Земля под застройку увеличивает инвестиционную привлекательность
13 марта 2009
По сравнению с сельскохозяйственной землей участки под строительство гораздо более дифференцированны локальными факторами и могут существенно различаться маркетинговыми данными, даже на сравнительно малой географической территории. К тому же, в отличие от сельскохозяйственной земли, подобные наделы характеризуются значительно большим объемом информации. Вследствие чего возникают трудности составления сколь-либо серьезного отчета о мировом рынке земли для строительства.
Стоимость земли последовательно растет
"К сожалению, у нас нет достаточной экспертизы по этому вопросу",- комментирует ситуацию Оксана Завьялова менеджер по связям с общественностью Департамента по маркетингу и связям с общественностью Colliers International (Москва).
Вместе с тем, такой отчет все таки существует: его авторство принадлежит Японской Ассоциации Оценщиков Недвижимости (Japanese Association of Real EstateAppraisal)
С 1996 по 2007 год данная организация сумела составить 5 подобных обзоров, детально рассмотрев сотни маркетинговых данных относительно застраиваемой земли крупнейших городов мира. Приведем лишь краткие выдержки последнего.
Стоимость кв. м. земли высшего/низшего класса для строительства частного домовладения в отдельных городах мира
Название города/валюта
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
Токио/Yen
628.000/425.000
633.000/424.000
654.000/429.000
790.000/466.000
Осака/Yen
219.000/219.000
207.000/207.000
203.000/203.000
212.000/212.000
Нагойя/Yen
235.000/194.000
224.000/193.000
226.000/200.000
295.000/230.000
Ванкувер/C$
1.100/780
1.370/860
1.625/1.150
1.850/1.400
Нью Йорк/в $
129/646
183/700
215/785
247/860
Гонолулу/в $
581/280
614/323
954/621
954/911
Cан Франциско/$
807-1130/377-538
800-1180/409-538
910-1130/430-538
970-1180/450-538
Лос Анжелес/в $
1100-1300/300-360
1100-1350/325-390
1150-1250/350-390
1200-1300/370-410
Мехико/peso
6500/4000
7000/4500
8250/4600
9750/4800
Cан Паоло/в $
485/173
600/206
856/256
1289/328
Лондон/£
5088-8412/893-1279
6125-10500/961-1375
9038/1196
12610/1332
Париж/?
365/-
370/570
900/500
1000/500
Франкфурт/?
430-700/423
450-680/343
700/485
700/485
Берлин/?
660-880/280-370
660-880/280-370
680/305
680/300
Сеул/W
2.500.000/1.270.000
2.900.000/1.350.000
2.938.800/1.455.100
3.390.150/1.692.090
Тайпей/NT$
30.250/16.000
39.325/16.500
43.862/19.662
51.425/21.912
Гонконг/HK$
70.000/22.000
94.000/28.000
160.000/46.000
200.000/60.000
Шанхай/$
1.420/339
1.444/346
Сингапур/S$
4.300/4.030
4.630/4.200
4.900/4650
6.900/6.500
Куала Лумпур/RM
2.852-3.100/1.208-1.674
2.852-3.100/1.280-1.674
3.710/1.600
3.710/1.600
Сидней/AU$
2.600/1.200
2.600/1.200
2.900/1.050
3.100/950
Отметим, что в данном отчете земля для возведения частных домовладений и постройки многоэтажных домов подразделяется на два разных раздела. Не представляя участки для многоэтажек, просто констатируем, что они в подавляющем большинстве дороже чем наделы для индивидуального строительства. Так, в Ванкувере стоимость земли высшего класса для строительства частного и многоквартирного дома соотносится как 1.100 к 1.500 канадских долларов. При этом, например, в Мехико данный показатель равняется 6.500 и 19.000 песо соответственно.
На фоне этого, представляемые в отчете земельные участки для возведения коммерческой недвижимости практически всегда дороже наделов предназначенных для жилищного строительства. Однако, в отдельных случаях наиболее некачественная земля под коммерческую недвижимость уступает в цене самой качественной для жилья. Примером этого может стать Сан-Франциско, где в 2004 году высококачественный участок для жилья по цене в $1.130 оказался дороже самого низкокачественного участка для коммерческой застройки по цене в $1.075.
Вместе с тем, вглядевшись в отчет, мы не увидим сколь либо резкий колебаний стоимости земли в среднесрочной амплитуде. Цены последовательно растут, но не более того. А между тем, именно кратное удорожание земли делает инвестиции в нее наиболее приятными.
Разумеется, подобный резкий рост стоимости земли, впрочем, как и ее обесценивание возможно. Однако, это характерно для ограниченных территорий переживающих интенсивный спекулятивный перегрев рынка недвижимости.
Примерами таких резких ценовых взлетов являются, остров Сентоса Кове близ Сингапура, мегаполисы Персидского залива, Токио и т. д.
Например, по данным Ho Bee Investment, с 2003 по 2007 год стоимость земли на острове Сентоса Кове (Sentosa Cove) близ Сингапура увеличилась с $350 до $1799 за квадратный фут (0,092 м2). При этом, обладая площадью в 117 гектаров, 60% которых было отвоевано у моря, островок наторговал собственной землей на 3 млрд. долларов, что больше всех ассигнований выданные ирландским фермерам в 2008 году! Причиной подобного подорожания является уже упомянутая элитная недвижимость, несением на своих плечах которой и выделился данный клочок суши.
