Состояние рынка элитного жилья: спрос и предложение, темпы роста
21 мая 2006
Московский рынок элитной недвижимости формируется очень активно. Однако количество строящихся объектов при всем их разнообразии пока не может удовлетворить спрос на элитное жилье. По мнению директора отделения элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Кайдо КААРМА, нынешний дефицит предложения элитного жилья класса "А" составляет 11-17%.
Директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Кайдо КААРМА
- Кайдо, какова сегодня география строительства элитного жилья в Москве?
- Лидером Москвы по количеству элитных объектов, пожалуй, можно считать район Остоженка-Пречистенка, так называемую "Золотую милю". До сих пор здесь ведется весьма интенсивная застройка, однако участков под строительство становится все меньше. Через три-пять лет ресурсы этой зоны будут исчерпаны. Это приведет к существенному расширению географии строительства новых элитных объектов. При растущем спросе застройщики вынуждены обращать внимание на другие территории, которые могут в скором времени стать престижными. Уже сейчас происходит смещение фокуса застройки с Остоженки в Хамовники, Мещанский район, Замоскворечье, Китай-город - районы, расположенные вблизи парков или других зеленых зон.
- Следует ли ожидать, что строительство в центре вообще прекратится?
- Вряд ли. Многие фирмы с опытом работы на элитном рынке обратили внимание на возможности реконструкции. Поэтому в ближайшее время в историческом центре (Арбат, Патриаршие пруды) должно увеличиться количество особняков, которые после реконструкции попадут в разряд элитных объектов.
Девелоперы также проявляют интерес к реализации проектов, связанных с программой Правительства Москвы по выводу с территории города промышленных предприятий. В результате появляется возможность осуществить единовременную комплексную застройку элитного микрорайона по заранее утвержденному плану.
- Цены на элитную недвижимость по-прежнему будут расти? И как долго, по вашему мнению, это продлится?
- В перспективе можно ожидать устойчивого роста цен до 2008 года, со скоростью 20-25% в год, после чего на рынке элитной недвижимости может наступить временная стабилизация. Посмотрим на динамику удельных цен предложения с 2002 по 2005 год включительно. Если макроэкономическая ситуация будет устойчивой, а спрос на жилье элитного класса стабильным, можно ожидать, что средняя удельная цена предложения в первом квартале 2007 года достигнет $11 тыс. за квадратный метр.
Элитные новостройки практически не дешевеют даже в условиях общего спада на рынке недвижимости.
- Но многое зависит и от политической ситуации в стране, не так ли?
- Безусловно. Изменение законодательства можно считать сдерживающим фактором. Законы о декларации доходов и о долевом участии в строительстве поставили всех участников рынка в затруднительное положение. И хотя сейчас произошли некоторые изменения (в частности, Правительство одобрило поправки к 214-му закону), другие факторы, например, низкий уровень безопасности в стране, остаются проблемой. Однако стоит признать, что, несмотря на это, число людей, способных и желающих приобрести высококлассную недвижимость, растет.
Элитная недвижимость - своего рода показатель устойчивости общества: динамика ее роста показывает, хочет ли экономически успешное население связывать свое будущее с этой страной.
- Насколько развито частное инвестирование в этом сегменте?
- Индивидуальные инвесторы по большей части ориентированы на квартиры эконом и среднего класса. Объем вложений здесь составляет $50-500 тыс., т.е. относительно невысок. При этом возможность дохода с инвестиций вполне реальна, но зависит от колебаний цен на недвижимость этого класса. Покупатель элитного жилья тоже может рассматривать его как финансовый инструмент, но другого рода. Он размещает свободные средства объемом от $1 млн. Такие квартиры не приобретаются с целью перепродажи в краткосрочной или среднесрочной перспективе, а скорее используются для сохранения благосостояния: элитное жилье практически не теряет в цене даже при сильных колебаниях на рынке недвижимости.
P.S. По данным Vesco Consulting, май и июнь прошлого года стали рекордными по количеству сделок в секторе элитной недвижимости Москвы. По сути, люди, покупавшие в марте 2004 года жилье по $6-7 тыс. за кв. м, в 2005 году продавали его уже за $11-12 тыс. за кв. м.
Таким образом, элитная квартира является формой долгосрочных сбережений, которым свойственны:
- высокая надежность (утратить квартиру как в финансовом, так и в физическом смысле сложнее, чем золото и драгоценности);
- правовая защищенность (защита прав владения и наследования);
- меньшая прозрачность (по сравнению с банковскими вкладами и т.п.);
- первоклассная залогоспособность;
- средняя скорость роста стоимости вклада (компенсирует как минимум ежегодную инфляцию — функция сокровища).
Подробности о частном инвестировании поведал исполнительный директор компании "Blackwood Фонды Недвижимости" Артем Цогоев. По его мнению,
в настоящее время в инвестиционных целях приобретается порядка 20% элитных квартир.
Директор компании "Blackwood Фонды Недвижимости" Артем Цогоев
- Артем, кто сегодня вкладывает средства в элитную недвижимость?
- Чаще всего, профессионалы финансового рынка, которые таким образом зарабатывают деньги. Однако наиболее удачное время для инвестиций в недвижимость осталось в прошлом, так как даже на нулевой стадии проекта цены очень высокие. Впрочем, это не мешает им вырастать к окончанию строительства на 30-50%.
- Как выбирается объект инвестиций?
- Все зависит от суммы свободных средств, которыми располагает инвестор. На рынок элитного жилья возможен вход, начиная от 500 тысяч долларов. При покупке квартиры на нулевой стадии, когда не начаты никакие работы, доходность может составить около 30% годовых. Последующая перепродажа квартиры зависит от того, насколько удачно был выбран объект. Бытующее мнение о том, что квартиры бизнес-класса обычно перепродаются быстрее из-за более низких требований со стороны покупателей, я считаю не совсем верным. Так как действительно эксклюзивные предложения на рынке элиты пользуются невероятным спросом, поэтому не имеют проблем с реализацией.
- Каким же образом действует система инвестирования?
- Квартиры покупаются еще до начала строительства, а после сдачи дома государственной комиссии владелец получает свидетельство о государственной регистрации права собственности, после чего может продавать квартиру.
Естественно, квартира может быть перепродана ещё в процессе строительства, но тогда необходимо оформить договор предварительной купли/продажи. В первом случае доходность может достигать 100%. Такую доходность показывает редкий инструмент финансового рынка, поэтому элитная недвижимость по-прежнему остается наиболее привлекательной для частных инвесторов.
- Каковы тенденции на рынке элитного жилья?
- В первую очередь, необходимо отметить строительство жилых кварталов. Вообще, если говорить об элитном строительстве, то комплексное освоение района наибольшим образом повышает его престижность, так как достигается самое удачное сочетание жилой и деловой зоны и единых архитектурных решений. Девелоперы стали строить на большом участке земли целые кварталы с домами, состоящими из нескольких корпусов, и количеством квартир от 150 и более. Например, такие объекты как Онегин, Коперник, Парк-Палас, Шуваловский, Итальянский квартал и т.д. Несколько новых проектов находятся пока на стадии разработки.
Дефицит строительных площадок в "золотом треугольнике" Остоженка - Пречистенка вызывает развитие других элитных районов. Пока это отдельные пятна на карте центральной части Москвы (Замоскворечье, Чистые пруды, Арбат), но в будущем элитное жилье заполнит весь центр в пределах Садового кольца.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
