Казахстан - современная азиатская страна, богатая полезными ископаемыми и культурно-историческими традициями. Его географическое положение не позволяет включиться в борьбу за присоединение к Европейскому союзу, что сохранило казахам много жизненных сил для превращения своей земли в самое развитое государство Средней Азии. А рынок недвижимости Казахстана является отражением общего экономического подъема в этой стране.
Основа процветания
Степные территории современного Казахстана издревле заселяли кочевые племена. Историки утверждают, что именно здесь впервые люди одомашнили лошадь. И именно здесь пролегал Великий шелковый путь - система древних караванных дорог, соединявших Японию, Корею и Китай с Центральной Азией, Ираном, государством сельджуков, Русью и Византией. Эта торговая магистраль зародилась в III в. до н. э. и просуществовала до XVI в.
По ней шли самые разнообразные товары - шелк, полотно, драгоценные камни и серебро, лекарства и красители. На продажу и в качестве редких подарков везли и вели коней, соколов, слонов и гепардов, носорогов, и страусов, и многочисленных рабов. Благодаря Великому шелковому пути шел активный обмен культурными и научными достижениями.
Современный Казахстан является достойным наследником своего славного прошлого. В стране активно добываются уголь, газ, железные и медные руды. Есть в Казахстане и богатые месторождения нефти. На сегодняшний день подтвержденные запасы нефти в республике составляют около 30 млрд баррелей или 4 млрд тонн нефти. К 2010 г. в Казахстане планируется увеличить добычу нефти до 100 млн тонн в год, а к 2015 г. - до 150 млн тонн в год. В результате Казахстан войдет в десятку крупнейших нефтедобывающих стран мира. Из чего следует, что основным источником доходов в республике являются доходы от экспорта нефти и нефтепродуктов.
Но этим богатства Казахстана не ограничиваются. В стране добывается еще один вид современного стратегического сырья, одно упоминание которого вызывает уважение к стране-обладательнице и желание с ней дружить - уран. Разведанные запасы урановых месторождений Казахстана составляют 1,69 млн тонн, что составляет 21 % от мировых запасов (2-е место в мире по состоянию на 2005 год). Урановым бизнесом в стране занимается образованная в 1997 году государственная компания "Казатомпром". В 2005 году по объемам добычи урана компания заняла 3-е место в мире (после канадской Cameco и французской Cogema).
Богатые недра и прагматичная политика президента Казахстана Нурсултана Назарбаева, который уже 20 лет бессменно правит страной, обеспечили прочную основу ее экономического развития. Залогом дальнейшего процветания Казахстана является растущий приток нефтедолларов, экспорт зерна и металлов, а также правительственные резервы - $21,1 млрд в нефтяном фонде и $17,4 млрд золотовалютного резерва.
Этапы большого пути
Развитие рынка недвижимости Казахстана проходило в несколько этапов.
Первый этап характеризуется наиболее бурным развитием рынка недвижимости. В начале 1990-х гг. открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме. Спрос намного превышал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившуюся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, поэтому продавцов было еще мало, а покупателей было уже достаточно.
На втором этапе появляются первые нормативные акты. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать приличные доходы. Соответственно, начинается приток в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Цены на жилье начинают расти. Возникают новые формы обслуживания клиентов. В частности, появилась и стала широко распространяться практика продаж квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог жилья. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательства реализовать квартиру клиента в определенный срок.
Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что естественным образом привело к снижению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. Со второго полугодия 2001 г. наступил новый этап развития рынка недвижимости Казахстана - этап стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране - невысоких темпов инфляции, а также плавной и ограниченной девальвации национальной валюты к доллару США.
В течение последних нескольких лет рынок недвижимости Казахстана переживает стремительный рост. Цены на недвижимость превысили по своему уровню показатели многих развитых стран и держатся на очень высоком уровне, не уступающем уровню большинства крупных мировых столиц. Основными причинами подорожания являются рост цен на землю и строительные материалы, постоянный рост зарплат строителей, очень высокие цены на создание строительно-архитектурного проекта под новое здание, увеличение доходов населения, снижение процентных ставок по ипотеке, недостаточное количество собственных стройматериалов.
