При выборе загородной недвижимости на решение покупателя влияет несколько факторов, среди которых транспортная доступность, экологические условия, ландшафт, благоустройство, инфраструктура и цена. Совокупность этих критериев определяет степень востребованности и популярности загородного направления. Мы попросили Алексея Остробородова, коммерческого директора ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания", рассказать о преимуществах и недостатках основных направлений Подмосковья.
Запад и Северо-Запад
Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания"
Одним из самых престижных и экологически чистых мест по праву считается северо-западное направление. В первую очередь из-за хорошей экологии: в этой части Подмосковья практически отсутствуют промышленные предприятия, а преобладающая роза ветров не дает попадать сюда московскому смогу. Западное направление Подмосковья пользуется устойчивым спросом у покупателей. Повышенный интерес к этому направлению продиктован благоприятной экологической ситуацией, обилием лесных массивов, удобным транспортным сообщением с Москвой, а также сформировавшимся имиджем престижного направления. Соответственно, цены на квартиры здесь одни из самых высоких в Подмосковье. Наибольшей популярностью пользуются новостройки в приближенных городах к Москве. Так, квартиры в Красногорске в монолитно-кирпичном доме предлагаются по $2,8-3 тысячи за 1 кв.м. В Одинцово средняя цена за кв.м колеблется между $2,7-2,9 тысячи, в Химках средняя цена в новостройке в хорошем районе с видом на парк составит примерно $2,8-3 тысячи за кв.м.
Города, расположенные на западе Подмосковья, стали активно застраиваться раньше городов по другим направлениям и по-прежнему опережают их по своему развитию. Здесь ведется очень активное строительство монолитных и монолитно-кирпичных домов.
Покупателей данное направление интересует еще и потому, что на западе области хорошо развит общественный транспорт. В Одинцове и Красногорске сформирована качественная инфраструктура: торговые центры, культурные и спортивно-оздоровительные комплексы.
То же самое можно сказать и о Химках. Химки - это город с большими перспективами и планами, который, несмотря на загруженность трафика, пользуется большой популярностью. Кроме того, Химки позиционируется как полноценный пригород Москвы с собственными торговыми и бизнес-центрами, развитой инфраструктурой, большим количеством рабочих мест. Поэтому транспортный вопрос для жителей вторичен. Как и в любом полноценном пригороде, людям не обязательно ездить на работу в Москву. А раз так, цены здесь будут идти только вверх, причем эта тенденция затронет полностью все ближнее Подмосковье.
Именно эти города сегодня задают темп развития Подмосковья в целом.
Север и Северо-Восток
Довольно привлекательно выглядит и северное направление. Но по уровню престижности оно явно не на первом месте. На наш взгляд, это направление очень перспективно. Не так давно состоялось открытие транспортной развязки Королев - Мытищи. Вместе с этим рассматривается проект прокладки платной магистрали. Строительство трассы Москва - Переславль-Залесский ("дублера" Ярославского шоссе) намечено на 2008-2012 гг. Шоссе протяженностью 130 км пойдет через Московскую, Владимирскую и Ярославскую области в обход промышленных центров и городов, связь с которыми будет осуществляться через специальные подъездные пути. Все это, несомненно, разгрузит существующую трассу.
Если повысится пропускная способность Ярославки, то можно ожидать роста интереса к этому направлению со стороны девелоперов рынка загородной недвижимости в сегментах бизнес-класса и эконом-класса, а также в новом сегменте - дальних дач, усадеб. Соответственно, стоимость земель по данному направлению будет расти в соответствии со средним для рынка уровнем, то есть приблизительно на 20% в год.
Если говорить о приобретении жилой недвижимости на севере Москвы, так средняя цена за кв.м в Королеве составляет $2,8-2,9 тысячи, в Мытищах - $2,7-2,8 тысячи.
Экологическая обстановка на севере Москвы достаточно благоприятна. На ней не наблюдается критических зон, как, например, на востоке Москвы.
Хочется отметить качество ланшафта и достопримечательности этого направления. Ярославское шоссе обладает превосходными лесными массивами и целым рядом водохранилищ и озер. Северное направление богато местами, значимыми для русской культуры. Здесь находятся Троице-Сергиева лавра, старинный центр народных промыслов Жостово; "театральная" усадьба "Любимовка", где прошли детство и юность Станиславского; усадьба "Мураново", где жили Федор Тютчев и Сергей Аксаков; усадьба "Абрамцево", которая в свое время принадлежала крупному промышленнику и меценату Савве Мамонтову и являлась центром художественной жизни на рубеже XIX-XX вв.
Юго-Запад
На третьем месте юго-западное направление. Основным преимуществом этого направления является хорошая транспортная доступность. Современная трасса с качественным покрытием и отсутствием пробок. В ночное время трасса освещается вплоть до Троицка. Однако стоит учесть, что добраться сюда могут лишь владельцы собственных авто, так как железная дорога отсутствует. Москва и большинство населенных пунктов Калужского шоссе сообщаются с помощью маршрутных такси и автобусов от станции метро "Теплый Стан".
