В Краснодаре увеличение цен ожидается уже в конце года: пора вкладывать?
2 марта 2009
Рынок недвижимости Краснодара, как один из самых развивающихся в стране, в период кризиса оказался в состоянии особо глубокой рецессии. Сегменты недвижимости, еще вчера являвшиеся дефицитными и привлекавшие к себе внимание инвесторов и девелоперов, сегодня, ввиду отсутствия спроса, вынуждают их замораживать свои объекты и снижать цены.
Жилая недвижимость
Памятник Екатерине II у здания Законодательного собрания Краснодарского края
Рынок жилой недвижимости г. Краснодар в последние годы развивался очень бурными темпами. В 2008 году в эксплуатацию было введено более 1,1 млн. кв. м., а в стадии строительства находилось еще более 150 жилых домов общей площадью 2,8 млн. кв. м. Это очень высокие показатели по сравнению с другими городами России. А финансовый кризис, пришедший в регион в конце 2008 года, по мнению Ильи Володько, генерального директора MACON Realty Group, оказывает самое негативное влияние именно на "сильные" рынки, ранее привлекавшие покупателей постоянным ростом цен.
Большая часть спроса на рынке жилой недвижимости Краснодара до кризиса была сосредоточена в двух сегментах: приобретение недвижимости с помощью ипотечного займа и покупка квартир как объекта инвестиций. Сейчас, в период финансовой нестабильности, банки практически перестали выдавать кредиты на приобретение квартир в строящихся домах, тем самым "отрезав" не менее 20% всего спроса на рынке. Другая часть потребителей (не менее 25%) ранее была ориентирована на инвестиционные покупки. Теперь же инвестиции в рынок жилой недвижимости Краснодара практически полностью исчезли. В качестве инструмента приумножения денежных средств падающий рынок недвижимости не приемлем. Еще около 20% покупателей вовсе отказались от приобретения жилья в связи со снижением доходов и отсутствии уверенности в завтрашнем дне. Таким образом, редкие сделки на рынке сейчас осуществляются только лишь с бытовой необходимостью. Но и эти покупатели не торопятся приобретать жилье в расчете на падение цен, ожидаемое весной 2009 г.
И ожидаемое падение, надо сказать, вполне обосновано. Ранее непрерывно росшие в течение нескольких лет цены на первичном рынке осенью 2008 года начали снижаться. По отношению к сентябрю 2008 года средняя стоимость квадратного метра снизилась уже на 9% и составляет порядка 46,1 тыс. руб. Часть компаний открыто заявляет о снижении цен, другие проводят маркетинговые акции (скидки, бонусы и т.д.). В январе 2009 года 70% всех краснодарских застройщиков стимулировали спрос таким образом (27 компаний).
Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group
Пока их усилия пока не привели к необходимому результату. Потребители рассчитывают на еще большее снижение цен и не спешат в офисы застройщиков. А между тем банки перестают кредитовать и строительство самих объектов на первичном рынке. В отсутствии еще и денег дольщиков девелоперы оказываются фактически без денежных средств необходимых для продолжения строительства. Для большинства строящихся объектов, особенно на ранних стадиях, это означает "заморозку" или перенос сроков сдачи на более поздние (т.е. существенное замедление темпов строительства). И уже отмечены прецеденты, когда застройщики объявили о приостановке строительства своих объектов - это ООО "ТП Универсал Авто" (ЖК "Первомайская роща") и ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" (ЖК по ул. Лавочкина).
Единственным путем повышения темпов продаж для застройщиков является скорейший перевод их объектов на вторичный рынок, где продажи все еще осуществляются, пусть и менее активно, чем ранее. А пока девелоперы вынуждены будут снижать цены еще больше. К концу первого квартала 2009 года снижение достигнет 15-16% по отношению к сентябрю 2008 г. После этого, по прогнозам MACON Realty Group, будет наблюдаться стабилизация рынка, возможное увеличение цен ожидается не ранее конца 2009 года. По итогам года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке будет находиться на уровне 43 000 руб. за 1 кв. м., а возобновление стабильного роста цен ожидается не ранее 2010 года.