Особенно ценится недвижимость Алма-Аты, Астаны и других больших городов. В Алма-Ате, к примеру, в 2000 г. один квадратный метр стоил около $100-150, но за последние 7 лет цены выросли более чем в 20 раз. Сегодня средняя цена по городу составляет около $3,5 тысячи долларов, в новых домах, расположенных в центре, трудно найти квартиру по цене ниже $5-6 тысяч за метр. Особенно быстро раскупаются успешные объекты строительных компаний, имеющих безупречную деловую репутацию, а также жилье бизнес-класса в хороших местах.
Местная классификация
Городская недвижимость Казахстана соответствует следующим критериям.
Элитная недвижимость. Для строительства элитных домов выбираются наиболее престижные районы с уже существующим элитным окружением и качественной инфраструктурой. Жилой дом данного класса, как правило, располагается в центре города с хорошей транспортной доступностью. Дома строятся по индивидуальным проектам. Предполагаются свободные планировки, простор, наличие большой кухни, возможно, совмещенной со столовой, лоджии, гостиные, холлы, дополнительные санузлы. Приблизительная площадь квартир: 1-комнатные - начиная от 50 кв.м, 2-комнатные - от 80 кв.м, 3-комнатные - от 100 кв.м.
У жилья этого класса система отопления должна быть автономной, должны присутствовать все системы безопасности - круглосуточное видеонаблюдение, система пожаротушения, принудительная вентиляция, система кондиционирования, высокое качество лифтов и др.
В Казахстане 90% элитных домов - монолитно-каркасные. Используются высококачественный бетон, современные европейские системы опалубки. Применяются материалы, специально предназначенные для возведения домов по монолитным технологиям: пескоблок, шлакоблок, керамзитоблок, пеноблок, керамический кирпич, а также более сложные и эффективные способы отделки фасада. Наиболее часто практикуются устройство вентилируемого фасада с облицовкой керамогранитом и отделка высококачественным керамическим кирпичом.
Элитный объект должен быть малонаселенным, как правило, 1-2 квартиры на площадке, не более 60 квартир в доме.
Недвижимость бизнес-класса. Дома этого класса могут быть расположены в центре и в прилегающих к центру районах, с необходимыми объектами социально-бытового назначения.
Технологии домостроения - панельные, каркасно-блочные, с возможностью свободной планировки. 50-60% домов - сборное строительство, 40-50% - монолитное домостроение (при возведении домов повышенной этажности). Основной стеновой материал, применяемый в новостройках данного класса, - силикатный кирпич. Межкомнатные перегородки - гипсокартон, силикатный кирпич. Отделка фасада - преимущественно облицовочный кирпич. Приблизительная площадь квартир: 1-комнатные - от 45 кв.м, 2-комнатные - от 60 кв.м, 3-комнатные - от 80 кв.м. Из инженерных систем - только необходимые - охранные, пожарные системы. Отопление может быть как автономное, так и централизованное.
Недвижимость эконом-класса. Месторасположение этих домов не имеет основополагающего значения - они могут быть в удаленных от центра "спальных" районах, где ведется строительство новых микрорайонов. Как правило, дома эконом-класса - это жилые дома панельного домостроения без возможности свободной планировки. Для покупателей, ориентированных на жилье эконом-класса, важен рациональный подход к метражу: среднего размера кухня, не слишком большие комнаты и минимальные коридоры. Приблизительная площадь квартир в домах эконом-класса: 1-комнатные - 35-45 кв.м, 2-комнатные - 50-60 кв.м, 3-комнатные - от 70 кв. м.
Последствия кризиса
Иностранные займы финансируют около 45% от общей суммы активов Казахстана (в России доля иностранных займов не превышает 16%, а в Украине - 14%). Подобная структура банковских долговых обязательств Казахстана стала основной причиной столь серьезного влияния мирового финансового кризиса на состояние банковской системы этой страны.
