По данным ЦБ РФ, средневзвешенная процентная ставка по рублёвой ипотеке сегодня составляет 14,6%, а ставка по ипотеке в иностранной валюте равна 13,1%. При этом ставка с учетом всевозможных комиссионных значительно выше. За что же приходится платить россиянину, желающему занять на покупку жилья?
Ипотечные займы выдают сейчас практически все российские и зарубежные банки
Официальные данные по ставке на ипотечном рынке по-прежнему не учитывают, например, комиссию банка за открытие и ведение ссудного счёта, или стоимость аренды банковской ячейки. Не входят в расчёты ЦБ и стоимость работы оценщика, нотариальные расходы, величина госпошлины за государственную регистрацию залога недвижимого имущества, стоимость личного и титульного страхования, комиссия риэлторского агентства и прочие сопутствующие расходы. Между тем, все эти затраты всецело ложатся на плечи заемщика. Поэтому окончательная стоимость ипотеки для покупателя значительно выше заявленной ЦБ.
По данным Агентства финансовой статистика StatBanker.ru по состоянию на ноябрь услуги ипотеке на рынке вторичного жилья предлагают не менее 20 известных крупных банков, среди которых как государственные (Сбербанк, ВТБ24) и частные российские банки (МКБ, Росбанк, Уралсиб, Бин-банк, Альфа-банк, Зенит), так и иностранные банки (Райффайзен банк, Юникредит банк, Дельта-банк). С началом кризиса активное присутствие на рынке свернули МДМ-банк, Союз, МБРР, Русский Стандарт и другие.
На сегодняшний момент средняя объявляемая банками кредитная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 18% годовых, а в долларах и евро 15% годовых. С ростом срока кредитования (например, от 5 лет до 25 лет) средняя ставка по рублёвым кредитам практически не изменяется. Так, по рублёвым кредитам сроком на 3 года при подтверждении дохода справкой 2НДФЛ средняя ставка составляет 17,2% годовых, а по кредитам сроком на 20 лет при наличии 2НДФЛ средняя ставка составит 17,1% годовых. По валютным кредитам средняя ставка с ростом срока кредита также меняется незначительно. Так, по долларовым ипотечным кредитам на 3 года в случае подтверждения дохода справкой 2НДФЛ средняя ставка составит 14,4% годовых, а в случае кредита сроком уже 25 лет с таким же подтверждением дохода 14,3% годовых. В кредитах евро средняя ставка на 3 года при официально подтверждённом доходе составляет 14,4% годовых, а на срок 25 лет при таком же подтверждении составит 14,7% годовых.
Попробовать получить ипотеку на новостройку сейчас можно в МКБ, Дельта-кредит банке, ВТБ24 и Сбербанке. Однако, успех в этом деле никто не гарантирует
Особенно драматичные изменения произошли на рынке кредитования новостроек. Этот сегмент является наиболее рискованным, но и наиболее привлекательным для всех участников процесса кредитования. Однако, в связи с проблемами у застройщиков эти услуги свернули практически все банки, выдававшие такие кредиты до кризиса. В их числе Абсолют-банк, Райффайзен банк, Росбанк, Юниаструм банк, МДМ-банк, Банк Москвы, Союз, МБРР, Уралсиб, Национальный резервный банк. Попробовать получить ипотеку на новостройку сейчас можно в МКБ, Дельта-кредит банке, ВТБ24 и Сбербанке. Средняя процентная ставка по кредиту на новостройку до оформления права собственности в рублях составит 17% годовых, в долларах 13% годовых, а в евро 14% годовых. После оформления права собственности ставка несколько опустится, и составит в рублях 15% годовых, в долларах 11% годовых, а в евро 11,4% годовых. Таким образом, можно видеть, что банковская маржа за кредитование на этапе новостройки составляет 2% годовых. При оформлении кредита на новостройку максимальную ставку (без учёта комиссий и страхования) возьмут в ВТБ24 (18,9% на срок больше 20 лет без справки 2НДФЛ), а минимальную ставку объявляют в Дельта-кредит банке (10,8% на срок до 5 лет при наличии 2НДФЛ).
Однако не стоит думать, что расходы по ипотеке ограничатся лишь процентной ставкой. К существенным расходам по кредитованию относится, например, комиссия за организацию кредита. Формально, этой комиссией банк покрывает стоимость работ по организации кредита, но фактически, все услуги банка по организации всё равно оплачивает клиент. Данная комиссия позволяет банку элегантно добиться повышения эффективной процентной ставки по ипотеке. Иными словами, в тарифах и рекламе указывается одна ставка, а фактически стоимость кредита оказывается значительно выше. Среднее значение этой комиссии на рынке сейчас составляет 2%. Минимальное значение этой комиссии декларирует Росбанк (0,5%), а максимальное значение объявлено в Сбербанке (4%).
