Управление коммерческой недвижимостью: пути решения проблем
12 июля 2010
Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company, рассказала порталу PRO Недвижимость о том, какое влияние оказал кризис на управление коммерческой недвижимостью, и как можно решить появившиеся проблемы.
Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company
Какие основные проблемы возникли в области управления коммерческой недвижимостью в последнее время и что явилось им причиной?
В период кризиса многие компании воспользовались падением стоимости офисных площадей и приобрели в собственность часть помещений в бизнес-центрах. Для собственников объектов продажа части площадей позволила сократить нехватку оборотных средств. Казалось бы, всем хорошо. Однако, на практике наличие нескольких собственников в здании значительно усложняет работу управляющей компании и влияет на привлекательность объекта на рынке.
В первую очередь наличие более, чем одного собственника на объекте неизбежно влечет за собой возникновение между ними споров и разногласий по вопросам управления и эксплуатации здания. Для урегулирования подобных конфликтов необходима четкая система организации работы на объекте.
Задача управляющей компании в данном случае — обеспечить соответствие объекта единым стандартам. Наша УК реализует ее путем разработки стандартов по каждому направлению функционирования объекта: безопасность объекта, эксплуатация и модернизация инженерного оборудования, отделка зон общего пользования, правила для подрядных организаций, правила пользования парковкой и т.п. Стандарты являются обязательными для исполнения всеми собственниками и при этом учитывают их собственные пожелания.
В случае торговой недвижимости важным аспектом жизнедеятельности объекта является его продвижение на рынке. Поэтому для торговых центров помимо стандартов по эксплуатации, наша компания также разрабатывает годовой маркетинговый бюджет, который согласовывается со всеми собственниками. При этом ответственность за реализацию маркетинговой программы ложится на плечи управляющей компании.
Наличие более, чем одного собственника влечет за собой возникновение споров и разногласий по вопросам управления и эксплуатации здания
Помимо увеличения числа собственников на объекте, кризис внес свои коррективы и в отношения собственников с арендаторами и управляющей компании на объекте. В случае первых, отношения стали более лояльными и цивилизованными. Ради сохранения значимых арендаторов некоторые собственники готовы идти даже на отсрочку платежей по аренде, если арендатор испытывает временные финансовые затруднения. Что касается сферы управления недвижимости, то здесь главной тенденцией было глобальное сокращение расходов на эксплуатацию. В свете этого многим управляющим компаниям пришлось приложить значительные усилия для сохранения своих позиций на объектах, сократив свое вознаграждение до минимума.
Возникли ли подобные проблемы за рубежом и если да, то как они решаются?
У нас нет конкретных примеров подобных проблем за рубежом, но из анализа СМИ и общения с иностранными партнерами мы делаем вывод, что в целом кризис оказал схожее воздействие на рынок офисной недвижимости в большинстве стран Европы.
Сфера управления недвижимостью за рубежом на более высоком уровне развития, чем в России. Тот факт, что в Европе более 90% офисных зданий управляются внешними управляющими компаниями (показатель по Москве - от 5 до 15% в зависимости от класса объекта) говорит о намного более цивилизованном и рациональном подходе к эксплуатации. Все стандарты, процедуры и правила на Западе уже давно придуманы и внедрены. Поэтому наличие нескольких собственников на объекте вряд ли является "там" проблемой.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
