Продажа загородной недвижимости. Оценка участка и поиск покупателя
18 июня 2009
Продажа загородной недвижимости во время кризиса является весьма рискованным способом распоряжения этим активом. По различным данным в начале 2009 года спрос на рынке загородной недвижимости упал более чем на 50 % по сравнению с результатами прошлого года. Это в свою очередь повлияло на рост величины предложения на данном рынке. Дмитрий Мыльцев, юрист ATC group рассказал нам о том как оценить участок для совершения наиболее выгодной сделки, если необходимость продажи все же возникла.
Недвижимость, в том числе и загородная, остается одним из наиболее ликвидных активов
Казалось бы, значительные скидки, которые продавцы готовы предложить, огромный выбор готовых объектов, еще больше предложений по продаже незавершенных земельных участков как с подрядом, так и без него только способствую росту продаж. Однако суровые реалии современной экономической действительности оказали значительное влияние на поведение потенциальных покупателей. Некоторые из них ожидают еще большее падение цен до их минимального уровня. Другие и вовсе пересмотрели свои потребительские взгляды и отказались от такого излишества, как загородный дом. Но не стоит забывать, что любой рынок динамичен, для него характерны взлеты и падения, поэтому недвижимость, в том числе и загородная, остается одним из наиболее ликвидных активов.
Для совершения наиболее выгодной сделки необходима точная и правильная оценка объекта. Стоимость может быть различной в зависимости от вида сделки (рыночная, восстановительная, инвестиционная и т.п.), но, как правило, при продаже недвижимости на открытом рынке используется рыночная стоимость. Для ее определения во внимание берутся различные факторы, такие как:
месторасположение, ландшафтные характеристики;
удаленность от основных центров, транспортная доступность;
наличие инфраструктуры, ее состояние;
перспектива освоения близлежащих территорий;
экологическая обстановка;
состояние объекта оценки, качество основных конструкций, технические характеристики;
наличие коммуникаций (газо- и водоснабжение, энергетическое обеспечение и т.д.);
правовая природа объекта оценки, надлежащее оформление прав на объект;
аналогичные предложения на рынке.
Оценить объект можно самостоятельно, на свой страх и риск, однако наиболее точно и качественно, с соблюдением баланса интересов продавца и рынка, оценка может быть произведена только профессиональными оценщиками или коммерческими организациями, занимающимися данным видом деятельности.
При продаже загородной недвижимости первостепенное значение имеет процесс поиска покупателя. В настоящее время самостоятельный поиск - это вполне посильная задача для каждого продавца. Доступность средств массовой информации, предоставляющих возможность размещения рекламных объявлений, а так же увеличивающаяся с каждым годом компьютеризация общества и обилие интернет-ресурсов делает этот процесс проще и быстрее. Однако не стоит недооценивать его значимость, придерживаясь принципа "было б что продавать, а покупатель найдется". Весомым аргументом, способным повлиять на активность потенциальных покупателей загородной недвижимости, является качество предложения. Для его повышения может использоваться предпродажная подготовка в виде косметического ремонта внешнего вида здания, внутренней отделки, улучшения ландшафта территории и множество других мероприятий, проведение которых, несомненно, произведет положительное впечатление на покупателя.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет
Правовая природа загородного дома и земельного участка, на котором он расположен, является не только фактором, влияющим на стоимость недвижимости, но и в ряде случаев, камнем преткновения при совершении сделок.. Большинство владельцев загородной недвижимости, ставших ее счастливыми обладателями в 90-е годы или ранее, до сих пор не оформили должным образом свое право собственности. Именно здесь кроется неожиданное препятствие для совершения сделки. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Данная процедура производится с целью индивидуализации земельного участка, определения его границ и их согласования со смежными землепользователями. В результате каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер. Документом, подтверждающим постановку земельного участка на кадастровый учет, является кадастровый паспорт. Для его получения необходимо обратиться в территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и представить следующий пакет документов:
заявление о кадастровом учете;
документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;
копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;
межевой план (для его подготовки необходимо обратиться в специализированную организацию, занимающуюся данным видом деятельности);
технический паспорт здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (если данный документ отсутствует, его необходимо предварительно
получить в территориальном органе МособлБТИ).
Срок осуществления кадастрового учета земельного участка, а также расположенного на нем здания составляет 20 рабочих дней со дня получения соответствующего пакета документов органом кадастрового учета.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
