Что ждать от рынка, или наступило ли "ценовое дно"?
21 июля 2009
В условиях современного нестабильного рынка довольно сложно ориентироваться. Не все эксперты одинаковы во мнении: ждать ли второго витка кризиса и что значит часто употребляемый сегодня термин "ценовое дно". Достаточно много споров относительно прогнозов цен на недвижимость - жилую, загородную, коммерческую. Участники Дискуссионного Клуба Московского Бизнес Клуба постарались дать определение понятия "ценового дна" и определить существующую ситуацию на рынке недвижимости.
На лето перенесли решение вопросов продажи и покупки недвижимости, которые не были решены в зимне-весенний период
Самым распространенным является мнение, что "ценовое дно" - это нижний предел рентабельности. Сегодня большинство компаний заявляют о том, что уже подошли к нему, соответственно, нет смысла ждать дальнейшего падения цен. Данную точку зрения поддерживает Сергей Козловский, Президент Корпорации "ИНКОМ": "Ценовое дно в моем понимании это рентабельность конкретного проекта. Это не только себестоимость самого строительства, цена подведения коммуникаций, земли, но и тот минимум расходов, который позволяет держать компанию на плаву, функционировать ей, как организму".
Павел Иванушко, Генеральный директор, СК "Отечество", считает, что дно - это "докризисная цена деленная на три. Когда цены на рынке достигнут этого порога — можно покупать недвижимость. Например, если докризисная цена составляла $6000, - ниже $2000 цены уже не упадут". Косвенно подтверждает данное высказывание Анатолиий Аксаков, депутат Государственной Думы РФ, член Национального банковского совета Банка России, Президент Ассоциации Региональных Банков России, который, как банкир, не может исключить рисков дальнейшего падения цен. "Объекты на начальном этапе строительства кредитные организации практически не рассматривают - слишком высок риск падения стоимости строящегося здания и, соответственно, риск невозврата". Но как утверждает Михаил Кудрявцев, председатель Совета Директоров, УК "ИТКОЛ": "Должно пройти еще минимум полгода, что бы мы смогли говорить о "ценовом дне".
Юрий Хлестаков, Генеральный директор компании "Русский Дом Недвижимости", определяет "ценовое дно" следующим образом: "Если динамику цен отобразить графически, то "полка" на падающем графике, параллельная оси абсцисс, и есть ценовое дно. Другими словами, это стоимость, ниже которой собственник, по тем или иным причинам, не готов опускаться в определенном временном промежутке. Но в любом случае, правильно выстроенный и аргументированный диалог, как с покупателем, так и с продавцом позволяет скорректировать понимание цены объекта у сторон, и приблизиться к "золотой середине" - справедливой цене". Георгий Дзагуров, Генеральный директор, Penny Lane Realty утверждает, что только цифры реальных сделок показывают насколько готов снизить цену предложения продавец. "Далеко не всегда мы можем убедить стороны в том, что цена разумна, однако, мы ставим стороны перед фактом: вот цена, которую мы сможем или уже смогли достичь. Далее решение о приобретении или продаже принимает участник сделки".
Если докризисная цена составляла 6000$, - ниже 2000$ цены уже не упадут
В таких условиях очень сложно провести оценку объекта. Как заметил Юрий Хлестаков: "Сейчас в ситуации неопределенности, когда декларируемая цена, при серьезных намерениях покупателя может подвергаться серьезной коррекции, было бы крайне ошибочно использовать только одну методику оценки, поэтому мы в оценки объектов очень активно используем "затратный метод". Хотя Дмитрий Гаркуша, Генеральный директор ЗАО "Дойче Банк Девелопмент", считает, что "в настоящее время наиболее информативным может быть сравнительный подход, позволяющий при возможности подбора соответствующих аналогов и внесении стоимостных корректировок".
Обсуждая на первом дискуссионном лубе прогнозы лета этого года, многие эксперты отметили, но не смотря на традиционный летний спад деловой активности, в этом году ситуация меняется. Вынужденное бездействие, с которым столкнулись многие бизнесмены прошедшей зимой, привело к тому, что летом они не уходят в отпуск. Кроме того, дает себе знать отложенный спрос - на лето переносится решение многих вопросов продажи и покупки, которые не были решены в зимне-весенний период. Практически все согласны и с той точкой зрения, что ушли спекулянты и те, кто покупал недвижимость с инвестиционными целями. "В ситуации, когда реальных покупателей немного, отсутствуют опасения потенциального покупателя касательно того, что объект может быть реализован другому заинтересанту, - замечает Георгий Дзагуров, Генеральный директор Penny Lane Realty. - Мы отметили, что целый ряд таких покупателей, уверенных в своей исключительности, недооценили, насколько рынок жив и упустили уникальные возможности".
А вот Анатолий Аксаков, Президент Ассоциации Региональных Банков России не исключает возможность снижение стоимости жилья: "По мере возрастания объемов просроченной задолженности по ипотеке, банки будут активизировать работы по ее взысканию. Возрастет количество изъятых по суду квартир. Многие заложенные квартиры выставят на продажу. Безусловно, возрастание количества выставленных на рынке квартир приведет к снижению цен". Хотя никаких хотя бы приблизительных оценок (каково ожидание по просроченной задолженности и действительно ли доля квартир реализуемых банками такова, что может привести к снижению цен) Анатолий Аксаков не приводит. В компании Paul's Yard при этом заявляют, что уже сегодня спрос на "элитку" превышает предложение. Для элитного сектора характерен дефицит качественного жилья и, что бы не говорили о падении цен на недвижимость, на самом рынке настоящей элитной недвижимости ничего хорошего "за очень дешево" не появилось.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
