Участие в долевом строительстве: возможности и риски
20 декабря 2011
Участие в долевом строительстве - один из самых распространенных способов россиян решить проблемы с жильем. Однако, прежде чем начать вкладывать свои сбережения - неплохо познакомиться с тем, как законодательно регулируется этот вопрос.
Долевое строительсто - много возможностей, немало рисков
В конце 2004 года были приняты новый жилищный кодекс и закон о долевом участии в строительстве. По словам экспертов, принятие этих законопроектов заполнило "дыры" в нормативно-правовой базе, которые использовали некоторые застройщики для совершения различных афер в данной области. Очень часто одна и та же квартира продавалась несколько раз разным людям. Подделывая документы, мошенники умудрялись получить деньги, как минимум, с двух-трех клиентов. В итоге, покупатели оставались и без денег и без жилья.
На сегодняшний день, согласно закону, человек, участвующий в долевом строительстве, получает возможность приобрести в доме, который строится, пай, который выражается в виде определенного количества квадратных метров. Однако, подписывая договор, человек тем самым соглашается на условия застройщика, которые уже прописаны в договоре.
Поэтому, прежде чем решиться на такой серьезный шаг, необходимо все обдумать, взвесить все за и против. Например, если цена за квадратный метр, предлагаемая застройщиком, значительно меньше стандартной цены, стоит ли подписывать договор? Почему и каким образом компания собирается строить жилье по очень низкой цене?
Ответ очень прост: либо компания построит жилье из некачественных материалов, либо вовсе - соберет деньги с наивных покупателей и на этом вопрос о строительстве закроется. Поэтому, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо, прежде чем подписывать договор, навести некоторые справки о данном застройщике.
В свою очередь, государство старается не допускать таких случаев, когда застройщики обманывают людей. Согласно градостроительному кодексу, застройщик обязан согласовать проект с муниципалитетом и пройти экспертизу на соответствие качества проектной документации. Задачей службы жилищного контроля и строительного надзора является обеспечение реализации данного проекта в соответствии с законодательством, чтобы в итоге люди могли получить обещанную квартиру, соответствующую всем прописанным в договоре нормам.
Служба жилищного контроля имеет право не только следить за строительством, регистрировать каждый договор долевого участия, но и запрашивать некоторые виды финансовых документов застройщиков. А также контролировать своевременное оповещение высших инстанций и привлечение прокуратуры в том случае, если застройщиком будут нарушены какие-либо обязательства, прописанные в договоре.
За последние четыре года в отношении строительных компаний, которые совершили правонарушения в области долевого строительства, было возбуждено около 700 дел. Более половины обвиняемых, уже понесли административную ответственность.
Однако, по словам Павла Перепелицы, Министра строительства Правительства Московской области, в настоящее время многие застройщики, нарушившие Закон РФ от 30.12.2004 № 214-РФ, еще уклоняются от ответственности. В последнее время строительные компании стали привлекать денежные средства граждан путем вступления в ЖСК.
"Такой способ не противоречит законодательству Российской Федерации, при этом следует учесть сам кооператив должен выступать в роли застройщика, то есть иметь в собственности или на правах аренды (субаренды) земельный участок. Такие способы привлечения денежных средств, которые не дают гражданам гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, будут и далее выявляться контролирующим органом, а виновные лица, привлекаться к административной ответственности" - отметил Павел Перепелица.
Государство не в силах полностью оградить своих граждан от сомнительных сделок, связанных с долевым строительством
Но все-таки, государство не в силах полностью оградить своих граждан от сомнительных сделок, связанных с долевым строительством. Поэтому, люди сами должны осознавать риск, на который они идут, подписывая соглашения с непроверенными строительными компаниями. В некоторых случаях застройщики могут совершать коррупционные схемы путем вступления в сговор с отдельными дольщиками и даже с представителями власти.
Например, застройщик может вступить в сговор с некоторыми, так называемыми партнерами, и совместно обанкротить компанию либо уехать неизвестно куда. Или, другая ситуация - некоторые дольщики могут вступить в сговор с застройщиками.
На первый взгляд эта затея может выглядеть полной глупостью, однако и у этих дольщиков есть выгода. Согласно сговору, они могут не вносить денежных средств, но быть долевыми участниками строительства данного объекта. И, в конечном результате, когда застройщик "кинет" остальных дольщиков, они могут обратиться за помощью в надлежащие государственные органы. В том случае, если государство дофинансирует строительство, то все дольщики получат жилье по приемлемой цене. А дольщики, которые были в сговоре с предыдущими застройщиками, могут получить квартиры за бесценок, так как ранее не вносили денежных средств за строительство.
Если все-таки, произошла ситуация, когда застройщик "заморозил" строительство, либо вообще его пребывание неизвестно, то в таком случае не стоит отчаиваться. В первую очередь, все дольщики должны объединиться и создать свой комитет, который может выступать в роле истца в суде. Комитет имеет право требовать в суде передачи незавершенного строительства дольщикам и своими силами достраивать объект.
Для того, чтобы завершить строительство, дольщикам необходимо будет обратиться к соответствующим органам власти или к другому застройщику. После анализа специалистами проектной и исполнительной документации объекта, можно будет определить денежную сумму, которая необходима для завершения строительства. Если денежных средств не хватает, то необходимо найти финансирование. Это могут быть дополнительные взносы людей, которые являются дольщиками, либо кредит, который может быть выдан под гарантии правительства. Данными вопросами должен заниматься комитет дольщиков. В некоторых случаях, возможно по решению суда взыскать средства с той строительной компании, которая не выполнила своих обязательств перед дольщиками.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
