Управляющая компания должна оцениваться с учетом долгосрочной перспективы
12 августа 2010
На сегодняшний день на рынке профессионального управления и эксплуатации недвижимости в Москве действует около 70 компаний, заявляющих о том, что они предоставляет услуги по управлению. Однако в действительности лишь немногим более трети из них могут считаться профессиональными УК (и почти все они - западные), и лишь единицы представляют собой УК полного цикла. О ситуации, сложившейся сегодня на рынке управления недвижимостью порталу PRO Недвижимость рассказал Михаил Шутов, Коммерческий директор УК "ФРАГРА".
Большую часть вопросов, выходящих за рамки обслуживания и эксплуатации, и которыми должна была бы заниматься профессиональная УК, собственники сегодня по-прежнему берут на себя
Какие функции выполняются УК сегодня (стандартный вариант) и какие функции УК должны бы выполнять в идеале.
Идеальная УК - это профессиональная УК, а первый признак профессиональной УК - это разумная инициатива, помноженная на опыт. На любом объекте существует некий стандартный круг вопросов, с которыми приходится иметь дело управляющему, независимо от сегмента рынка и специфики конкретного проекта, а параллельно с этим - индивидуальные пожелания конкретных арендаторов, особенно ключевых. Задача УК - совместить одно с другим, а также отдельные интересы "обитателей" здания друг с другом. Идеальная УК способна решать самые разнообразные задачи максимально эффективно и в кратчайшие сроки, не вовлекая собственника в этот процесс. Все вопросы и проблемы решаются для него быстро и в режиме "одного окна". Например, внешний управляющий всегда сможет оперативно предоставить клиенту дополнительный персонал или заменить того или иного сотрудника, так как по понятным причинам обладает гораздо большими ресурсами, чем "домашняя" УК.
Чтобы считаться профессиональной УК, одного умения работать в аварийном режиме, решая лишь текущие вопросы, недостаточно. Цель управления недвижимостью - не только обеспечение текущей доходности объекта, но и ее увеличение и сохранение этой тенденции в долгосрочной перспективе. Значит, управляющая компания должна быть инициативной, должна не бояться предлагать собственнику какие-то новые решения, разумеется, ни в коей мере не навязывая их, а подробно объясняя смысл и последствия совершения тех или иных изменений.
Если говорить о часто встречающемся непрофессионализме, то каковы его причины? Особенно интересует - как выбирать УК, то есть, в каком случае лучше не пользоваться услугами определенной компании?
На сегодняшний день одна из главных проблем рынка управления недвижимостью - недостаток квалифицированных кадров и опыта решения тех или иных вопросов. Возьмем, например, арендные отношения между собственником объекта и арендаторами площадей в нем, которые начинаются с заключения соответствующего договора. Большая часть проблем, возникающих в подобных отношениях, вызывается плохо прописанными правами и обязанностями сторон. Непрофессиональный управляющий не в состоянии предусмотреть все нюансы, это приводит к недопониманию и конфликтам, пустующим квадратным метрам и, как следствие, ухудшению статуса объекта и деловой репутации его владельца.
Выбирая УК, вы выбираете не ее название и даже не декларируемый ею подход к работе, вы выбираете механизм, благодаря которому будет функционировать ваш объект, и с которым вам именно вам придется иметь дело. Ваш личный комфорт при работе с УК имеет огромное значение. Я знаю случай, когда собственник отказался от услуг управляющей компании по причине излишне сложного внутреннего документооборота и вообще несколько бюрократического подхода последней к организации своей деятельности. Во всем остальном она его вполне устраивала, и претензии клиента носили по большей части субъективный характер, но именно они и оказались краеугольным камнем в его отношениях с УК.
Наконец, результатом работы управляющей компании должна быть финансовая выгода владельца объекта. Выбирая УК, собственник часто обращает внимание, в основном, на стоимость ее услуг, причем стоимость текущую. Безусловно, это важно, но еще важнее, во что эти затраты выльются в перспективе, окупятся ли они. Например, можно предложить нескольким претендентам на роль УК решить некую текущую проблему, существующую на объекте, и таким образом оценить качество ее работы. Подобный подход представляется мне наиболее конструктивным.
