Кризис на рынке ипотечного кредитования США перерос в кризис на мировых финансовых рынках. Повсеместно падают индексы, миллиардеры чудесным образом превращаются в миллионеров, а всемирно известные банки с вековой историей становятся банкротами. Даже рынок недвижимости, опора и надежда многих поколений, не устоял. Кризис бродит по всему миру волна за волной. И неизвестно, что еще может произойти. А главное, где и когда. Тем не менее, есть города, для которых устоять перед кризисом - вполне выполнимая миссия. Один из них - город Нью-Йорк. По разным, но всегда объективным причинам квадратные метры здесь по-прежнему драгоценны.
ГЕОГРАФИЯ И ЦЕНЫ
Сегодняшние границы Нью-Йорк приобрел в 1898 г. Манхэттен, Бруклин, Статен-Айленд, Квинс и Бронкс - это пять административных частей (боро) Большого Нью-Йорка.
Манхэттен - сердце Нью-Йорка. Остров был куплен некогда у индейцев племени Ман-на-Хатта за $24, а ныне так плотно застроен небоскребами, что небо можно увидеть, только задрав голову.
Вдоль всего острова проходит знаменитый Бродвей - средоточие банков, магазинов, театров. Пятая авеню - самая фешенебельная улица Нью-Йорка, здесь самые роскошные магазины, знаменитые рестораны и отели, множество других достопримечательностей.
Статуя Свободы - символ американской демократии. Правительство Франции подарило ее Соединенным Штатам к 100-летнему юбилею провозглашения независимости (правда, с опозданием на 10 лет - в 1886 г.). Статуя была собрана из отдельных частей, изготовленных в Париже и переправленных на корабле в Нью-Йорк. Ее установили на острове Свободы в нью-йоркской гавани. Внутренний каркас был сделан по проекту французского инженера Александра Гюстава Эйфеля. На статую ушло 300 м меди толщиной 2 мм. Высота статуи Свободы составляет 46 м, а ее пьедестал - 45 м.
Здесь, в деловой части Нью-Йорка, находится знаменитая Уолл-стрит, на которой размещаются крупнейшие банки и нью-йоркская Фондовая биржа. Жилых домов на Уолл-стрит нет, но огромная армия клерков и биржевых маклеров трудится здесь по многу часов в день.
К северу от Манхэттена находится Бронкс с населением 1,4 млн человек. Это единственная часть города, расположенная не на островах, а на материке, здесь самая высокая доля расовых и этнических меньшинств в Нью-Йорке: 35% жителей - афроамериканцы, 48% - испаноязычные.
Бронкс - по преимуществу спальный район. Здесь есть целые кварталы небольших домов в "пригородном стиле" - Ривердейл и Уильямсбридж в Северном Бронксе, а также кварталы жилых многоэтажек, где селятся состоятельные люди, - таков огромный Паркчестер и Кооп-Сити в Восточном Бронксе. Встречаются и трущобы - Мотт-Хейвен, Моррисания и Хантс-Пойнт в Южном Бронксе. В 1920-х гг., с прокладкой в Бронкс линий надземки и подземки, сюда из Южного Ист-Сайда и Гарлема переселились многие ирландские, еврейские и итальянские семьи.
Бруклин - самый густонаселенный из пяти районов Нью-Йорка. Его центральный деловой квартал, Сивик-Сентер, судоверфи и заводы, старинные церкви и почтенные культурные заведения - живо напоминают об эпохе, когда Бруклин был суверенным городом. В 1855 г. это был третий по величине населенный пункт США. От своего славного прошлого боро унаследовал красивые зеленые бульвары и чудесные жилые кварталы вроде Бруклин-Хайтс, выходящего на южный Манхэттен и бухту Аппер-Нью-Йорк-Бей. В Бруклине насчитывается множество крупных этнических анклавов. Бенсонхерст - преимущественно итальянский район. Боро-Парк - преимущественно еврейский. Бедные микрорайоны Бедфорд-Стайвесант и Браунсвилл в основном населяют афроамериканцы. Сансет-Парк - пуэрто-риканский микрорайон.
Именно Бруклин выбрали выходцы из России и стран бывшего СССР, осевшие в Нью-Йорке в 1970-1990 гг. Бруклин известен своим ярко выраженным городским центром ("даун-тауном"), полосой пляжей в районе Брайтон-Бич и одним из первых парков развлечений в Кони-Айленде. В Бруклине есть немало районов, возникших из небольших городков и деревень, основанных еще в XVII в. голландцами - первыми европейскими поселенцами на этих берегах.
А на северо-востоке округа, между Бруклинским мостом и Проспект-парком, можно встретить кирпичные таунхаусы, датированные XIX в. Отсюда удобно добираться до Манхэттена на метро, здесь хорошие школы, новые театры, приличные рестораны и низкие по сравнению с Манхэттеном цены на недвижимость. В связи с чем многие жители Манхэттена, когда обзаводятся семьей и детьми, рассматривают вариант переезда в более просторное жилье Северо-Восточного Бруклина.