Для казахских банков американский кризис стал настоящей шоковой терапией. Многие из них до сих пор держат негласный мораторий на выдачу займов. Остальные резко ужесточили условия получения любых кредитов.
Сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотечным кредитам тоже существенно возросли. Если до кризиса для оформления ипотеки было достаточно собственных средств в размере 15% от стоимости квартиры, то сейчас банки требуют от 30 до 50%. Так, в столице Казахстана на сегодня самый большой процентный взнос по ипотеке требуют Альянс Банк и банк "ТуранАлем" - 50%. На 30% первоначального взноса соглашаются Цеснабанк, АТФБанк и Народный банк. По-прежнему сохраняет размеры первоначальных требований Банк Каспийский - 15% для вторичного рынка недвижимости и 16% при долевом участии. При этом Каспийский удерживает и самый низкий процент годовых выплат по ипотеке на вторичном рынке жилья - 14,24%. Вместе с тем при долевом строительстве этот показатель у банка один из самых высоких - от 25%. Цеснабанк поднял процентную ставку годовых до 17,9%. Народный банк установил 15% годовых. У Альянс Банка и АТФБанка сегодня по 16,5%, а у БТА - от 21% и выше.
Большинство специалистов склоняется сегодня к мнению, что если сложившаяся на мировых финансовых рынках ситуация сохранится, то и условия ипотеки останутся на нынешнем уровне. В таком случае, согласно прогнозам, стабилизация затянется на неопределенный срок. Затем цены на вторичном рынке могут незначительно понизиться, а первичное жилье станет дорожать. Если же банки вновь смогут привлекать деньги на прежних условиях, то и ипотечные ставки вернутся на круги своя. В этом случае ожидается поступательный и стабильный рост цен.
Меры регулирования
На рынке недвижимости Казахстана, так же как и в других странах СНГ, широко применяется долевое участие инвесторов в финансировании строительства. Причины вполне понятны - недостаточная степень участия государства в финансировании жилищных программ и дорогие ипотечные кредиты.
В Казахстане с 1 января 2007 г. введен в действие Закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Этот закон регулирует общественные отношения, связанные с возведением жилых зданий путем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого участия их в строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве. В нем раскрываются такие понятия, как "дольщик", "застройщик", "договор о долевом участии в жилищном строительстве" с указанием прав и обязанностей участников долевого строительства.
В законе сформулированы требования к застройщику. В частности, застройщику запрещено обременять земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости в качестве обеспечения исполнения обязательств перед третьими лицами и в целях исполнения обязательств перед дольщиками. Это означает, что компания-застройщик не сможет получить кредит в банке, заложив объект, который строит на деньги дольщиков. Застройщик обязан осуществить страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков, и средства дольщиков должны быть защищены страховой компанией.
Также определены требования к договору. Компания-застройщик, намеревающаяся заключить договор о долевом участии в жилищном строительстве, сможет сделать это при выполнении следующих условий: если ей в установленном законом порядке будет предоставлен земельный участок для строительства жилого здания либо будет дано разрешение на использование участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, под строительство, а также при условии завершения нулевого цикла застройки объекта строительства.
Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания. И что важно: застройщик вправе заключать с дольщиками договор о долевом участии в жилищном строительстве, если у застройщика есть собственный капитал на момент заключения договора не менее 12% от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.
В довершение, новый закон определяет, что для занятия деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве теперь требуется лицензия.
Кроме того, правительство Казахстана заявило о намерениях взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости. Вмешательство государства в рыночную экономику, может быть, не лучший, но в данной ситуации единственный способ остановить безудержный рост цен на рынке недвижимости.
