Франция долгое время оставалась для жителей одной шестой части суши символом чего-то недосягаемого и даже не вполне реального. В рекламном ролике памятного МММ, где Леня Голубков рисует заманчивые перспективы роста семейного дохода, их венцом становится покупка собственного дома. Жена переспрашивает: "Дом в Париже?".
Недвижимость Парижа - одна из самых дорогих в мире
Реклама явно подчеркивала перебор в запросах Риты Голубковой, но вскоре наши соотечественники, легко перешагнув границы постсоветского пространства, стали покупать недвижимость не только в Париже, но и во всем остальном мире. Что касается недвижимости во Франции, то на парижские квартиры и виллы Французской Ривьеры не первый год имеется устойчивый спрос, и число французских домовладельцев с российским паспортом оценивается сегодня в десятки тысяч человек.
Рынок недвижимости Франции - один из самых спокойных в мире и обычно не отличался высокой волатильностью, но европейский инвестиционный ажиотаж начала века дошел и до Франции, увеличив среднюю стоимость жилья с 1995 по 2008 год в 2.3 раза, с 1126 до 2612 ?/кв.м притом, что в период 2003-2004 гг. цены выросли почти на треть. С учетом того, что кризис резко сбросил цены на недвижимость в США, Великобритании и Испании, можно было ожидать таких же резких падений и во Франции, но этого не случилось.
Несмотря на то, что в "кризисном" 2008 году ВВП Франции снизился до 0.7% (против 2.1% в 2007 году), показав в III квартале 2008 отрицательный рост -1.1% - рынок недвижимости устоял, потеряв за год всего 2.5%, что оказалось даже меньше показателя роста за предыдущий 2007 год, составившего 3.8%. Цены в различных регионах страны, по данным Национальной федерации агентов недвижимости FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), в это время вели себя по-разному. Если в области Бургундия с центром в г. Дижон цена квадратного метра в частных домах выросла на 2.8%, составив ?1700, то в регионе Нижняя Нормандия, расположенном в северной части Франции было зафиксировано падение в 9.2%, "уронившее" цену с 1777 ?/кв.м до 1613 ?/кв.м. В период уменьшения количества сделок существенно повлиять на региональную статистику могла бы покупка самой дорогой виллы в мире - виллы "Леопольда", построенную больше века назад для короля Бельгии Леопольда II на французской Ривьере, которую собирался купить за ?400 млн. российский бизнесмен Михаил Прохоров, но сделка так и не состоялась.
В наиболее крупных городах страны динамика оказалась отрицательной, но если в Париже и Лионе падения составили лишь 0.4%, определив цену в 6193 ?/кв.м и 3033 ?/кв.м соответственно, то в Марселе цена упала на 3.1%, дойдя до отметки 2930 ?/кв.м. Самым дорогим городским квадратным метром, как и следовало ожидать, оказался парижский, а самым доступным - в апартаментах Шатору (Châteauroux), административного центра департамента Эндр, со стоимостью 1240 ?/кв.м.
В провинции основными покупателями недвижимости являются сами французы
Как видно из приведенных данных, обвала не случилось. Эксперты связывают устойчивость цен французской недвижимости сразу с несколькими факторами.
Во-первых, сам рынок недвижимости Франции не способствует спекулятивным инвестициям. Исторически сложилось так, что здесь, действительно, очень давно не случалось резких взлетов и падений, поэтому Франция просто мало кем рассматривается в качестве площадки для "быстрых" инвестиций.
Во-вторых, коммерческим операциям с недвижимостью не способствуют высокие выплаты, сопутствующие оформлению жилья в собственность при совершении покупки, а они во Франции, возможно, самые высокие в Европе - гербовые сборы, нотариальные услуги и налог на передачу прав собственности составят примерно 7-8% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если прибавить к этому комиссионные риэлтора, то сопутствующие выплаты с легкостью перешагнут 10-процентный барьер. Это, разумеется, затрудняет быструю перепродажу, заставляя продавца выжидать роста цен хотя бы до уровня "базовая цена + цена оформления", чтобы избежать убытков.
В-третьих, специально с целью борьбы со спекуляциями недвижимостью во Франции введен специальный налог - La plus value, или налог на прибыль с перепродажи недвижимости, которая в первый год после покупки облагается ставкой 33.3%. Затем этот процент ежегодно уменьшается.
Все эти обстоятельства, конечно, не прибавляют Франции спекулятивной привлекательности, но они способствуют стабильности рынка и его направленности на долгосрочные инвестиции.
Январь 2009 года в целом по стране показал небольшой рост +0.6%, а февраль - понижение на -0.3%. Возможно, речь идет лишь о сезонных колебаниях, но на фоне мало меняющихся цен изменилась общая атмосфера рынка, где риэлторы отмечают уменьшение числа покупателей и рост числа объектов на продажу. Для многих покупателей, ранее присматривавших жилье во Франции для долгосрочной инвестиции, возможность выбрать объект по собственному вкусу - многолетний шанс.
Рынок недвижимости Франции не способствует спекулятивным инвестициям
Если в провинции основными покупателями являются сами французы, то в Париже иностранные покупатели занимали значительную нишу рынка. С уходом американцев и англичан, приостановившим инвестиции из-за кризиса, в числе наиболее желанных гостей оказались россияне, традиционно интересующиеся Парижем и Лазурным берегом в большей степени, чем недвижимостью в других уголках Франции. Количество "русских" покупателей (а русскими во Франции считают вообще-то всех выходцев из экс-СССР, кто хоть немного владеет русским) тоже уменьшилось, но все же не так сильно, как, например, англичан, у которых к проблемам кризиса в экономике добавилось ослабление британского фунта стерлингов по отношению к евро, увеличившим для них реальную цену европейской недвижимости при переводе с фунта на десятки процентов.
Недвижимость Парижа - одна из самых дорогих в мире. Средняя стоимость квадратного метра домов французской столицы, по разным источникам, составляет ?5450-?6500, но разброс цен в зависимости от местонахождения объекта очень велик. Например, в жилых массивах городских окраин (XIX и XX округов) можно найти квартиру в многоэтажном доме за ?80-?150 тыс., из расчета 2000 ?/кв.м. Квартира площадью в 100 кв.м, расположенная в хорошем, но нецентральном городском районе будет стоить ?330-400 тыс. Средняя цена жилой площади в престижном VI округе Парижа, где расположены Люксембургский сад и дворец, составит 15-17 тыс. ?/кв.м, со стоимостью ?2 млн. квартиры площадью в 130 кв.м. Район Елисейских полей (VIII округ) оценивается в ?10-?18 тыс. и выше, в зависимости от качества апартаментов. В целом же по восьмому парижскому округу, где также расположены Елисейский дворец и Большой дворец (Grand Palais) цены варьируются от ?8000 до ?20 000. В VII округе, где находятся Марсово поле и символ Парижа - Эйфелева башня минимальная цена "метра" будет в районе ?5000-?7000. Цена крошечной тридцатиметровой студио здесь может доходить до ?180 тыс., притом, что качество самого жилья может оказаться весьма далеким от идеального.
Специалисты парижского рынка утверждают, что в "Городе огней" (La Ville-lumiere), как иногда называют этот самый посещаемый в мире город, спрос на жилье всегда будет выше предложения.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