Стоимость земли на острове Сентоса Кове близ Сингапура увеличилась в 5 раз
На берегах Персидского залива стремительным ростом цен отметился город Джеддах (Jeddah) в Саудовской Аравии. Местная земля, удвоившись за последние два года в цене достигла в отдельных районах стоимости в $173000 за акр (0.4047 га). Об этом свидетельствует ближневосточный аналитик Саад Эль Карни (Saad Al-Qarni), подчеркивающий, что баснословной ценой земля лишь отпугивает инвесторов от местной недвижимости.
Вместе с тем, фактическим лидером в мире по стоимости земли для строительства является Япония. Наиболее дорогая земля страны предназначается для коммерческого использования и располагается на участке Гинза (Ginza district) в токийском районе Чуо Вард ( Tokyo's Chuo Ward). Ее стоимость равняется $39000 ( 39 млн. иен) за один квадратный метр! Такую информацию предоставляет японское Министерство Земли Инфраструктуры Транспорта и Туризма ( Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism).
В подтверждение этих данных достаточно вспомнить, что по данным Агентства экономического планирования страны, общая рыночная стоимость японской земли в 1987 финансовом году была в 4,1 раза больше, чем всей территории США, которая по размерам превышает японскую в двадцать пять раз и в пятьдесят семь раз более пригодна для обитания. Разумеется, как и в случае с баснословно дорогой сельской землей Ирландии, владельцы которой в основном проживают за счет субсидий ЕС, стоимость японской земли никак не связана с фактическими выгодами которые она может принести. Просто в силу целого спектра экономических причин земля в Японии взяла на себя функцию, сравнимую с золотом, за исключением, разумеется, того факта, что ее цена не зависит от воздействий иностранных рынков.
На фоне этого, скорее всего, самой дешевой земельной собственностью обладают промышленные зоны Индии, Пакистана и Шри-Ланки. По информации главы Внешнеторговой организации Японии (Japanese External Trade Organisation (JETRO) Томохиро Киномото (Tomohiro Kinomoto) стоимость квадратного метра данной земли составляет в среднем $16.
Вместе с тем, превышая сельскохозяйственные земли в стоимости, земельные участки под строительство существенно уступают им по площади. Последняя стремительно увеличивается, хотя до доминирования участкам под застройку все еще далеко. Так, с 1960 по 1990 годы площадь городов США фактически удвоилась, однако даже не смотря на это, застраиваемые земли составили лишь 3% от общего земельного фонда страны.
Возведение 80% новостроек на бывших сельскохозяйственных землях, обуславливает медленное, но неизбежное сокращение последних. При этом, человечество еще далеко от понимания экономной и компактной застройки земельных площадей. Так с 1950 по 1990 годы, американский город Сент-Луис увеличившись в населении на 35% прибавил в занимаемой площади 355%. Аналогичный показатель для Канзас-Сити составил соответственно 29% к 110%!
Характерно, что поглощение земельной собственности осуществляется быстрее под коммерческое использование, чем под жилье. Эта же земля оказывается и наиболее дорогой. Например, в Чикаго за 10 лет площадь застраиваемой жильем и коммерчески используемой земли увеличилась на 46% и 74% соответственно. Стоит ли говорить что население города за это же время выросло лишь на 4%!?
Американцы считают необходимым обладать как можно большим участком земли для строительства дома
При этом, все больше американцев считают необходимым обладать как можно большим участком земли для строительства дома. В тех же США за последние 80 лет количество домов возведенных на площади от 10 до 20 акров (один акр — 0.4047 га) увеличилось в 3.5 раза, в то время как домовладения на площади в 1/8- 1/4 акра фактически остались неизменными в количестве. В целом, с середины 80-х, средняя площадь земли занимаемой американским домохозяйством увеличилась с 0.5 до 2 акров! (с 0.2023 до 0.8094 га). Обо всем вышеизложенном свидетельствует Сельскохозяйственный Экономический Доклад № 803, составленный Департаментом Сельского хозяйства США ( U.S. Department of Agriculture. Agricultural Economic Report No. 803.)
Во все описываемые долгосрочные тенденции некоторые корректировки внес текущий экономический кризис. Принимая во внимание это, развитие мирового рынка земли для строительства можно охарактеризовать следующим образом.
В текущем году значительно увеличится предложение земельных участков под строительство. Это будет вызвано как общим сокращением строительных работ, так и желанием многих инвесторов зафиксировать прибыль путем выхода с рынка. Растущее предложение и не увеличивающийся в силу экономического кризиса спрос во многом обусловит снижение цен.
На ряду со снижением стоимости, реализуемые наделы будут дробится владельцами на более мелкие с целью упрощения реализации. Ряд земельных объектов, особенно в США будут реализовываться по ценам ниже рыночных. Что связывается с большим количеством разорившихся девелоперов пытающихся продажей земли пополнить собственные активы.
Не смотря на нисходящие ценовые тенденции, на отдельных замкнутых земельных рынках будет наблюдаться рост цен. Во многом это будет характерно для островных государств или регионов с острым недостатком земли. Вложения на таких площадках могут принести существенную краткосрочную прибыль. Вместе с тем инвестиции в земельные участки традиционных строительных рынков могут окупится лишь в средне и долгосрочной перспективе.
При этом, определенной выгодой будет обладать приобретение земельных участков для строительства объектов под собственные нужды. На стороне данного решения выступят дешевеющая земля и снижающиеся в стоимости строительные материалы.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
