Наиболее привлекательное с точки зрения инвестиций жилье - московские особняки. С покупкой, реконструкцией и даже просто обслуживанием данного сегмента недвижимости связано большое количество трудностей и проблем. Особняки не так комфортны как современные квартиры, обладающие паркингами, лифтами и всеми остальными мыслимыми техническими удобствами. Но при этом особняки Москвы - жилье, которое пользуется стабильным спросом у самых состоятельных клиентов, для которых подобная покупка или аренда - это признак высокого статуса.
Особняки покупают состоятельные люди, представители элиты
Строительство московских особняков началось еще в XVII веке. За всю историю своего существования особняки меняли свои формы много раз. Первоначально это были массивные кирпичные палаты с большими окнами и пристроенным деревянным крыльцом. Со второй половины XVII века начинают строиться особняки по образу особняков Германии, Голландии, Швеции. После 1812 года архитектура особняков становится проще, они строятся меньше по масштабу: одноэтажные с мезонином или двухэтажные. Потом на особняки оказывал влияние неоклассицизм и возврат к архитектурному наследию XVIII-XIX вв.
После Октябрьской революции особняки в Москве строить перестали и на сегодняшний день эксперты насчитывают не более тысячи домов, которые возможно отнести к особнякам. Многие особняки исчезли в течение XX столетия, большая часть оставшихся домов стала музеями, посольствами и административно-офисными зданиями.
Сегодня данный формат недвижимости становится все более востребованным, это способствовало появлению на рынке такого формата как особняки-новостройки. Таким образом, особняки столицы можно разделить условно на 2 вида: реконструируемые исторические особняки и особняки новостройки. По оценками аналитиков компании Blackwood, реконструируемые особняки составляют большую долю предложения
В центре сейчас насчитывается еще порядка 200-250 особняков, пригодных к реконструкции, которые могут в будущем пополнить предложение на столичном элитном рынке. Каждый год в среднем реконструируются 6-7 домов. В целом, за период с 2005 до 2010 гг. по планам столичных властей должно быть реконструировано порядка 30 особняков. Причем в московском правительстве не принято окончательное решение: заниматься ли реконструкцией памятников самостоятельно и в дальнейшем получать прибыль от аренды, либо отдавать дома в частные руки. На сегодняшний день на рынке жилых особняков на долю реконструируемых объектов приходится 89% от всего объема предложения особняков Москвы.
Отреставрированный особняк на Мясницкой улице
В условиях запрета на точечное строительство реконструкция особняков позволяет пополнять элитный рынок новым эксклюзивным предложением.
По данным аналитиков компании Blackwood, сегодня в предложении находятся 7 жилых особняков-новостроек. На рынке жилых особняков столицы доля поквартирной продажи составила 68%. Это объясняется тем, что отдельные квартиры более ликвидны. Однако в Москве можно приобрести и здание особняка целиком. Если говорить о поквартирной продаже, то наиболее часто в предложении появляются квартиры площадью 100 - 200 кв. м.
Покупатели жилых особняков делятся на 2 категории: инвестиционные покупатели и покупатели жилья для собственного проживания. Первые исходят из того, что дом-особняк можно рассматривать как долгосрочную инвестицию. Вторые - это состоятельные люди, представители элиты, известные в определенных сферах люди - крупные бизнесмены, представители большого спорта или политики. Обычно это люди, ценящие архитектуру старой Москвы, либо дорогие им конкретные места столицы.
Средняя цена на элитном рынке Москвы по всем категориям объектов сегодня находится на отметке $20 300 за кв. м, в то время как на рынке жилых особняков средняя стоимость квадратного метра - $19 930. По мнению аналитиков компании Blackwood, это связано с исторической значимостью и ценностью, а, следовательно, и эксклюзивностью этих объектов. Историческая составляющая может добавлять объекту порядка 15-20%.
Аналитики компании Blackwood называют следующие факторы наиболее важными для определения стоимости особняка:
1. Историческая ценность объекта
2. Чистота юридических документов
3. Местоположение
4. Качество проведенной реконструкции
5. Давность реконструкции
6. Наличие качественных коммуникаций
7. Дополнительное оснащение особняка: лифт, подземная парковка и т.п.
8. Наличие придомовой территории
Реконструкция особняков позволяет пополнять элитный рынок новыми предложениями
Большая часть исторических московских особняков являются государственной собственностью. Чаще всего они сданы в аренду, либо в них размещаются государственные организации. Выставляются на продажу особняки крайне редко, чаще всего они являются памятниками архитектуры и входят в особый охранный перечень.
На рынке элитной аренды, как правило, предлагаются уже реконструированные особняки, сами квартиры в них с дорогостоящей отделкой, мебелью, оборудованной кухней, полным набором бытовой техники (посудомоечная машина, стиральная машина, кондиционер, телевизор и проч.). Часто арендатору предоставляется также набор необходимой посуды и постельных принадлежностей. Только в 8% случаев арендатору предоставляется машиноместо в подземном паркинге, 24% квартир сдается вместе с машиноместом в охраняемой стоянке около дома, остальные 68% квартир предлагаются вообще без парковки.
Рынок аренды особняков имеет достаточно узкую группу потребителей. Как правило, это иностранцы, которым нужна представительская квартира в центре столицы на какое-то время, а также бизнесмены, которые имеют загородную резиденцию, но часто ездят по делам в Москву. При этом арендаторы элитного жилья в большинстве случаев не рассматривают покупку жилья в качестве альтернативы аренде.
Материал написан с использованием данных, полученных в результате проведения Департаментом Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood аналитического исследования "Особняки Москвы"
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
