Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood
- Марина, какая ситуация сложилась на сегодняшний день в секторе спроса/предложения на земельные участки в Московской области?
- Основное предложение земельных участков ограничено землями сельскохозяйственного назначения. В целом на данную категорию приходится около 69% Подмосковья, земли поселений занимают 27%, земли промышленности - 4%. При этом наибольшим спросом пользуются именно промышленные земли. Это связано с ростом инвестиций в складскую и торговую недвижимость в Подмосковье, а также со снижением количества новых загородных поселков.
- Как изменяется стоимость земли и с чем это связано?
- Прежде всего стоимость зависит от направления и удаленности участка от МКАД. В среднем рост цен за 2005год на земельные участки в коттеджных поселках Подмосковья составил около 20-35%, а стоимость лесных участков по ведущим направлениям выросла на 30-50%. Самыми высокими темпами росла стоимость земли на Рублево-Успенском, Новорижском, Минском, Калужском и Киевском шоссе. Максимальный уровень цен на сегодняшний день установлен на земельные участки в санатории "Барвиха" по Рублево-Успенскому шоссе. На конец года стоимость земли здесь составила $160000-170000 за сотку. Сильно выросла стоимость земельных участков, расположенных в дальнем Подмосковье, в районе крупных водохранилищ: Иваньковского, Озернинского и Рузского. Это в первую очередь связано с растущим интересом застройщиков к данной территории. Стоимость земельных участков вблизи данных водохранилищ выросла с 2004 года с $2000-5000 до $6000-11000 за сотку.
- Марина, скажите, а какие компании преобладают на рынке?
- Земля находится в собственности порядка 15 крупных землевладельцев. Около 80% участков скуплены известными институциональными инвесторами, такими как земельная агропромышленная корпорация "Знак", "ЦентрКапитал", "Промсвязьнедвижимость", "Вашъ финансовый попечитель" и т.п. Им принадлежат десятки тысяч гектаров земли в Подмосковье.
- Выгодно ли продавать землю под застройку или предпочтительнее реализовывать уже готовые объекты (коттеджные поселки)?
- Все зависит от того, как инвестор приобрел земельный участок. При приобретении участка на первичном рынке инвестор может "облагородить" его, подведя необходимые коммуникации, изменив целевое назначение земли и т.п., таким образом, увеличив его стоимость в несколько раз. Если же инвестор приобрел участок на вторичном рынке, уже готовым к застройке, то максимальную прибыль можно получить только от дальнейшей продажи готовых объектов при застройке участка.
- Какие варианты вложений реальны для частного инвестирования?
- По нашему мнению, частному инвестору с относительно небольшим бюджетом лучше всего покупать земельный участок в коттеджном поселке, расположенном по наиболее популярным направлениям Подмосковья, таким как Новорижское, Калужское, Киевское, Минское и т.д. Здесь инвестор в любой ситуации гарантированно получит прибыль за счет ежегодного роста цен на недвижимость, при этом от него самого никаких вложений не требуется. При покупке участка в коттедж-ном поселке все проблемы, связанные с подводом коммуникаций, изменением назначения земли, оформлением документов и т. д., ложатся на плечи застройщика, а не самого инвестора. Подобный участок проще будет реализовать в дальнейшем.
Средняя стоимость земельных участков с коммуникациями в зависимости от удаленности от МКАД. $/сотка
ШОССЕ
СТОИМОСТЬ УЧАСТКА, $/сотка
<15 км
15-30 км
>30 км
Рублево-Успенское
35.000 - 180.000
20.000 - 105.000
-
Новорижское
15.000 - 40.000
9.000 - 70.000
5.000 - 16.500
Калужское
15.000 - 26.000
10.000 - 17.500
6.500 - 18.000
Киевское
10.000 - 23.000
8.000 - 20.000
5.000 - 27.800
Минское
14.000 - 52.000
9.000 - 28.300
3.500 - 13.500
Можайское
14.000 - 32.800
8.000 - 20.000
5.600 - 12.000
Сколковское
15.000 - 75.000
-
-
Дмитровское
7.000 - 30.000
7.500 - 36.000
4.500 - 15.000
Ильинское
23.000 - 63.000
15.000 - 45.000
-
Источник: данные компании Blackwood
Необходимая категория
Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"
Активность инвесторов по отношению к земельным участкам на территории Подмосковья в последнее время активно возросла. По мнению Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" это объясняется постоянным ростом потребительского спроса на загородное жилье и увеличением стоимости земельных участков.
- Владимир, с чем, по-вашему, связан рост спроса?
