Средняя зарплата москвича на сегодняшний день составляет $600. Стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры в "хрущевке" - $60 000. Если не тратить ни копейки из зарабатываемых денег и питаться "святым духом", среднестатистический москвич сможет купить себе жилье через 10 лет. Тем не менее, Москву, что называется, "скупают на корню". Сотни риелторских агентств еле справляются с наплывом предложений во всех секторах рынка. Кто же покупает квартиры в Москве? Откуда у людей берутся деньги
на покупку жилья, и какие факторы влияют на рост покупательского спроса? С этими вопросами мы обратились к Марку Новомлинскому, риелтору с 10-ти летним стажем работы на столичном рынке недвижимости.
Официальная статистика
По результатам проведенного в прошлом году исследования, 80% ипотечных сделок в Подмосковье совершили все же приезжие
Если нынешняя тенденция сохранится, то через 50 лет вся Россия переедет в Москву и Подмосковье
Рассказывает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев: "Более 50% московских новостроек раскупают приезжие. Сейчас мы испытываем огромный дефицит жилья за счет того, что спрос опережает предложение. В столице отмечен огромный приток платежеспособного иногороднего населения. Правительство города приступает к протекционистским мерам. Вносятся поправки в некоторые постановления московского Правительства. В результате в типовом инвестиционном контракте, который заключает застройщик с городом, появится новое положение. По нему инвестор будет обязан направлять часть жилой площади, передаваемой ему в собственность, для заключения договоров с физическими лицами, которые постоянно проживают в Москве не менее 10 лет и желают улучшить свои жилищные условия с использованием субсидий городского Правительства. При этом инвестор сам определяет условия, на которых эти квартиры будут реализованы". Николай Федосеев также добавил, что подобные договоренности достигнуты и по части уже подписанных инвестиционных контрактов. Однако по результатам проведенного в прошлом году исследования, 80% ипотечных сделок в Подмосковье совершили все же приезжие.
Если нынешняя тенденция сохранится, то через 50 лет вся Россия переедет в Москву и Подмосковье. До недавнего времени 15% жилья продавали в новостройках. Большую часть покупателей новых квартир составляли люди в возрасте 36-45 лет, с высшим образованием, т.е. находящиеся на пике карьерного роста. Это предположение косвенно подтверждается тем, что 47% опрошенных покупателей - топ-менеджеры или руководители среднего звена.
Средний покупатель квартиры в новостройке состоит в браке, имеет одного ребенка, раз в год ездит за границу. Большинство проживает на съемной квартире - таковых 36%, 31% владеет собственной квартирой, 26% покупателей живут с родителями, остальные - в коммуналках и общежитиях. Значительная доля арендаторов среди покупателей объясняется тем, что квартиры в коммерческих новостройках приобретают в основном приезжие. Например, в новых домах бизнес-класса количество москвичей и жителей Подмосковья не превышает 40%. Здесь по большей части преобладают гости из дальних регионов, особенно ресурсодобывающих. Для москвичей в первом поколении особое значение имеет инфраструктура и соседи. Данный тип покупателей предпочитает не просто новый жилой комплекс, а мини-город с соответствующим социальным окружением.
Присматривая себе жилье, покупатели новостроек не интересуются мелочами вроде размера кухни, наличия кладовой и другими критериями традиционными для вторичного рынка. 19% опрошенных выбирают новостройку именно потому, что в ней вообще нет стен, а вместо них - актуальная для сегодняшней Москвы свободная планировка. Лидирующий фактор выбора (29%) - стройматериал: монолитные дома намного популярнее панельных.
Мнение практика
Марк Новомлинский - риелтор
Марк Новомлинский:
- Россия - самая богатая в мире страна. Я как риелтор считаю, что мерить ее богатство надо даже не тем, что лежит в земле (т.е. запасом полезных ископаемых), а непосредственно - квадратными метрами. Огромное географическое пространство, занимаемое Россией, при нынешнем росте населения Земли просто бесценно! Но мы пока не научились рационально использовать наши земельные богатства. Исключение составляют лишь столицы - Москва и Питер - здесь землю оценили по достоинству, и она продолжает дорожать рекордными темпами.
- Что стало причиной резкого роста цен на московское жилье?
