, даже если это огромный особняк. Домом для постоянного проживания его не признают. А вот если земля, на которой стоит ваш дом, подходит под категорию "земля под индивидуальное жилищное строительство" или "земля населенных пунктов", тогда это совсем другое дело. Независимо от того, что там построено, данная постройка будет считаться пригодной для круглогодичного проживания. Там
будет почтовый ящик, а в документах БТИ дом будет значиться как жилой. Адресом постоянной регистрации (прописки) будет почтовый адрес загородного дома.
Нужно признать, что большая часть участков под коттеджную застройку принадлежит к той самой категории "земель сельскохозяйственного назначения". И перевести эту категорию в другую - "земля под индивидуальное жилищное строительство" или "земля населенных пунктов" довольно сложно - это требует огромного пакета всевозможных документов, на получение которых зачастую уходит не один год. Перевод земли из категории в категорию существенно меняет ее стоимость.
Если вы приобрели дом в коттеджном поселке, который находится на землях
сельскохозяйственного назначения, из этой ситуации есть выход. Организовать Некоммерческое партнерство, зарегистрировано его как юридическое лицо, коллегиально принять решение о необходимости предоставления почтовых адресов, направить запрос в районную Администрацию, и, скорее всего, статус коттеджного поселка будет изменен. У каждого домовладельца появится домовая книга, то есть сам владелец дома сможете прописывать, кого захочет.
На сегодняшний день все крупные строительные компании, занимающиеся коттеджными поселками, сами переводят землю в категорию индивидуального жилищного строительства. Клиенты таких компаний без проблем в будущем смогут получить постоянную подмосковную загородную прописку. Для тех, кто собирается воспользоваться ипотечным кредитом, эта очень важный аспект, так как этим в первую очередь поинтересуются сотрудники банка. И если приобретаемая недвижимость находится на земле сельскохозяйственного назначения, велика вероятность, что в кредите откажут."
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