- Раньше, еще на этапе формирования земельного рынка Подмосковья часто использовались рейдерские методы приобретения в собственность сельскохозяйственной земли, колхозные паи скупались по заниженной цене, в среднем по $8 за сотку. Сегодня в качестве долгосрочного вложения выгодно покупать земельные участки в радиусе 30 километров от МКАД практически на всех направлениях. Поскольку сельскохозяйственная земля является низколиквидным активом, крупные землевладельцы вынуждены капитализировать свои земельные участки, переводя часть из них в категорию земель поселений с целью продажи. Но выгодно реализовать сельскохозяйственные земли, пока они не выведены под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) достаточно проблематично, поскольку девелопер, желающий приобрести участок под тот или иной проект, предпочитает, чтобы земля была уже переведена в необходимую категорию. В итоге для того чтобы использовать земельный участок, относящийся к категории сельскохозяйственных земель, под строительство, необходимо изменить его категорию или целевое назначение.
- И насколько это проблематично?
- Как показывает практика, процесс этот достаточно сложный, длительный и затратный: перепрофилирование земли занимает от 6 месяцев до 1,5 лет в зависимости от престижности района, а стоит не меньше $400 за сотку, поэтому при выводе из сельхозоборота больших площадей затраты могут сделать дальнейший бизнес не т сделать дальнейший бизнес нерентабельным. От местоположения земельного участка зависит его последующее использование. В основном девелоперы используют загородные участки под жилищное строительство, но если земля находится в непосредственной близости от транспортной магистрали, то выгоднее будет построить на ней торгово-развлекательный или складской комплекс. Сегодня ситуация, когда компания-скупщик земли самостоятельно застраивает участок, практически не встречается. Решение о том, на каком этапе будет реализован земельный участок, зависит от того, какие цели преследует его собственник. В большинстве случаев после того, как скупленные участки объединяются в один большой и переводятся в категорию, разрешающую строительство, такой участок выставляется на продажу. Однако среди участников земельного рынка число профессиональных деловелоперских компаний весьма незначительно. А дилетанты, начав финансировать проект, зачастую сворачивают его, поняв, что не смогут довести его до конца. Как следствие, для конца прошлого года и начала текущего было характерно появление на рынке площадок с уже частично разработанной исходно-разрешительной и проектной документацией.
Тенденции прошлого года
В 2005 году рост цен на земельные участки в Подмосковье (по сравнению с 2004 годом) замедлился. Если говорить об участках под индивидуальную застройку (площадью от 15 до 50 соток), то рост цен на вторичном рынке составил в среднем 15-20%. В наибольшей степени подорожали участки на Новорижском, Рублево-Успенском, Калужском и Дмитровском шоссе.
Итак, в течение прошлого года наблюдался наибольший рост цен на лесные участки (со взрослыми деревьями), участки, граничащие с лесом, а также на земли, прилегающие к береговой линии водохранилищ (причем правильно оформленные). Особенно подогрели цены на подобные участки многочисленные скандалы, связанные с нарушением правил застройки в водоохранных зонах и на лесных территориях. Если говорить о рынке "большой земли" (крупных земельных участках под строительство коттеджных поселков, а также объектов промышленного, торгового и складского назначения), то здесь роста цен в 2005 году не наблюдалось. Исключение составляют земли, прилегающие к МКАД, а также участки, находящиеся вблизи Ново-рижского шоссе (в пределах 2-3 км), в пределах 30-километровой зоны от МКАД. Некоторый рост наблюдался на участки под ИЖС по Калужскому шоссе. Что касается участков по другим направлениям, то многие продавцы, напротив, снижали цены, для того чтобы продать участки (ввиду недостаточного спроса). С точки зрения инвестиционной привлекательности наиболее интересны участки под застройку в коттеджных поселках. Рост цен в поселках достигается за счет двух факторов - во-первых, за счет общего роста цен в данном сегменте рынка, во-вторых, за счет увеличения степени готовности поселка (цены растут по мере приближения момента сдачи поселка в эксплуатацию). При инвестировании в земельные участки в коттеджных поселках на этапе строительства можно получить около 30-50%годовых. Инвестиционные проекты, связанные с "большой землей", могут быть интересны в том случае, когда приобретается большой массив (площадью в несколько тысяч гектаров), в этом случае цена сотки значительно ниже, чем при покупке небольших участков. Кроме того, интересными с инвестиционной точки зрения могут быть проекты, связанные с приобретением земли сельхоз назначения и последующим изменением категории или вида разрешенного использования участков. В этом случае цена переведенного участка будет выше, чем затраты на его приобретение и перевод.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
