...Их сыр не был бесплатным. Каждый заплатил за него честно заработанными, скопленными за долгие годы деньгами. Кто-то занимал у друзей, кто-то брал кредит на работе или в банке... Но мышеловка захлопнулась: люди остались без обещанных квартир и с очень призрачной надеждой на изменения в лучшую сторону...
По разным данным, каждая третья сделка с недвижимостью в России - спорная. В Москве и области в судопроизводстве находятся сотни дел о мошенничестве. Это свидетельствует о том, что государство не в состоянии защищать интересы своих граждан через правовые акты и судебный аппарат. Рынок недвижимости у нас по-прежнему дикий и хаотичный, все гарантии риэлторских компаний (различные виды страхования сделок, системы защиты документов о праве собственности, законодательные акты, постоянно претерпевающие изменения) носят чисто формальный характер и не защищают покупателя в случае возникновения спора. Функционирование судебно-исполнительной системы до сих пор оставляет желать лучшего и создает благоприятную среду для аферистов всех мастей.
Пострадавшие объединились
Месяц назад Московское управление юстиции наконец-то зарегистрировало Ассоциацию обманутых вкладчиков как межрегиональную общественную организацию. Из небольшой группы граждан, озабоченных проблемой возврата своих денежных средств или получения обещанной квартиры, Ассоциация разрослась до нескольких тысяч человек, которых властям уже не удавалось игнорировать. Сегодня Координационный совет Ассоциации объединяет лидеров более 50 инициативных групп из Москвы, Подмосковья и нескольких городов России.
Организация проводит митинги и пикеты, пресс-конференции, пытается донести свои требования до чиновников различных рангов, подвести под суд аферистов и, наконец, получить положенные по закону квадратные метры.
Власть отвечает пока что пустыми обещаниями, вроде "к 2008 году все обманутые получат по квартире". Однако с высокой долей вероятности к тому времени нынешняя власть сменится новой, и отвечать за обещания придется уже совсем другим чиновникам. До сих пор отсутствуют четкие схемы выполнения обещаний, равно как и возможность проконтролировать эту работу. Налицо глубокое недоверие к властям и разочарование общественности в их искренности, что вызывает новую волну митингов и пикетов. Кстати, в последнее время Ассоциация обманутых вкладчиков получает от властей все новые отказы в проведении митингов - под очень неубедительными предлогами.
Классификация обмана
О сложившейся ситуации рассказывает один из лидеров Ассоциации обманутых вкладчиков, председатель Общественного антикоррупционного комитета Антон Беляков:
- Сегодня по всей стране насчитывается более 100 тысяч пострадавших участников долевого строительства. Мы хотим обезопасить всех наших сограждан от подобных ситуаций. Поэтому мы не собираемся ограничивать свою деятельность защитой прав пострадавших вкладчиков. Ассоциация будет следить за всеми процессами, связанными с жильем.
Купи квартиру - получи майку с надписью "ЖДЖ"
В Москве существуют три категории "объектов-обманок":
1) объекты, переданные в ведомство другой строительной конторы, другому инвестору - со всеми вытекающими последствиями (с признанием недействительными прежних договоров);
2) группа объектов, по которым готовится распоряжение о передаче в ведомство других организаций. При этом новый застройщик имеет право сменить тип объекта, то есть, к примеру, возвести вместо обещанного монолитного жилого дома малой этажности типовую панельную многоэтажку;
3) объекты, по которым пока вопрос не решается вообще. Типичный пример: двойные и тройные продажи квартир компанией "Сиболь" и печально известной "Социальной инициативой".
Компании-банкроты можно условно разделить на четыре категории:
1) компании, практиковавшие двойные и тройные продажи квартир. Их действия подпадают под ст. 159 УК РФ "Мошенничество";
2) компании, не контролировавшие ситуацию или допускавшие нецелевое и нерациональное расходование денежных средств вкладчиков (и те и другие тоже подпадают под ст. 159 УК "Мошенничество");
3) строительные фирмы, требующие от вкладчиков необоснованной доплаты за уже построенный в сроки объект;
4) компании, пытающиеся сдать вкладчикам жилье, не соответствующее по метражу и качеству тому, что было оговорено в контракте.
Импульс дало государство
Возникновению массовых мошенничеств с недвижимостью способствовал обвал рынка государственных краткосрочных обязательств в 1998 году, после которого большинство финансовых и банковских структур России обратилось к рынку столичной недвижимости как к высокодоходной отрасли, подходящей для вложения больших денежных средств.