К северу от этой части города находятся Вильямсбург и Гринпойнт, которые до середины 1990-х оставались спальными районами для рабочего класса. Однако затем сюда приехали многие молодые специалисты и деятели искусства, для которых жилье в Манхэттене оказалось не по карману. Это повысило престиж районов, и с 2005 г. вдоль побережья Вильямсбурга у пролива Ист-Ривер ведется строительство новых многоэтажных кондоминиумов.
Квинс - самый большой из пяти нью-йоркских боро, а его старейшие жилые микрорайоны, Флашинг и Джамейка, возникли 300 лет назад. До того как в 1898 г. войти в состав Нью-Йорка, Квинс состоял из ряда небольших поселков, разделенных обширными лесопарковыми массивами и пляжами. Начиная с 1920-х гг. в Квинсе быстрыми темпами шла урбанизация, хотя некоторые микрорайоны все же сохранили свой исконный облик. Лонг-Айленд-Сити, близ Ист-Ривер, - центр легкой промышленности. Форест-Хилс - фешенебельный жилой микрорайон. В боро компактно проживают несколько этнических общин. Греки осели в Астории, латиноамериканцы - в Джексон-Хайтс и Короне, афроамериканцы - в Джамейке. В конце 1970 - начале 1980-х гг. в Квинс прибыли иммигранты из Индии, Пакистана, Карибского бассейна и Кореи.
Многие обитатели Квинса живут в частных домах на одну-две семьи, построенных в основном после Первой мировой войны. Вместе с тем в последние десятилетия рост местного населения вызвал увеличение числа многоэтажек. Большинство жителей Квинса принадлежит к "белым воротничкам", причем значительная их часть работает на Манхэттене.
Крупнейшими предприятиями района являются два аэропорта - Ла Гардия и международный аэропорт Кеннеди. В Квинсе немало мест для отдыха и спортивно-увеселительных сооружений, в том числе парк "Флашинг-Медоу" (здесь проводятся матчи открытого чемпионата США по теннису), стадион "Шей", ипподром "Акуидакт" и парк "Джейкоб-Риис" на набережной Рокавей.
Статен-Айленд - наименее населенный муниципальный район, больше напоминающий пригород. В этом боро живут главным образом ньюйоркцы-европеоиды со средними доходами. Тут есть несколько старых микрорайонов - Ричмондтаун и Тоттенвилл. В здании морского вокзала Сент-Джордж, куда приходит статен-айлендский паром, находится администрация боро.
Его часто называют "забытым округом", поскольку географически он более всего оторван от города, наименее плотно заселен и по характеру застройки скорее похож на пригород. До 1975 г. Статен-Айленд относился к округу Ричмонд штата Нью-Йорк. Остров связан с остальной частью Нью-Йорка паромом и мостом Верразано-Нерроуз, построенным в 1960-х гг. и соединившим этот район с Бруклином.
Нью-Йорк по-прежнему привлекателен для иностранного инвестора: так, среди итальянцев, купивших недвижимость за рубежом в 2007 г., 23% остановили свой выбор на Большом яблоке (как называют Нью-Йорк сами горожане). А арабы, так те вообще скупают недвижимость оптом, целыми небоскребами. Крайслер-билдинг, 319-метровый небоскреб в самом сердце Манхэттена, купил Инвестиционный совет Абу-Даби, а расположенное неподалеку здание Дженерал Моторс - другой ближневосточный инвестиционный концерн. Заметный сегмент среди покупателей нью-йоркской недвижимости составляют также японские и российские покупатели.
В противоположность провинциальной Америке, где за последний год цены на недвижимость упали, по разным оценкам, от 4,6% до 10%, в Нью-Йорке цены выросли на 14,5% .
Если же взять цены за последние пять лет, цифры, конечно, еще более внушительные. По сравнению с 2003 г. рост цен на недвижимость в Нью-Йорке составил:
недвижимость среднего уровня - 75%;
недвижимость высокого уровня - 58%;
недвижимость класса люкс - 56%.
К примеру, студия 37 кв.м с видом на Центральный парк в 2003 г. стоила $377 тысяч, сегодня ее оценивают в $608 тысяч. И ни у кого нет сомнений: это не предел ее стоимости, дальнейший рост - лишь вопрос времени.
Цены на жилье в Нью-Йорке сами по себе достаточно высокие. Нью-Йорк - один из самых дорогих городов в мире. Однокомнатная студио в центре Нью-Йорка стоит $300-800 тысяч. За меблированную студио общей площадью 60 кв.м на 41-м этаже высотного здания на Восточной улице (в самом центре) запросят $750 тысяч. Двухкомнатная квартира в центре стоит около $1 млн, трехкомнатная - $1,5 млн. Конечно, аналогичные апартаменты в менее престижных районах будут заметно дешевле. Трехкомнатная квартира с двумя санузлами на Рэндал Авеню (в 20 минутах езды от центра) общей площадью 170 кв.м обойдется в $450 тысяч.