Мерить богатство России надо даже не тем, что лежит в земле, а непосредственно - квадратными метрами
- Население Москвы выросло за последние годы втрое. Люди со всей страны и ближайшего зарубежья едут в Москву, потому что тут есть рынок. Рынок труда, рынок жилья. Если есть деньги - можно купить квартиру, потом в ней прописаться и жить. В столице много рабочих мест. Словом, есть жизнь. Не секрет, что в провинции работы практически нет, а если есть, то платят за нее копейки. Люди живут в нищете, социальная сфера разваливается. Градообразующие предприятия обанкротились, жителям негде работать и нечего есть. Поэтому самые жизнеспособные и рисковые граждане идут ва-банк: продают свои квартиры в Твери, Саратове, Нижнем Новгороде, Волгограде, Рязани, Свердловске, Перми и прочих городах и едут искать счастья в Москву. Если не могут сразу купить отдельную квартиру, покупают комнаты в коммуналках, устраиваются работать в милицию, рабочими комплексной уборки, строителями - всюду, где обещают за выслугу лет улучшить жилищные условия.
Хотя уже несколько лет у нас вовсю говорят о "рыночной экономике", по большому счету в России есть только один настоящий рынок - это рынок жилья. Все остальные сферы экономики очень монополизированы. Единственный нерыночный фактор, влияющий на квартирные цены в Москве, - это личность нашего мэра, господина Лужкова. Он через первичный рынок и через объемы вводимых новостроек выстраивает ценовую политику на рынке жилья. А вообще рынок, как ему и положено, развивается по своим собственным законам. Больших площадок для массового строительства в Москве становится все меньше. Уже целиком застроены Бутово, Жулебино, Новокосино и прочие спальные районы. Теперь застройщики ориентированы на точечную застройку. Строят жилые здания на месте снесенных старых домов, "обживают" бывшие промзоны. Идет настоящая охота за стройплощадками. Чтобы сегодня получить право на строительство в Москве, застройщику нужно вы играть тендер. Это тоже, разумеется, напрямую влияет на цены. В дефиците земля - дорожает жилье.
-Так кто же покупает квартиры в Москве - дорогие и дешевые?
Квартиры класса VIP
Больших площадок для массового строительства в Москве становится все меньше. Теперь застройщики ориентированы на точечную застройку
- По своему опыту могу сказать, что элитное жилье покупают богатые приезжие (нефтяники, бизнесмены, топ-менеджеры иностранных фирм). Региональные богачи отправляют своих детей учиться в Москву и покупают им здесь квартиры. Не стоит упускать из вида процент "коммерческих" владений, приобретенных с целью сбережения денег или получения дохода от аренды. Дополнительное жилье как источник дохода покупают и богатые коренные москвичи. Но большей частью - вы, возможно, удивитесь - квартиры покупают чиновники!
Дело в том, что армия чиновников в России огромна. Их - тьмы и тьмы. Они не только получают хорошие зарплаты, но еще и берут "откаты" (попросту говоря, взятки). Брали, берут, и будут брать - как и в царские времена, как при социалистах, так и в наше время. Чиновники имеют возможность приватизировать служебные квартиры по истечении срока своей службы, они прописывают в Москве своих родственников и покупают для них квартиры.
Бизнесмены составляют всего 2-3% общей массы населения. А чиновников по всей Руси - сотни тысяч. С момента распада СССР их число увеличилось как минимум вдвое, умножилось также число занимаемых чиновниками административных зданий и, конечно, разросся занимаемый ими жилой фонд. 100 миллиардов уставного фонда - это огромные деньги, которые реально есть в стране. Из него много уже перекочевало в карманы граждан, состоящих на государственной службе. Чиновники всех мастей и есть основная армия, оккупировавшая Москву.
2/3 сделок в Москве - это улучшение уже имеющихся условий проживания. Продажа дешевых и покупка более дорогих квартир. Чиновники растут в должностях и хотят иметь социально близкое окружение. Людям, покупающим квартиру за полмиллиона долларов, очень не нравится сама возможность оказаться рядом с убогими соседями: какими-нибудь дегенератами, алкоголиками, бандитами и просто "людьми среднего достатка". Поэтому так популярны клубные дома, где, покупая квартиру, заранее наводят справку о соседях. Люди получают огромные деньги и не задумываются о том, что с ними будет через 10 лет.
Вторая категория московских богачей - управленцы высшего звена, банковские работники. По уровню зарплат топ-менеджеров мы уже давно догнали Запад. Денег у управленцев - огромное количество. Хранить их нельзя - "съест" инфляция, поэтому нужно куда-то вкладывать. В бизнес с нашими законами, налогами и теневой экономикой вкладывать рискованно. Поэтому лучшим и самым выгодным на сегодняшний день вложением денежных средств является недвижимость.