Именно тогда большинство домов стало строиться не под конкретного покупателя, а для дальнейшей перепродажи с "накруткой": началась "торговля воздухом". Довольно часто на момент продажи "воздушных замков" отсутствовала не только разрешающая строительство документация, но даже утвержденные проекты. Квадратный метр в Москве превратился в ценную бумагу, и те, кто вкладывал в нее деньги, играли на повышение ее стоимости. В свою очередь банки, разглядев в сложившейся ситуации высокие риски, начали выводить свои денежные активы из строительного сектора и перестали кредитовать строящиеся объекты.
На сегодняшний день стандартный инвестиционный контракт представляет собой договоренность четырех сторон:
1) Правительства Москвы, Московской области или любого другого субъекта Российской Федерации, который предоставляет площадку под строительство и получает в обмен свою долю в проекте;
2) компании-застройщика;
3) инвестора, который финансирует строительство;
4) вкладчиков - физических и юридических лиц.
Между тем, принятый недавно 214-й закон со всеми его поправками лишь усугубил кризисную ситуацию.
Закон и рынок
Дома растут в Москве, как грибы. Но многие оказываются на деле "поганками"
До нынешнего момента считалось, что участие в долевом строительстве - самый дешевый способ приобрести квартиру на первичном рынке жилья. При заключении договора непосредственно с застройщиком покупатели финансировали возведение новостройки и приобретали недвижимость по стартовой цене, минуя всех посредников. Дом строился полностью на деньги дольщиков. Чем раньше клиент заключал договор долевого строительства, тем дешевле обходился ему квадратный метр готового жилья, и тем дольше приходилось ждать окончания стройки. В связи с этим некоторые начинали выплачивать деньги за квартиру уже на стадии котлована. Дольщики вносили деньги в несколько этапов. Первоначальный взнос - при заключении договора о долевом строительстве, дальнейшие платежи - по согласованному в договоре графику.
С апреля 2006 года в силу вступил федеральный закон № 214 "О долевом строительстве", обязавший застройщика "замораживать" свободные средства бюджета до окончания строительства дома. Такого нововведения бизнес вынести не смог. Неудивительно, что на данный момент не зафиксировано ни одного случая заключения договоров по новым объектам в соответствии с законом о дольщиках. Считается, что у строителей, благодаря заделу по уже начатым объектам, есть некоторый запас времени, а на эти объекты действие закона не распространяется.
Специалисты отмечают, что в законе присутствуют положения, абсолютно несовместимые с реалиями современного рынка жилищного строительства. Так, закон запрещает использовать средства дольщиков для финансирования других объектов. Тем, кто не знаком со спецификой финансовых потоков в жилищном строительстве, это требование покажется вполне логичным, однако это далеко не так.
На первичном этапе строительства, когда продажи квартир только начинаются, застройщик вкладывает в проект собственные средства. Когда же продажи активизируются, дом выходит на самофинансирование. На завершающем этапе поток средств от дольщиков превышает затраты на строительство, и застройщик использует вернувшиеся к нему оборотные средства на закладку новых домов. Работать по-другому у него нет возможности.
В новом законе застройщикам не нравится и перспектива появления некой дополнительной инстанции, которая будет контролировать строительные компании, заключившие договоры долевого участия. На практике это означает, что рынок новостроек окончательно захватят "серые" обходные схемы.
214-й закон освобождает частных инвесторов от риска "недостроя". Все риски отныне возлагаются на застройщика. Перед началом строительства он должен предъявить местным властям такое количество собственных активов, которое при неблагоприятном исходе позволило бы рассчитаться с вкладчиками: если не квартирами, то хотя бы деньгами. Однако застройщики в долгу не остались и стали всячески игнорировать долевое строительство и прибегать к "серым" схемам, которые сохраняют статус-кво и опять ставят под удар покупателей.
Минрегионразвития РФ подготовило поправки к федеральному законодательству, согласно которым функции по контролю и регулированию деятельности компаний-застройщиков передаются Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Для строительных компаний это означает дополнительное ужесточение условий их деятельности. Кроме того, ФСФР разработала проект постановления о нормативах финансовой устойчивости и формы отчетности компаний-застройщиков. Согласно первому нормативу, должны быть созданы необходимые условия для поддержания баланса между количеством активов компаний-застройщиков и их обязательствами перед дольщиками. Второй норматив предусматривает контроль за использованием средств застройщиков, а третий будет содержать нормы о безубыточности компании...
Специалисты подчеркивают, что строительство облагается таким количеством регламентирующих документов и подлежит столь жесткому контролю надзорных органов, которого нет ни в банковской деятельности, ни тем более в промышленности. При этом Правительство не учитывает того, что большая часть сведений, заключенных в отчетности, составляет коммерческую тайну. Информация о потоках поступающих денежных средств будет интересна в первую очередь не ФСФР, а конкурентам.
