Предварительный договор купли-продажи квартиры, или "Джентельменское соглашение"
28 июля 2010
В настоящее время стала очень актуальна практика продажи квартир в новостройках по предварительным договорам купли-продажи квартир. Директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева рассказала порталу PRO Недвижимость каковы последствия заключения такого договора для покупателя, и что именно должно содержаться в таком договоре.
Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood
Если Застройщик не хочет или не может продавать недвижимость в строящемся доме в соответствии с действующим Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...." № 214-ФЗ, то, как правило, продажа происходит на основании Предварительного договора. Такие договоры противоречат указанному выше закону, однако судебная практика идет по пути того, что стороны вправе заключать любой договор, и соответственно, суды не считают нарушением закона продажу квартир или нежилых помещений по предварительному договору купли-продажи.
При подписании предварительного договора купли-продажи квартиры между компанией-застройщиком и гражданином (потенциальным покупателем) заключается договор, в соответствии с которым гражданин вносит в качестве задатка, либо предварительной оплаты денежные средства, так называемый обеспечительный взнос. Компания-застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома, оформить право собственности на себя, после чего заключить с гражданином основной договор купли-продажи квартиры.
Учитывая, что данная схема законодательством не урегулирована (более того, как было указано выше, противоречит Закону N 214-ФЗ), фактически предварительный договор купли-продажи квартиры в рассматриваемом случае представляет собой не что иное, как "джентльменское соглашение" между компанией-застройщиком и гражданином по поводу продажи квартиры в будущем. В действительности ничто не мешает компании-застройщику после строительства многоквартирного дома продать данную квартиру третьему лицу, которое в этом случае в соответствии с действующим законодательством будет являться полностью добросовестным приобретателем квартиры. Максимум, что вправе потребовать несостоявшийся покупатель по предварительному договору купли-продажи от компании-застройщика в рассматриваемой ситуации — это возврат уплаченных ранее денежных средств с уплатой неустойки (как правило, в минимальном размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ).
Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы государственная регистрация не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.
Ничто не помешает компании-застройщику после строительства многоквартирного дома продать данную квартиру третьему лицу
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Например, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона (как продавец, так и покупатель) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако все изложенные правила в данном случае относятся к предварительному договору между продавцом и покупателем, но не с риелторской структурой.
В отличие от предварительного, договор участия в долевом строительстве, напротив, обеспечивает покупателям целый ряд гарантий, предусмотренных Законом N 214-ФЗ. Самым значительным упущением предварительных договоров для покупателя недвижимости является то, что в них не указывается дата передачи квартиры покупателю и не указывается дата заключения основного договора. Как правило, предварительный договор относительно сроков заключения основного договора содержит примерно следующее определение: основной договор заключается в сроки, не позднее 60 дней с момента оформления права собственности на Продавца. Указанный пункт позволяет Застройщику осуществлять строительство хоть целый век, т.к. договором не предусмотрены окончательные сроки строительства, а сроки заключения основного договора никак не могут быть нарушены, в соответствии с указанным выше пунктом.
Стоит обратить внимание также на то, что 17 июня 2010 года вступил в силу Федеральный закон № 119-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты РФ". Вышеуказанный закон, также, вносит изменения в Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...." № 214-ФЗ.
Изменения в закон об участии в долевом строительстве предусматривают, что привлекать деньги дольщиков застройщик может только по договору участия в долевом строительстве и путем выпуска жилищных сертификатов. Привлекать деньги могут также жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Если застройщик воспользовался другой схемой (например, вексельной), ему грозит штраф от 0,5 млн до 1 млн рублей - соответствующие изменения вносятся в КоАП. А в Налоговом кодексе предлагается освободить от НДС услуги застройщика, если он привлекает деньги дольщика по 214-ФЗ. Таким образом, законодатель надеется избавить рынок от серых схем. Введение штрафов наряду с отменой НДС должны способствовать переходу застройщиков на 214-ФЗ.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