Такая же ситуация и со страхованием жизни, риска потери трудоспособности, а также утери права собственности. Если покупатель оплачивает услуги риэлторской компании, осуществляющей юридическое сопровождение сделки, услуги банка за организацию кредита, осуществляющего всестороннюю проверку чистоты сделки, услуги нотариуса, удостоверяющего правомочность сделки, а также услуги Федеральной регистрационной службы, проверяющей сделку на соответствие закону, то не совсем ясно, почему услуги страхования риска дальнейшей потери права собственности стоят столь дорого. В среднем, личное страхование вместе с титульным страхованием обойдётся ипотечному заёмщику ещё в 2% годовых.
С учётом комиссии за организацию кредита и страховой премии средняя эффективная ставка по рублёвым ипотечным кредитам на приобретение готового жилья составляет 22% годовых, и с началом кризиса выросла на 5%. Средняя по рынку эффективная ставка по долларовой ипотеке на рынке вторичного жилья в ноябре составила 19% годовых. Средняя ставка по ипотеке в евро по рынку составила 19,2% годовых. Существенным образом ставка зависит от способа подтверждения дохода. Если заёмщику не может предоставить справку 2НДФЛ, а подтверждает доход справкой с места работы по форме банка, то банк добавит к процентной ставке в среднем 1% годовых. С учётом того, что риски неплатёжеспособности заёмщика покрывается объектом залога и страховкой, данная накрутка со стороны банков выглядит избыточной.
Эффективная ставка по рублёвым ипотечным кредитам на приобретение готового жилья с учётом всех комиссий увеличилась во время кризиса на 5% и достигла 22%
При расчёте эффективной ставки также имеет значение и срок кредита. По рублёвым кредитам сроком на 3 года, 5 лет и 10 лет средняя эффективная ставка на рынке в случае подтверждения дохода заёмщика составляет 22% годовых, а без подтверждения 23% годовых. Рублёвая ипотека на больший срок (15 лет, 20 лет, 30 лет) при подтверждении дохода обойдётся несколько дешевле. Эффективная ставка по таким кредитам составит 21% годовых. Ипотека в долларах при подтверждённых доходах сроком на 3 года и 5 лет будет стоить заёмщику 18% годовых, а вот кредит на 15 лет уже обойдётся по средней ставке в 19% годовых. Более долгосрочные долларовые ипотечные кредиты сроком на 20 лет и 25 лет при наличии справки 2НДФЛ выдадут по средней рыночной ставке 19% годовых. Ипотека в евро при официально подтверждённом доходе на 3 года и на 5 лет обойдётся новосёлам под 18% годовых. Такой же кредит в евро сроком на 10 лет или 15 лет при подтверждении дохода будет стоить на 1% дороже. Эффективная ставка по ним составит 19% годовых. Самые долгосрочные ипотечные кредиты в евро сроком на 20 лет и 25 лет обойдётся заёмщику дороже всего. Эффективная ставка по этим кредитам при подтверждении дохода составляет на рынке 20% годовых. При этом, ставки у государственных и иностранных банков в среднем несколько ниже, чем у частных российских банков.
По итогам ноября средняя сумма предлагаемой банками ипотечной кредитной линии составила 330 000 долларов. Минимальную кредитную линию открывают в Юниаструм банке ($5 000) и Росбанке ($7 000). Максимальную кредитную линию обещают в Национальном резервном банке ($ 1 500 000), Московском Кредитном Банке ($1 000 000) и Юникредите ($1 000 000). Среднее значение максимального размера ипотечного кредита в процентном выражении сейчас составляет 70% от стоимости квартиры. Отдельные банки, а именно ВТБ24, Юниаструм банк, или Сбербанк могут предложить и до 80% от стоимости квартиры. В тоже время, например, в Уралсибе, Абсолют-банке или Росбанке возможно получить максимум лишь 60% от стоимости квартиры, а в Зените и Бинбанке только 50% от стоимости. Средний максимальный срок по предложениям ипотечного кредита составляет 25 лет. В тоже время, например, ВТБ24 обещает ипотеку сроком до 50 лет.
При желании клиента побыстрее выплатить ипотеку, он может начать гасить долг досрочно. Но в этом случае, банк вводит определённые условия на досрочное погашение, которые клиент обязан выполнять. Так, например, в отдельных банках погашать ипотечный кредит досрочно возможно только по истечении определённого срока. Например, в Юниаструм банке, Альфа-банке, Городском ипотечном банке и Банке Москвы этот срок составляет 6 месяцев, а в Юникредит банке 12 месяцев. Минимальная сумма досрочного погашения в среднем по рынку сейчас составляет $500. Конечно, от банка к банку она может меняться. Так, например, по ипотеке в Городском ипотечном банке при наличии хотя бы трёхсот лишних долларов уже в дополнение к обязательным платежам по основному долгу можно совершить досрочный платёж. А вот в Альфа-банке такой суммы будет уже не достаточно. Там клиенту на дополнительный платёж уже потребуется как минимум одна тысяча долларов.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