На окраине Нью-Йорка однокомнатную квартиру можно найти за $120 тысяч. Требующий ремонта трехэтажный особняк на три семьи здесь будет стоить $1,1 млн. Аналогичный, с авторским ремонтом и "начинкой" - около $2 млн.
Что касается аренды, то студио в Нью-Йорке, Чикаго или Лос-Анджелесе сдается за $600-700. Аренда трехкомнатной квартиры в среднем стоит $700. Особенность аренды в Америке - расценки в престижном центре и в "черном" районе могут отличаться в 2-3 раза. Коммунальные услуги оплачивает арендатор: электричество ($50-80), вода ($15-20), отопление ($20), а также плата за уборку территории, охрану и паркинг ($50-80).
ТЕХНОЛОГИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ
На Манхэттене, самом известном и престижном районе Нью-Йорка, купить жилье непросто, даже располагая солидными деньгами. Предложение здесь всегда ограничено: летом 2007 г. на продажу предлагались 5237 квартир, и это на 30% меньше, чем в 2006 г.
К тому же потенциальный покупатель должен быть одобрен административным советом кондоминиума или кооператива, владеющего зданием. Помимо гарантий финансовой стабильности (покупатель обязан предоставить сертификат о доходах за три последних года: доходы должны в 40 раз превышать сумму "ежемесячный платеж по кредиту, расходы кондоминиума и налоги"), рассматриваются профессиональные и личные качества кандидата, его образ жизни и даже моральный облик. В случае отказа о причинах не сообщают. При покупке можно остановиться на объекте, не принадлежащем кондоминиуму, что сильно сужает круг поиска: в отличие от всей остальной Америки, где только 10% жилья принадлежит кооперативам, на Манхэттене эта цифра доходит до 85%. Расходы на содержание здания в кооперативе на 20-25% ниже, но соблазняться не стоит: здесь вам будут принадлежать не стены, а только лишь акции данной корпорации в количестве, пропорциональном занимаемой площади. Кроме того, вмешательства совета кооператива будут бесконечными, что бы вы ни захотели сделать со своей собственностью, особенно если вы решитесь сдавать ее в аренду.
Процесс приобретения недвижимости в США обычно занимает от одного до двух месяцев. Оформление в собственность осуществляется через специализированное агентство - title company. Такая компания контролирует всю сделку, проверяет документы, хранит депозиты, а после внесения покупателем полной суммы денег вручает ему документы о передаче права собственности, а также страховой полис на недвижимость (title insurance). После полной оплаты недвижимости (с учетом ипотечного кредита) и всех связанных с данным приобретением расходов покупатель вступает в права владения.
Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади. В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты, оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон, веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.
Основные этапы покупки недвижимости следующие:
Подписание договора с агентом (брокером) по недвижимости на предоставление агентского сервиса.
Определение требований, желаний, сроков и бюджета клиента - по характеру использования и целям владения. Приглашение на ознакомительный тур. Подбор недвижимости. 3) Cоставление контракта (real estate purchase contract), депозит в $10 тысяч. До 95% покупателей недвижимости в США кладут депозит на кредитную карточку. Можно осуществить операцию через банковский трансфер - money wire.
Контракт гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка и закрепление его за покупателем. После подписания контракта начинается основная часть. Обычно дается 60 дней до закрытия (closing). В течение этого времени покупатель подает документы на финансирование, банк заказывает отчет об оценке недвижимости (appraisal report), проверяет вашу международную кредитную историю, открывает счет в американском банке. В это же время проходит изучение и подготовка всех соответствующих документов.
Затем происходит проверка - physical inspection. Для этого нанимается профессионал, стоимость услуг которого $350.
Следующий этап - получение финансирования. Покупатель получает от банка документ (commitment letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Далее все документы передаются адвокату, нанятому банком для завершения сделки.
Оформление договора страхования недвижимости.
Заключительный этап - завершение процесса приобретения; оформление settlement, closing statement, официальное закрытие сделки (присутствие нотариуса - обязательно). Передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (title). После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.
Некоторые особенности:
услуги агентства (4-6%) обычно оплачивает продавец. Если покупатель предъявляет какие-то особенные условия, агент вправе потребовать комиссию и с него: по закону, эти деньги выплачиваются по завершении сделки;
сделку регистрирует не нотариус, а адвокат - специалист по транзакциям в недвижимости. Его услуги обычно не превышают $2,5 тысяч, точная цифра зависит от цены квартиры;
покупатель оплачивает title search - проверку чистоты квартиры от залогов и прочих проблем; цена услуги $3-5 тысяч;
площадь квартиры указывается в кв. футах (1 кв.м = 10,76 кв. футов), чаще всего это net interior s.f. - то есть площадь всей поверхности минус стены. Напротив, gross s.f. означает, что площадь под стенами включена;
при покупке нового жилья прямо от застройщика выплачиваются налоги городу Нью-Йорку и штату Нью-Йорк - в совокупности не более 2% от стоимости квартиры.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