Историческая справка
Государственность у казахов сформировалась к 1470 г., когда на территории Казахстана, в его юго-восточных районах - Семиречье и в долинах реки Чу - казахские султаны Джанибек и Гирей смогли возглавить многочисленные племена, объединившиеся в племя "казах", "казахи". Так возникло Казахское ханство.
В начале XVI в. при Касымхане Казахское ханство укрепилось, расширились его границы, в состав ханства вошли сырдарьинские города Туркестан, Отрар, Сайрам, Сауран, Сыгнак, Сузак, Чимкент. Казахстан стал широко известен в Азии и Европе.
Но уже в середине XVII в. с востока на Казахское ханство начались набеги правителей джунгаров. Набеги продолжались вплоть до смерти хана Тауке 1718 г., после чего в государстве казахов начались распри между представителями степной аристократии, что привело к ослаблению ханства. Казахское ханство разделилось на три Орды (Старшая, Средняя и Младшая), которыми правили свои ханы. Этим воспользовались джунгарские ханы, начавшие 1723 г. уже полномасштабное завоевание территории Казахского ханства. Начался процесс дезинтеграции и упадка, завершившийся вхождением страны в состав Российской империи.
К 1866 г. вся современная территория Казахстана находилась под властью России. Правительство Российской империи не вмешивалось в традиционный уклад жизни кочевников, и казахские племена, как и прежде, вели кочевой образ жизни на отведенных им русским правительством степных территориях. Часть территории Старшего и Среднего жузов оказалась под властью Империи Цин. Ханская власть была ликвидирована.
Далее 1917 г.: развал Российской империи. Гражданская война, разруха, голод. Казахстан стал местом ссылки для преступников и военнопленных, ссылки по национальному признаку, ссылки для врагов народа и других неугодных личностей, которых необходимо было держать под присмотром. Это знаменитые КАРЛАГ, АЛЖИР, лагеря военнопленных немцев и японцев, места ссылки чеченцев, ингушей, поляков, греков и других народов.
В Великую Отечественную войну Казахстан выступал в роли плацдарма для эвакуации предприятий и принимал беженцев с европейской части СССР. Академия Наук тогда базировалась в Боровом, а Мосфильм квартировал в Алма-Ате, где Сергей Эйзенштейн снимал свои фильмы.
Космическая тема
Казахстан наряду с Сибирью стал одним из главных источников природных ресурсов и сельхозпродуктов для СССР. Кроме того, наличие огромных малонаселенных пространств само собой подразумевало использование республики как одного гигантского военного полигона. Семипалатинский ядерный полигон, полигоны Эмба и Сарышаган, а также космодром Байконур занимали примерно 10-15% от площади республики.
С 1992 г. на космодроме Байконур была приостановлена обширная деятельность. Космодром и город практически опустели. Но уже с 1994 г. Россия возобновила свои космические программы на Байконуре, заключив соглашение с Казахстаном на эксплуатацию космодрома в течение 20 лет с последующим продолжением соглашения.
Это сделано, конечно, не просто так. В России тоже обширные просторы и вполне достаточно места для того, чтобы построить десятки космодромов на достаточном удалении от всеобщего обозрения. Что и реализовано на севере в Плесецке, на юге в Кап Яре и на востоке в Благовещенске. Но все три полигона являются только военными и на роль космодромов претендовать не могут по многим причинам.
И прежде всего по причине их не подходящего для космических целей местоположения. Почему в США космодром находится на мысе Канаверал во Флориде, Франция построила космодром во Французской Гвиане, космодром Бразилии расположен в северной части страны, а платформа Sea Lounch во время запуска размещается в океане на широтах, близких к экватору? Экватор, а вернее близость к нему, и объединяет все космодромы мира. И в основе этого объединения лежит закон всемирного тяготения.
А космодром построить - это вам не ешака купить. Поэтому Россия и Казахстан будут еще долго "дружить домами". Тем более что программа американских "шаттлов" в последнее время часто давала сбои, и все чаще экспедиции к космической станции отправлялись именно с Байконура. Благодаря этому город и космодром продолжают жить и развиваться.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
