Отечественный рынок жилой недвижимости продолжает расти и развиваться, несмотря на финансовый кризис. В условиях обострившейся конкуренции девелоперы стараются выделить свой проект из общей массы за счет внедрения новых форматов жилья. Лейнхаусы, дуплексы, мезонеты... Но зачастую необычное название - это лишь маркетинговый ход. О новых названиях и новых форматах на российском рынке жилья нам рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED.
Какие новые форматы жилья появились на рынке недвижимости?
В настоящее время на рынке загородной недвижимости происходит активное развитие различных форматов жилья в рамках одной застройки. Несколько лет назад застройщики совмещали коттеджи с таунхаусами или дуплексами, а в настоящее время в структуре поселков стали появляться малоэтажные дома, предлагающие квартиры. Например, в коттеджном поселке "Павлово" продаются дома стоимостью от $1,3 млн до $3 млн, таунхаусы от $600 тысяч до $1 млн и квартиры в малоэтажном доме за $200-350 тысяч.
Таунхаусы, лейнхаусы, пентхаусы и доходные дома нельзя называть новыми форматами. Таунхаусы являются наиболее востребованным на сегодняшний день. Они существуют не менее 10 лет на российском рынке недвижимости и появились как в сегменте загородной недвижимости, так и городской недвижимости. Например, в Москве это "Палаты Муравьевых", "Три Тополя". На рынке стали появляться различные их вариации, отличающиеся как архитектурными решениями (лейнхаусы) или планировкой (выходы спроектированы по разные стороны секции), так и количеством квартир в секциях (дуплексы).
Что Вы можете сказать про виллеты и лейнхаусы?
Иногда девелоперы, чтобы выделить свой поселок из общего объема предложения, придумывают новое название для таунхаусов - например виллеты. Лейнхаусы - это те же таунхаусы, но с другим названием. Так что это можно смело считать маркетинговым ходом. Их стоимость зависит от месторасположения самого поселка и его статуса. Например, стоимость лейнхаусов в коттеджном поселке "Ильинское" (9 км от МКАД по Ильинскому шоссе) - от $1 млн до $2 млн, в коттеджном поселке "Кленовая роща" (9 км от МКАД по Новорижскому шоссе) - от $750 тысяч до $1 млн. "Ильинский квартал", расположенный на Ильинском шоссе в 12 км от МКАД, - $1,5 млн. "Кристалл Истра" (14 км по Новой Риге) - от $1,4 млн до $2 млн, "Покровское" на Новорижском шоссе в 26 км от МКАД - от $340 тысяч до $800 тысяч, причем с большими участками - около 7 соток.
А в поселках какого класса их можно приобрести?
Независимо от названия сблокированные дома относятся к бизнес-классу, а в зависимости от качества постройки и характеристик самого поселка они могут сдвигаться как в сторону класса "бизнес+", так и в сторону экономкласса.
Сейчас среди состоятельных клиентов большой популярностью пользуются пентхаусы. Давно ли они появились на рынке недвижимости?
Что касается пентхаусов, то их нельзя позиционировать, как отдельный вид недвижимости. Практически это последний этаж дома. Пентхаусы также не являются новинкой, они уже давно существуют в районе "Золотой мили" на Остоженке, на Патриарших и в других престижных и дорогих районах Москвы. Пентхаус должен по своему статусу иметь определенные параметры, поскольку является самой дорогой квартирой в доме. Так, например, его площадь должна быть больше, чем у остальных квартир дома. Часто у него есть большие террасы и иногда даже собственный лифт.
Иногда застройщики при проектировании домов обращаются к нам как консультантам с вопросом: делать ли им пентхаусы маленькой площади? Это невозможно, потому что пентхаус является самым дорогим продуктом в элитных домах. Так, стоимость пентхаусов на Остоженке составляет от $50 тысяч за кв.м без отделки и может доходить до $80 тысяч за кв.м с отделкой.
В дореволюционной России были востребованы доходные дома. Насколько они интересны в настоящее время?
Доходный дом - это дом, который принадлежит одному лицу (физическому или юридическому) и сдается в аренду поквартирно. Примером московских доходных домов могут служить дома на Чистопрудном бульвар или дом в Гнездниковском переулке. До Революции в Москве было достаточно много доходных домов разных категорий. Есть ли в наше время доходные дома? В полном понимании данного исторического контекста я таких не знаю. Целыми домами жилую недвижимость в Москве никто не выкупал, или такие факты тщательно скрываются.
Почему так происходит?
Все дело в доходности проекта. Арендный бизнес окупается довольно долго, а недвижимость в Москве очень дорогая, поэтому инвесторам невыгодно закапывать деньги в проекты с маленькой доходностью.
Пожалуй, есть несколько примеров доходных поселков, в частности "Росинка", а также доходных апарт-отелей, таких как "Парк Плэйс", где все здание принадлежит одному юридическому лицу и представляет из себя практически гостиницу с апартаментами.
Апартаменты на российском рынке недвижимости - новый продукт, что они из себя представляют?
Специфическая черта апартаментов заключается в том, человек может там проживать, но не может быть прописан. Такой вид недвижимости изначально приобретается, чтобы сдавать в аренду, также его можно использовать под офис. Таким образом, покупатель апартаментов, например в Москва-Сити, получает возможность приобрести небольшой офис в отличном месте, так как выкупить офисные площади можно только большими площадями от 500 кв.м.
В других сегментах апартаменты являются спорным продуктом для проживания, так как покупатели с ограниченным достатком по-прежнему принципиально относятся к возможности прописки, ведение арендного бизнеса для них не является массовым явлением, а офисы им не нужны, поскольку они, как правило, работают в сфере менеджмента какой-либо компании.
Различаются ли апартаменты и квартиры по стоимости?
Как правило, апартаменты стоят чуть дешевле, чем квартиры в том же комплексе: например, "Аквамарин", корпус "Г", стоил примерно на 10-15% меньше остальных корпусов с квартирами. Цена на апартаменты в Сити в зависимости от дома и этажа составляет от $13,4 тысячи до $25 тысяч за кв.м.
Надо отметить, что в дорогом сегменте апартаменты покупаются не только под офисы или сдачу в аренду, но и для проживания, так как невозможность прописки смущает далеко не всех покупателей, а возможность купить жилплощадь по более низкой цене довольно привлекательна. Но, по моему мнению, апартаменты не могут быть массовым продуктом на нашем рынке в связи с отсутствием массового потребителя.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
