Получать постоянный доход от сдачи квартиру в аренду, не занимаясь этим самостоятельно, можно с помощью доверительного управления собственностью. На вопросы о доверительном управлении порталу PRO Недвижимость ответили эксперты: Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty и Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER.
Получать постоянный доход от сдачи квартиру в аренду можно с помощью доверительного управления
Георгий Дзагуров, раскрывая понятие доверительного управления имуществом, отмечает, что это передача имущества одной стороной в доверительное управление другой стороне на определённый срок. "В соответствии с гражданским законодательством, объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. В понятие "отдельные объекты" входят и жилые помещения, квартиры. Становится популярным сдавать квартиры в доверительное управление. В таком случае владелец имеет стабильный ежемесячный доход, не прилагая к этому никаких усилий, а компания может эксплуатировать доверенное ей жильё и извлекать из этого максимальную прибыль. На законодательном уровне процесс доверительного управления регламентирует Гражданский кодекс РФ", - поясняет эксперт.
Вадим Ламин, в свою очередь, добавил, что доверительное управление основывается на том посыле, что собственник не имеет времени, достаточной квалификации, а порой и желания по управлению своим имуществом, передавая эти полномочия профессионалам. Они, в свою очередь, обязуются наилучшим образом осуществлять управление, не гарантируя, впрочем, конкретных показателей.
У доверительного управления есть свои положительные и отрицательные моменты
По мнению Георгия Дзагурова главным достоинством данной услуги для собственника квартиры является гарантированный ежемесячный доход при полном отсутствии проблем, связанных с самостоятельным ведением хозяйства. Содержание и обслуживание жилья, включающие ЖКУ, вопросы охраны, поддержания порядка и другие моменты целиком ложатся на компанию, которой передана квартира. Также положительным, по мнению эксперта, является то, что доверительный управляющий несет ответственность за свои действия перед владельцем имущества в соответствии с условиями заключенного договора.
Среди рисков при передаче имущества в доверительное управление основным, по мнению Вадима Ламина, является риск некомпетентных или злонамеренных действий со стороны управленцев. Георгий Дзагуров считает, что еще один отрицательный момент заключается в фиксированном сроке действия договора: "Например, у собственника внезапно изменились личные обстоятельства, и он в одностороннем порядке захотел расторгнуть договор до окончания его действия. Однако сделать это без согласия доверительной компании владельцу не удастся, и ему придётся обратиться в суд. Процесс может занять немало времени, у собственника потребуют выплатить неустойку. Поэтому лучше всего подобные ситуации оговаривать заранее и прописывать их в договоре".
Россияне доверять не привыкли
Во время своего отсутствия владелец получает доход с квартиры, и в то же время может быть спокойным за её состояние
По мнению эксперта, к доверительному управлению прибегают собственники, которые собираются на продолжительный срок покинуть страну. Благодаря данной услуге во время своего отсутствия владелец получает доход с квартиры, и в то же время может быть спокойным за её состояние, так как она находится под наблюдением доверительной компании.
Вадим Ламин также считает, что при сдаче квартир в аренду ситуации использования доверительного управления встречаются чаще всего в случае отъезда и длительного отсутствия собственника при невозможности или нежелании поручить "присмотр" за квартирой кому-то из родственников или знакомых. "Сейчас количество таких случаев значительно выросло из-за частых отъездов за рубеж на работу, отдых, а то и просто на пмж", - уточнил эксперт.
Оба эксперта считают, что на сегодняшний день доверительное управление в России слабо развито. По мнению Георгия Дзагурова все дело в том, что у русских людей такой менталитет: "Мы всегда думаем, что справимся со всем лучше, чем какие-то посторонние люди, пусть даже профессионалы своего дела. И передача права распоряжаться собственным жильём другим людям - решение крайне сложное, которое пока мало кому даётся в нашей стране. В отличие от России, в зарубежных странах доверительное управление широко применяется".
Вадим Ламин предполагает, что низкий уровень популярности обусловлен настороженным отношением россиян к подобным процедурам (будут ли относиться к моей собственности бережно, не разобьют и не разворуют ли и т.п.). "В основном этой услугой пользуются при отсутствии альтернативы, при наличии предыдущего положительного опыта, при большом количестве подобных объектов и не очень трепетном отношении к ним. За рубежом это целая отрасль, весьма доходный бизнес. Особенно это касается курортной недвижимости", - подчеркнул эксперт.
Выбор компании всегда остается за собственником квартиры
К достоинствам передачи квартиры по договору доверительного управления Георгий Дзагуров отнес уверенность и защищенность. "Права собственника защищаются действующим российским законодательством. Гражданский Кодекс РФ и договор помимо прав и обязанностей сторон устанавливают ответственность, которую несет доверительный управляющий за свои действия перед учредителем управления (собственником)". Эксперт также отметил, что при этом способе сдачи недвижимости в аренду налог снижен не будет: "Собственник все равно будет получать деньги, как физическое лицо, соответственно, будет уплачивать НДФЛ".
Для передачи имущества в доверительно управление, по мнению Гергия Дзагурова, в первую очередь, нужно найти квалифицированных специалистов, которым собственник доверит свою квартиру. У выбранной компании должна быть хорошая репутация, "чистые" документы, а также опыт работы в управлении квартирами. Лучше всего уточнить, с какими именно объектами организации приходилось работать, если возможно, посмотреть эти объекты, поговорить с собственниками. Ну а дальше определиться, можно ли доверять этой компании или стоит поискать другую.
Далее начинается сотрудничество. Компания производит оценку объекта, на основе которой обсуждаются условия управления, каждая из сторон высказывает свои пожелания и, наконец, подписывается договор. После этого специалисты приступают к управлению доверенной им квартиры, имея полномочия, ограниченные договором. По закону срок действия договора должен быть не более пяти лет. Если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о желании расторгнуть его, он автоматически считается продленным на первоначально установленный срок.
В договоре обязательно указываются следующие моменты:
состав передаваемого в управление имущества;
наименование юридического лица или гражданина, в интересах которого осуществляется управление;
размер и форма вознаграждения управляющего;
срок действия договора.
Георгий Дзагуров считает, что постепенно доверительное управление приживется в России: "На это уйдёт не один год, но момент, когда у нас оценят по достоинству привлекательность данной услуги, безусловно, наступит". Этого же мнения придерживается и Вадим Ламин: "Перспективы хорошие, поскольку количество граждан, готовых воспользоваться данной услугой, только увеличивается".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
