Ежедневно в Москве сотни человек арендуют квартиры и дома. Это могут быть приезжие из других стран или городов России, люди, которые предпочитают во время ремонта собственного жилья жить в спокойной обстановке съемной квартиры, а так же молодые семьи, которые не хотят жить вместе с родителями. Для того чтобы с арендой жилья не возникало проблем, по закону необходимо заключить договор найма. О возникновении и решении возможных проблем, а так же о нюансах составления такого договора рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty.
Что именно необходимо сделать человеку, который решил арендовать жилье, в первую очередь?
Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty
Сначала необходимо решить в каком районе и какое именно требуется найти жилье, а так же, сколько денег человек готов потратить на аренду. Затем следует обратиться в надежное агентство недвижимости и найти наиболее подходящий вариант квартиры. Стоит предостеречь тех, кто ищет арендное жилье в Интернете. Некоторые варианты, особенно с низкой арендной платой, могут быть размещены непрофессиональными компаниями, либо частными риэлторами, а так же мошенниками. В этих случаях реальная цена может отличаться от указанной, или риэлтерское агентство требует предварительной оплаты "дешевого" предложения, чего не должно делать.
Главный совет: стоит обращаться только в надежные, проверенные компании с высокой репутацией. В таких агентствах всегда в наличии большое количество предложений и оформление сделки проходит на профессиональном уровне.
Что нужно делать после того, как будущий арендатор решит какое жилье ему нужно, обратится в агентство, встретится с брокером и посмотрит квартиру, которую выбрал? Заключить договор?
Да, далее необходимо грамотно составить договор об аренде (найме) жилья. Закрепление условий договора, защищающих как арендатора, так и собственника жилья, помогут в дальнейшем избежать возникновения проблем между сторонами. В договоре найма необходимо отметить такие пункты, как условия оплаты, возможность и порядок досрочного расторжения договора, возмещение ущерба арендуемой квартире, оборудованию, мебели и другие важные пункты. Согласование условий такого договора во время переговоров позволит в будущем избежать возникновения спорных ситуаций.
Какие юридические проблемы могут появиться при заключении договора найма между собственниками и арендаторами жилья?
Доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, облагаются налогом в размере 13%
Юридические сложности, связанные с арендодателями жилья, могут быть разными. Чаще всего во время подписания договора возникает проблема с наличием правоустанавливающих документов. К примеру, может встретиться ситуация, когда квартира принадлежит физическому лицу, но при этом имеются какие-либо ограничения, из-за чего жилье не может быть сдано в аренду. Такими ограничениями могут стать ипотека, рента, и поэтому для возможности сдачи квартиры необходимо согласие других лиц.
Еще может возникнуть ситуация, когда собственник может предложить только инвестиционный договор, то есть квартира расположена в новом доме, в ней уже сделан ремонт, но еще не оформлено право собственности, потому что дом, например, не прошел государственную приемку. В том случае, если собственником жилья является несовершеннолетний, а квартира сдается в аренду более чем на один год, на этапе оформления договора будет необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Некоторые вопросы могут затрагивать интересы собственников при миграционном учете иностранцев в Российскую Федерацию.
Так же необходимо решить вопросы налогообложения, так как доходы, полученные от сдачи недвижимости, находящейся на территории РФ, в аренду, облагаются налогом на доходы физлиц в размере 13%. Лица, получающие такие доходы, должны подать декларацию вместе с копией договора о найме или аренде в налоговую инспекцию по месту регистрации в течение отчетного периода. Налог можно легально уменьшить с 13% до 6%. Для этого арендодатель должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную систему налогообложения.
Кому из двух сторон наиболее выгоден договор аренды?
Договор должен быть выгоден и собственнику квартиры, и арендатору, так же как любой другой гражданско-правовой договор должен защищать и регулировать интересы обеих сторон, подписывающих договор. Заключение договора на невыгодных для себя условиях бессмысленно.
Какие законодательные новшества произошли на рынке аренды недвижимости в последнее время?
Законодательные изменения на рынке аренды бывают нечасто. Последнее изменение произошло в 2009 году, когда были внесены поправки во вторую часть Налогового Кодекса РФ. Эти изменения относятся к использованию упрощенной системы налогообложения на основе патента, было разрешено ее использование при передаче во временное пользование и (или) временное владение гаражей, жилья, построенного на дачных участках и собственных жилых помещений.
Граждане России, сдающие в аренду свои жилые помещения, дачные дома и гаражи, а так же осуществляющие другие виды деятельности, связанные с недвижимостью, получили еще одну возможность снижения налогов - приобрести патент. Например, в Москве покупка патента выгодна тем, кто получает доход от сдачи недвижимости в аренду от 720 тысяч до 20 миллионов рублей в год. С 2010 года максимальный размер дохода от сдачи в аренду имущества увеличился до 60 миллионов рублей. При этом налогоплательщику нет необходимости подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах, нужно только вести учет доходов.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