Дешевые квартиры
- Они по-прежнему самые популярные. Невзирая на ветхость, изношенность коммуникаций и отсутствие ремонта их покупают абсолютно все - и москвичи, и приезжие. Среди покупателей много кавказцев. Что характерно - они покупают жилье и в дорогом секторе, и в дешевом. Раньше первые этажи московских домов не пользовались спросом. А теперь - наоборот, самый ходовой товар. Кавказцы привыкли к одноэтажным домам с жилым двором. Они застилают коврами полы, сидят на корточках и пьют чай из пиал. Привносят, так сказать, в Москву свою национальную культуру. И это - нормальный процесс с точки зрения эволюции мегаполиса и страны в целом. Сегодня в лондонском метро людей других национальностей больше, чем англичан. В Париже 1/3 населения - арабы. Численность белого населения во всем мире сокращается, а население европейских столиц прирастает за счет людей других рас и национальностей. Москвичи обленились и не хотят работать где попало, за небольшие (с их точки зрения) деньги. А приезжие готовы на любую работу. Низко оплачиваемые профессии, требующие большого терпения и трудолюбия, не пользуются популярностью у коренных наций в развитых странах. Такая работа - удел приезжих. Иначе бы в Москве уже не было ремесленников, медперсонала, дворников, рабочих на заводах и фабриках, работников общепита, строителей и т.п.
- С точки зрения климата Москва - не самый удобный для проживания город. Как случилось, что именно она стало единственным возможным местом обитания многих миллионов людей?
- Любая столица - центр финансовых потоков и деловой жизни страны. Да, москвичи терпят морозы и плохую погоду, у нас нет моря или большой красивой реки, в которой можно было бы купаться без вреда для здоровья (такой, например, как Волга). Зато на нашей равнинной местности низкая турбулентность, т.е. мала вероятность возникновения торнадо, ураганов, не может быть цунами и затопления. Поэтому Среднерусская возвышенность - место спокойное и относительно безопасное для жизни.
- Каковы, на ваш взгляд, тенденции развития рынка московской недвижимости?
1. По-прежнему остро будет стоять проблема соотношения цены и качества предлагаемого на рынке жилья. К самым дешевым "холупам" покупатели не предъявляют высоких требований - грязные, старые, требующие основательного ремонта квартиры стоят более-менее адекватно. К дорогому жилью у покупателя требований все больше и больше. В идеале должны быть соблюдены все параметры: "умный дом" с полным комплектом инженерных коммуникаций, хороший вид из окна, удаленность от шумной автотрассы, надежная охрана, однородное социальное окружение, развитая инфраструктура и одновременно - удаленность от промышленных объектов. Современный рынок пока не может предложить большого спектра жилья для привередливых богатых покупателей.
2. Столичные районы постепенно приобретут социальную однородность. У нас тоже будут свои "гарлемы" и "манхэттены". Конечно же, насильно из престижных районов никого выселять не будут. Но власти города создадут экономические условия, при которых жизнь в престижных районах для граждан с небольшим доходом станет незозможна (будет высокая квартплата и налоги на собственность, дорогие гаражи и автостоянки с высокой арендной платой, высокие ставки за охрану жилья, дорогие супермаркеты в округе и т.п.) В последнее время очень сильно разрастается Подмосковье. Массовые жилые застройки эконом-класса будут реализовываться именно там. В Подмосковье будет активно развиваться инфраструктура, расширяться автомагистрали. Богатые тоже будут жить в "грин-таунах", в загородных домах, в коттеджах, а в Москву будут ездить на работу. Сейчас, впрочем, транспортная ситуация очень сложная, многие шоссе перегружены. Поэтому жители коттеджей вынуждены, по крайней мере, зимой жить в городе. Сегодня происходит некоторый отток богачей из загородных коттеджей обратно в Москву, но думаю, это временное явление.
3. Москва станет еще больше за счет пригородов. Кстати, Лондон со всеми его пригородами в три раза больше Москвы. И это при том, что он 1-2-х этажный. И ничего - люди живут, ездят на работу. Так что разрастание столицы вширь - вполне в русле мировых градообразующих тенденций. "Борьба" Москвы с Подмосковьем за территории, влияние и денежные потоки пойдет на пользу общего развития города. Чем больше децентрализация, тем больше порядка в округах, в административных единицах. В том же Лондоне каждый маленький пригород - автономен, там есть свой орган самоуправления. А мэр - номинальное лицо. Так что сегодня граждане среднего достатка, покупающие по ипотеке жилье в Щербинке, Королеве, Химках, Одинцове и Долгопрудном уже смирились с необходимостью тратить 2-3 часа на дорогу до работы в Москве.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
