Офисы от A до B - классификация офисной недвижимости
19 февраля 2009
В нынешней ситуации, когда компании стали более внимательно относиться к тому, в каких офисах сидят сотрудники, и сколько за эти офисы нужно платить, особо важным становится вопрос о классификации офисной недвижимости. Ведь переплачивать за недвижимость более низкого класса сейчас уже никто не хочет.
О том, как не ошибиться в выборе офиса, а также какими они вообще бывают, рассказл Ашот Барсегян - руководитель направления коммерческой недвижимости агентства недвижимости МИАН.
Принципы классификации
В соответствии с новой структурой современные офисные здания делятся на три класса - А, В+ и В-
Первая классификация офисных помещений была принята Московским исследовательским форумом (участники: CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle) в 2003 г., когда московский рынок коммерческой недвижимости еще находился на
стадии становления, однако уже возникла не обходимость его структуризации. С развитием рынка качество офисных помещений возросло, арендаторы стали более требовательными и старая классификация перестала отвечать
сложившимся условиям.
В конце 2006 г. МИФ была принята новая классификация офисных зданий в Москве, в соответствии с которой требования, предъявляемые к высококачественным офисным площадям, стали жестче. В результате часть бизнес-центров, позиционируемых ранее как класс А, в дальнейшем будут расцениваться на уровень ниже.
Все необходимые параметры для определения класса объекта были структурированы, объединены в шесть групп и детализированы. В каждой группе присутствует набор обязательных и желательных (факультативных) критериев.
В соответствии с новой структурой современные офисные здания делятся на три класса - А, В+ и В- (класс С, который был в предыдущей версии 2003 г., в новой классификации не рассматривается), которые должны отвечать установленным критериям (при этом допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных параметров). Все здания, которые не удовлетворяют указанным условиям, классифицируются как здания класса С и ниже. При этом В+ и В- - два самостоятельных класса, между которыми обнаруживаются существенные различия.
В новой классификации появились такие новые параметры, как структура собственности и требование принадлежности офисного здания одному владельцу. Согласно данному пункту, офисное здание класса А не может
быть распродано блоками и этажами разным компаниям.
Был доработан критерий, связанный с профессиональным управлением зданием, который в старой версии трактовался просто как "профессиональное управление зданием". В новой классификации дано четкое пояснение, какую уп-
равляющую компанию можно считать профессиональной: "Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее чем 5 офисными зданиями (не менее 5 тысяч кв.м каждое) или обладающей соответствующим международным опытом". В новой классификации ряд параметров, которые с развитием рынка могут перейти в категорию обязательных, носят рекомендательный характер. Например, в качестве рекомендации девелоперам приводится более эффективный с точки зрения организации нового пространства шаг колонн - 9х9 м.
Раздел, посвященный собственности, может быть пересмотрен уже через несколько лет. На данный момент пункт "Прозрачная структура собственности" обозначен как факультативный. Однако, когда рынок офисных
помещений станет более "прозрачным", скорее всего, встанет вопрос об обозначении данного пункта как обязательного.
Представительский класс
В первую очередь к офисам класса А относятся вновь построенные высококачественные бизнес-центры, являющиеся наиболее престижными из всех существующих современных зданий. Они в основном располагаются в пределах ЦАО, характеризуются удобным подъездом на наземном транспорте. Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, все инженерные коммуникации соответствуют международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения.
Бизнес-центры класса А в основном возводят в Центральном административном округе
Бизнес-центры класса А в основном возводят в Центральном административном округе, поскольку территории здесь являются наиболее 15
престижными и ликвидными, а построенные объекты - самыми дорогими. В то же время возведение офисных зданий в центральной части города ведется не в форме крупномасштабных проектов, а в основном точечной застройкой. Объекты, построенные за пределами ЦАО, располагаются, как правило, на пересечении крупных автомагистралей города с хорошей транспортной доступностью.
Вторым вариантом формирования рынка офисных помещений класса А является реконструкция и усовершенствование зданий, относящихся к более низкому классу. При реконструкции девелоперы особое внимание обращают на местоположение здания, поскольку именно оно прежде всего определяет его
класс. Если есть подходящий объект в хорошем месте, то следующим шагом является его физическое и моральное обновление. При этом особое внимание уделяется инфраструктуре объекта, поскольку уровень ее развития также определяет отнесение здания к бизнес-центру высшего класса.
Более половины бизнес-центров класса А, расположенных в ЦАО, имеют общую площадь до 10 тысяч кв.м.
Самое распространенное и востребованное средство телекоммуникаций - оптоволоконные коммуникации (они присутствуют у абсолютного большинства бизнес-центров класса А). Также распространены выделенные линии Интернет и возможность установки неограниченного количества телефонных линий. Такая перспективная услуга, как система спутниковой связи пока большого распространения в бизнес-центрах не получила.