Михаил Шутов, Коммерческий директор УК "ФРАГРА"
Где и как набирают, обучают сотрудников? И каковы примеры зарубежной практики в этой области?
На западе у управляющих компаний гораздо больше возможностей обучать своих сотрудников в специализированных учебных центрах. У нас же приходится либо учить людей на местах, либо создавать свои. Мы пошли по второму пути. Одно из наших дочерних обществ - Центр подготовки персонала - занимается подготовкой и переподготовкой квалифицированных кадров по всем направлениям нашей деятельности, как техническим, так и в сфере управления. При этом мы не только обеспечиваем первичную подготовку специалистов, но и организуем их последующую стажировку на одном из действующих объектов компании, где происходит проверка не только профессиональных, но и моральных качеств будущего сотрудника, его умения работать в коллективе.
К сожалению, в российской практике подобных случаев пока немного - найдется в лучшем случае пять-шесть компаний со своими учебными центрами. Готовых квалифицированных кадров очень мало, и среди руководителей и - особенно - среди обслуживающего персонала. А ведь от качества работы последних в значительной степени зависит эффективность деятельности УК в целом и ее имидж в глазах заказчика. Мы не привлекаем дешевую рабочую силу, не ведем черную бухгалтерию, все наши сотрудники - официально оформленные на работу граждане РФ, проходящие ежегодную аттестацию. Подобный подход к кадровому вопросу требует дополнительных затрат, но это - работа на репутацию, на повышение качества предоставляемых услуг. На этом часто начинают экономить в первую очередь, но ведь именно в этой области экономить никак нельзя.
Какова на сегодняшний день степень востребованности услуг УК, и какие именно услуги стали наиболее необходимыми на рынке в связи с выходом из кризиса?
Под управлением профессиональных УК в Москве на сегодняшний день находится около 20% объектов коммерческой недвижимости, 70% из которых составляют офисные здания класса А и В+. Подавляющее большинство предоставляемых компаниями услуг (80-85%) относится к facility management, особенно на рынке торговой и складской недвижимости.
Как правило, большую часть вопросов, выходящих за рамки обслуживания и эксплуатации, и которыми должна была бы заниматься профессиональная УК, собственники сегодня по-прежнему берут на себя. Отчасти это их личное желание, так как они еще не готовы привлекать сторонних людей к участию в деятельности своей компании, особенно к управлению финансовыми потоками, отчасти это вынужденная мера, поскольку рынок еще не в состоянии предложить достаточное число специалистов, способных квалифицированно решать все задачи, связанные с управлением объектом.
Безусловно, ситуация постепенно меняется. В ближайшие год-полтора спрос на услуги управляющих компаний должен возрасти примерно на 10%, правда, пока только в крупных городах с наиболее развитыми на сегодняшний день рынками недвижимости, но и это уже заметный прогресс, ведь по сравнению с западом они еще очень молоды. Собственники приходят к понимаю того, зачем нужна внешняя УК и готовы оплачивать услуги профессионалов по управлению недвижимостью, понимая, что это не что иное как инвестиция в свой объект.
В немалой степени этому поспособствовал именно кризис, поставивший перед владельцами задачу не только оптимизировать текущие бизнес-процессы, но и искать новые, более эффективные. Что делает непрофессиональная УК в непростой экономической ситуации - пытается уменьшить текущие расходы, причем зачастую весьма топорными способами, например, сокращая персонал или снижая качество услуг. А профессиональный управляющий с его опытом способен вместо этого предложить другую схему работы, которая в итоге приведет к сохранению доходности объекта и повышению его капитализации. Например, предложит собственнику перейти на краткосрочные договоры аренды, что позволит привлечь дополнительных арендаторов на более низкие ставки на период кризиса и избежать наличия пустующих площадей. При этом невозможно переоценить важность индивидуального подхода к каждому объекту в сочетании с опытом и профессионализмом УК, ведь универсальных методов обеспечения доходности не существует.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