Торговая недвижимость
Краснодар - город, характеризующийся наиболее активными темпами роста рынка торговой недвижимости среди нестоличных городов России. В 2008 году его объем вырос вдвое (было введено порядка 270 тыс. кв. м.), а арендные ставки увеличились на 60-70%. Введенные объекты отличались высоким качеством и значительно улучшили облик рынка, а также подвели его к черте насыщения.
Рынок торговой недвижимости Краснодара переходит в новую стадию - "рынок покупателя"
За последние 6 лет обеспеченность жителей Краснодара торговыми площадями увеличилась в 4 раза и составляет сейчас около 670 кв. м. на 1 тыс. человек. Это в два раза выше среднего показателя по стране. Насыщение рынка уже близко, а проектов в стадии строительства и планирования находится еще достаточно много. Их финансирование теперь затруднено и риск "заморозки" и переносов сроков реализации новых ТЦ очень высок.
Уже сейчас объявлено о приостановке работ по нескольким крупным строящимся объектам: ТРЦ OZ (его проект был признан самым красивым в Восточной Европе), ТЦ "Южная столица" и проект реконструкции Сенного рынка. Главные причины - отсутствие необходимого уровня финансирования со стороны банков и падение спроса на аренду торговой недвижимости, что делает любой проект рисковым и фактически убыточным. То же самое касается и планируемых ТЦ (а их насчитывается 15), по отношению к которым можно констатировать приостановку работ, по крайней мере, до окончания кризиса.
Средневзвешенная арендная ставка на площади в качественных торговых объектах составляет сейчас около 3 тыс. руб. за 1 кв. м. в месяц. Пока арендные ставки в большинстве объектов не понижаются, несмотря на тяжелую финансовую ситуацию ритэйлеров (их доходы с приходом кризиса сократились на порядок). Кроме того, большинство торговых центров намерены воспользоваться правом на повышение арендной ставки, что не может устраивать арендаторов. Последние намереваются отказаться от фиксированной арендной ставки и перейти на оплату, основанную на проценте с оборота.
Но пока заполняемость существующих торговых центров находится на достаточно высоком уровне - около 95%. Того же нельзя сказать о спросе на новые торговые помещения, в последние месяцы он был чрезвычайно низок. Кроме негативного влияния экономического кризиса, этому способствовал и фактор сезонности спроса на рынке. Большинство ритэйлеров предпочитает не открывать торговых точек в период декабрь-февраль, в этот промежуток совершается наименьшее количество сделок. В среднем спрос упал на 60% по сравнению с докризисным периодом.
Сейчас рынок торговой недвижимости Краснодара переходит в новую стадию - "рынок покупателя". Успех новых торговых центров возможен только при их удачной концепции, выгодном расположении и качественном управлении. Дальнейшее развитие рынка будет происходить за счет вывода объектов, обладающих узкой специализацией и новых, не представленных ранее, форматов. Кроме того, чтобы ограничить себя от рисков, девелоперы будут разрабатывать все больше проектов МФК, в составе которых помимо торговой части будет присутствовать офисный или гостиничный блок.
А цены на рынке в 2009 году все же снизятся. Чтобы сократить арендаторов, собственникам существующих объектов придется пойти на снижение до 20% к концу 2009 г.
Офисная недвижимость
Общий объем рынка офисной недвижимости Краснодара составляет порядка 530 тыс. кв. м
Общий объем рынка офисной недвижимости Краснодара составляет около 530 тыс. кв. м. Кроме того, в процессе строительства сейчас находятся 13 крупных бизнес-центров "А" и "В" классов. Даже сдающиеся в 2009 году объекты заполнены максимум на 30-40%, а спрос на рынке упал более чем в 3 раза по сравнению с докризисными временами.