Сегодня предъявляются особые требования к оборудованию, обеспечивающему жизнедеятельность объекта. В настоящее время технические возможности позволяют создавать единую интегрированную систему безопасности объекта (или нескольких объектов) недвижимости - это система видеонаблюдения, система контроля-доступа, турникеты, системы ох-
ранной и пожарной безопасности.
Качественная инфраструктура бизнес-центра способствует формированию эффективной деловой среды офисного здания, позволяет создать бизнес-центр, соответствующий международным стандартам. К обязательным
опциям инфраструктуры, без которых невозможно полноценное функционирование делового комплекса, обычно относят центральную рецепцию и банкомат, а также ресторан или кофейню. В зависимости от площади, расположения и общего имиджа объекта возможно появление дополнительных услуг, таких как отделение банка, фитнес-центр, служба до-
ставки цветов, салон красоты и т.д. Как правило, подобные вспомогательные объекты предлагаются девелопером, если здание ориентировано на компании высокого уровня.
Наличие специализированной управляющей компании является одним из критериев классификации офисных зданий. Привлечение профессионалов помогает собственникам в решении многих проблем, связанных с эксплуатацией коммерческой недвижимости. Грамотное управление самым непосредственным образом сказывается на финансовых показателях объекта и гарантирует его успешность. В настоящее время требования арендаторов к офисным центрам уже нередко включают такой пункт, как профессиональное управление объектом.
К числу других конструктивных "промахов
На сегодняшний день не всегда офисное здание, заявленное как класс А, соответствует этому уровню по ряду требований. Так, одним из наиболее распространенных недостатков офисных зданий класса А является неэффек-
тивная планировка: чересчур массивные лестницы и атриумы, которые также оплачиваются арендаторами наряду с арендуемыми помещениями. В зданиях наиболее ранней постройки - преимущественно кабинетная планировка или
планировка смешанного типа, что существенно ограничивает маневренность потенциальных арендаторов в организации внутриофисного пространства.
К числу других конструктивных "промахов" при строительстве зданий можно отнести недостаточное количество лифтов, недостаточную по своей вместительности парковку, ненадежное обеспечение электроэнергией, плохие
системы вентиляции и кондиционирования.
Что касается реконструированных особняков в историческом центре, то основная их часть попадает в категорию В, так как здания класса А должны иметь площадь не менее 5 тысяч кв.м, а размеры особняков гораздо меньше. У особняков, как правило, нет профессионального управления и соответствую-
щей классу инфраструктуры и коммуникаций.
Кроме того, общепринятая классификация офисов по классам подразумевает наличие в здании сложного инженерного оборудования: системы кондиционирования, пожаротушения, бойлерной и т.п., а особняки по техническому оснащению существенно проще.
Стремление за МКАД
В настоящее время имеет место тенденция перемещения БЦ из центра города за пределы МКАД, на периферию города. Туда удобнее переехать компаниям, которые пользуются индустриально-логистическими комплексами (ИЛК) (производственно-складскими помещениями), в силу своей специфики бизнеса, и желают, чтобы все это было недалеко (или совсем рядом) с дминистративным офисом.
Также это удобно для компаний, арендующих большие площади (от 1 тысячи и более кв.м). Здесь важным является соотношение "цена-качество", ведь помимо престижа и других преимуществ есть такие крупные "минусы" центра, как высокая арендная ставка (или цена продажи), транспортная загруженность.
Кардинальные изменения условий проживания в Московском регионе произойдут в ближайшие десять лет. В настоящее время серьезными причинами, удерживающими москвичей в столице, являются слаборазвитая социальная инфраструктура Подмосковья, проблемы с инженерными коммуникациями, а главное - отсутствие работы.
Эта проблема постепенно решается. Чем меньше места остается под застройку в Москве, тем активнее девелоперы коммерческой недвижимости осваивают участки за МКАД.
Строительство бизнес-парков в непосредственной близости и за пределами МКАД - это одно из перспективных направлений, которое еще долго будет востребовано. Низкая цена аренды земли по сравнению с Москвой и более удобная транспортная доступность (при наличии личного автотранспорта) делают данные проекты привлекательными для многих компаний. Это, в частности, проекты - бизнес-парк Riga Land, бизнес-парк "Химки", бизнес-парк "Гринвуд".
За МКАД есть возможность приобретения или аренды офисов по более доступным ценам при более высоком качестве (или не менее хорошем, чем было в центре). Соответственно, разместиться можно более просторно (занять
больше площади за те же деньги), транспортная доступность лучше, чем в центре (особенно если это часы пик), в итоге меньше времени тратится на дорогу.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