С точки зрения экологии Калужское и Киевское шоссе являются одними из самых благоприятных. Здесь практически отсутствуют промышленные объекты, свалки, поскольку еще в годы первых социалистических пятилеток было принято решение с учетом розы ветров не застраивать Калужское направление промышленными предприятиями.
Одно из самых уникальных мест Калужского шоссе - "Шишкин лес", где гармонично сочетаются лиственные и хвойные леса. Одна из достопримечательностей направления - водопад "Радужный" на реке Наре недалеко от деревни Горки.
Основными примечательными местами Киевского шоссе для покупателей и арендаторов загородной недвижимости являются стародачные места: Переделкино, Апрелевка, Алабино и усадьба Мусина-Пушкина - Валуево. Сейчас активно застраивается "Московский", - все это дает основания предполагать, что рынок загородной недвижимости Киевского направления будет развиваться значительно успешнее.
Среди всех положительных моментов юго-западного направления есть и минусы. К сожалению, многим, кто имеет загородный дом в Калужском направлении, на работу приходится ездить в Москву, чего не скажешь о северо-западе, где сосредоточено большинство офисных центров.
На юго-западе расположены города с большими перспективами - Троицк, Пушкино и Красноармейск. Пушкинский район, на территории которого находится Красноармейск, имеет несколько интересных особенностей. С одной стороны, район близок к Москве - его южная граница не далее 20 км от Кольцевой дороги. С другой стороны, это один из наименее загрязненных районов Подмосковья с благополучной экологией. Традиционно именно в Пушкинском районе размещались предприятия пищевой промышленности.
Город Красноармейск имеет дорожное сообщение с Ярославским шоссе, Малым Московским кольцом, а также железнодорожное сообщение с ярославским направлением Московской железной дороги, станцией Софрино. Этот город выглядит очень перспективно, но по достоинству не оценен.
Если говорить о ценовой политики юго-западного направления, то средняя цена за кв.м в Троицке составляет примерно $2 тысячи, в Красноармейске - $1,9 тысячи, Пушкино - $2,1 тысячи.
Если говорить о домах и участках, расположенных вне в коттеджных поселков, то динамика цен зависит - по общему правилу - от удаленности от МКАД. Ценообразующими факторами являются также близость к водоему, лесу, хороший подъезд, наличие коммуникаций и инфраструктуры. Стоимость земли на расстоянии 30−40 км от МКАД варьируется от $5 тысяч до $10 тысяч за сотку, в элитных и стародачных местах нижняя ценовая планка составляет $20 тысяч за сотку.
В целом Калужское направление - один из наиболее перспективных сегментов загородного рынка для активного качественного строительства. Территория с большими лесными участками, множеством рек и озер, прекрасной инфраструктурой и удобной трассой является идеальным местом для комплексного, концептуального освоения. А множество санаториев, старинных усадеб, памятников архитектуры, спортивных центров, а также научных и образовательных объектов - лишь добавляют привлекательности этому региону.
Восток, Юго-Восток и Юг
Неблагоприятные направления Москвы - восток и юго-восток. Они считаются малопрестижным по причине плохой экологии и удручающей ситуации на дорогах. К тому же весь восточный и юго-восточный сектор Подмосковья - это индустриально-промышленная зона. И примыкает она к малопривлекательным на рынке недвижимости Москвы районам, населенным в основном людьми с невысокими доходами.
На юго-востоке есть интересные красивые места, богатые и исконно русскими ландшафтами вдоль берегов Москвы-реки, но, как говорится, из одного ландшафта поселок не скроишь. Строительство дорогих домов в этой зоне обречено на провал. И все это из-за близости к промышленности - к Капотне, Люберцам, Белой Даче и "благоухающей" Томилинской птицефабрике.
Пропускная способность на дорогах тоже не радует - пробки образуются в любое время и в любую сторону.
Среди негативных моментов этого сектора, есть один плюс, который хоть как-то может скрасить ситуацию - низкая стоимость жилья. Цена на жилую недвижимость на юго-востоке - вот, пожалуй, на сегодняшний день единственный положительный и немаловажный для покупателей фактор.
Ценовая политика на востоке, юго-востоке складывается следующим образом. В Балашихе средняя цена за кв.м составляет $2,08 тысячи, в Люберцах - $2,2 тысячи, в Железнодорожном - $1,96 тысячи.
Мало положительного можно сказать и про южное направление Москвы. Местная экология, инфраструктура, транспортная доступность и престижность этого сектора оставляет желать лучшего. Цены на жилую недвижимость здесь практически не отличаются от цен на юго-востоке. В Домодедово средняя цена за 1 кв.м - $2,2 тысячи.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