Более того, свободные площади имеются в уже введенных в эксплуатацию бизнес-центрах (во второй половине 2008 г.), их доля составляет порядка 40%. Это притом, что до кризиса рынок качественных офисных помещений "А" и "В" классов характеризовался не иначе, как дефицитный. Дело в том, что около 70% рынка - это некачественные помещения класса "С", их объем составляет порядка 350 тыс. кв. м. Только 20 тыс. кв. м. офисных площадей приходится на класс "А", остальная доля принадлежит классу "В".
Сейчас, в условиях массового сокращения арендуемых площадей, собственники офисных зданий вынуждены идти на снижение арендных ставок, как в существующих, так и в строящихся объектах, чтобы сохранять хотя бы минимальную норму прибыли. В феврале 2009 года средневзвешенная арендная ставка на рынке уже снизилась на 4% в классе "В" (сейчас она составляет порядка 1 050 руб. за 1 кв. м. в мес.) и на 6% в классе "А" (1 430 руб.), тогда как в последние несколько лет наблюдался стабильный рост ставок аренды на 25-30%. В классе "С" средняя ставка аренды составляет 700 руб. за 1 кв. м. в месяц.
В наиболее тяжелом положении сейчас находятся строящиеся офисные центры, заявленные в классе "А". В период кризиса эти объекты, ввиду высоких арендных ставок, пользуются наименьшим спросом, что уже вызывает их удешевление. Кроме того, по прогнозам MACON Realty Group, их классность может быть пересмотрена уже в ближайшее время в сторону понижения.
В целом, можно говорить о скором насыщении рынка офисной недвижимости г. Краснодар. Дефицит качественных объектов в этом сегменте, безусловно, существует, но в период кризиса практически "сходит на нет". Объекты, которые будут введены в 2009 году, создадут избыточное предложение, что не замедлит сказаться на общем снижении цен. Так, по прогнозам MACON Realty Group, можно ожидать снижение в классе "А" на 15%, в классе "В" - на 10%, классе "С" - максимум на 5%. Кроме того, даже после оздоровления финансовых рынков, существующего к тому моменту предложения, хватит на несколько лет. А значит, в стадию дальнейшего развития рынок офисной недвижимости перейдет не ранее, чем через 2-3 года.
Складская недвижимость
Собственники офисных зданий вынуждены идти на снижение арендных ставок, как в существующих, так и в строящихся объектах
Складской сегмент недвижимости является наименее насыщенным в Краснодаре. Все еще не существует ни одного качественного объекта "А" и "В" классов, весь объем в 350 тыс. кв. м. сосредоточен в некачественных объектах класса "С", построенных еще 20-30 лет назад.
В 2008 году начали наблюдаться некоторые положительные тенденции на рынке. Сразу несколько компаний вышли с проектами крупных логистических комплексов, общая площадь которых превышала 1 млн. кв. м. Естественно, что на такие объемы строительства никто изначально не рассчитывал, но несколько объектов рынку все-таки не помешали бы. Теперь, в период кризиса, их реализация заморожена и неизвестно, перейдут ли эти объекты в статус строящихся в ближайшие годы.
С сентября 2008 года арендные ставки на существующие складские помещения уже снизились на 14%, что было вызвано оттоком арендаторов, произошедшим в связи с падением доходов торговли. Сейчас они составляют 206 руб. за 1 кв. м. для неотапливаемых помещений и 233 руб. для отапливаемых.
Низкая обеспеченность рынка складскими площадями делает его привлекательным с точки зрения девелопмента. Однако, в период кризисного состояния экономики происходит уменьшение объемов товарооборота, что приводит к сокращению объемов спроса на складские помещения. Таким образом, реализация девелоперских проектов (качественных складов класса "А" и "В") предполагает высокий уровень риска и увеличение сроков окупаемости. Вместе с тем, по подсчетам MACON Realty Group, спрос в нем превышает предложение примерно на 300 000 кв. м.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