Петербург не отстает
В начале этого года в Санкт-Петербурге состоялся митинг обманутых дольщиков строительства многоквартирных жилых домов. Люди с плакатами в руках обращались к властям:
- к исполнительной - с требованием выполнить взятые обязательства;
- к судебной - с просьбой не выносить судебные акты по подложным (фиктивным) документам, ущемляющие права дольщиков в угоду коммерческим структурам и не поддерживать фиктивные банкротства в долевом строительстве;
- к законодательной - с требованием не издавать законов, позволяющих обманывать дольщиков.
Митинг - свидетельство того, что часть общества доведена до отчаяния. Это - пенсионеры, молодые семьи с детьми и другие петербуржцы, решившие улучшить свои жилищные условия через участие в долевом строительстве. Обоснованные вопросы у дольщиков вызывает тот факт, что инициатором долевого строительства выступает исполнительная власть во главе с губернатором города.
- Почему у администрации города нет четкой и ясной политики Правительства по вопросу долевого строительства?
- Почему в городе действует схема замены одного "проворовавшегося" застройщика другим без обязательств перед дольщиками? Ведь это приводит к финансово-строительным пирамидам, то есть к "двойными продажам".
- Почему общая собственность дольщиков перераспределяется помимо воли самих дольщиков?
- Почему суды СПб не защищают прав дольщиков в долевом строительстве, игнорируют законы РФ и практику Верховного суда по вопросам защиты прав дольщиков?
- Почему принятые обязательства перед дольщиками в долевом строительстве не выполняются, а мошеннические комбинации маскируются посредством судебных актов под гражданско-правовые отношения?
Молчание в ответ на эти вопросы говорит о безразличии к интересам граждан со стороны тех, кто принимает судьбоносные решения от имени Российской Федерации.
По всей
Руси Великой...
По данным, предоставленным комитетом Госдумы по строительству и наукоемким технологиям, в Москве пострадали около 15 тыс. дольщиков, в Московской области - около 200 тыс., в Санкт-Петербурге - около 12 тыс. Москвой и Питером мошенники, разумеется, не ограничились. Среди других регионов, где возникла аналогичная проблема - Тульская, Владимирская, Самарская, Нижегородская, Калининградская области, Алтайский, Красноярский, Краснодарский, Ставропольский края.
Общая сумма невыполненных инвестиционных обязательств по стране составляет сотни миллионов долларов.
Два извечных
русских вопроса
Кто виноват?
По мнению членов Ассоциации обманутых вкладчиков, процесс инвестирования в строительство должен предполагать:
1) эффективные механизмы государственного регулирования;
2) единый правовой и технический регламент инвестирования;
3) ответственность региональных и местных властей перед инвесторами и строительными компаниями;
4) ответственность строительных компаний перед дольщиками;
5) механизм страхования инвестиционных взносов;
6) спрогнозированный рост цен на стройматериалы, повышающий себестоимость строительства по сравнению с заложенной в смете;
7) отсутствие технологических просчетов, таких как строительство вне Генерального плана развития территорий и без учета емкости энергетических и инженерных сетей.
Что делать?
Обманутые вкладчики предлагают создать прозрачную систему общественного контроля за выполнением данного властями столицы обещания - "обеспечить квартирами к 2008 году всех пострадавших от афер с жильем".
"Если будет создана прозрачная система поэтапного контроля за реализацией этих обещаний, будут созданы условия, когда мы точно будем знать, что происходит на том или ином этапе, - полагает Антон Беляков, один из лидеров Ассоциации обманутых вкладчиков. - В рамках созданной организации сформирована команда юристов, которые, в том числе, занимаются разработкой поправок к 214-му закону о долевом строительстве. Те поправки к этому закону, которые были рассмотрены недавно Госдумой в первом чтении, могут только усугубить ситуацию на рынке жилищного строительства - спровоцировать бесконтрольный рост цен на жилье и рост числа обманутых покупателей".
"В новом варианте закона отсутствует фиксированный крайний срок сдачи объекта, то есть строительство может снова затягиваться, - поясняет г-н Беляков. - Есть определенные возможности для сдачи объектов низкого качества. В целом, 214-й закон в редакции за авторством нескольких депутатов абсолютно не решает проблем вкладчиков. Кроме того, закон допускает одностороннее расторжение долевого договора, что ранее было возможно только через суд. Отсутствуют четкий механизм регистрации договора и его единая форма. Есть и другие недочеты. Мы подготовили конкретные поправки и постараемся внести их ко второму чтению через тех или иных представителей субъектов законодательной инициативы".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
