С какого момента необходимо оплачивать коммунальные услуги в новостройках?
4 июня 2014
Наступление момента, с которого необходимо оплачивать коммунальные услуги, зависит от различных факторов. В этом вопросе порталу Pro-n.ru помог разобраться Василий Шарапов, юрист компании "Сити-XXI век".
Василий Шарапов, юрист компании "Сити-XXI век"
По общему правилу, предусмотренному Гражданским кодексом РФ, собственник обязан нести бремя содержания своего имущества. В любом случае с момента регистрации собственности на квартиру ее владелец обязан оплачивать оказываемые ему коммунальные услуги.
Однако особенность рынка новостроек заключается в том, что при покупке в них квартиры инвесторы часто получают ее от застройщиков по передаточному акту, а собственность на недвижимость оформляется с существенной задержкой, составляющей месяцы, даже в некоторых случаях годы. Возникает вопрос, с какого момента тогда должен оплачивать коммунальные услуги инвестор.
До 17 июня 2011 года прямого ответа на этот вопрос не было. Однако после внесения дополнений в ст. 153 Жилищного кодекса РФ он прояснился. Теперь согласно закону инвестор обязан оплачивать коммунальные услуги за квартиру после подписания с застройщиком передаточного акта. Это обязанность возникает, даже если право собственности на квартиру у инвестора еще не возникло.
Если квартира приобреталась путем заключения с застройщиком договора участия в долевом строительстве (ДДУ), и инвестор уклоняется от подписания передаточного акта, то застройщик вправе по истечении двух месяцев от установленной в договоре окончательной даты передачи квартиры составить односторонний передаточный акт на квартиру. В этом случае, такой документ будет иметь юридическую силу даже при отсутствии подписи на нем дольщика. При этом, от даты оформления этого документа инвестор будет обязан оплачивать коммунальные услуги за квартиру, а также несет риск ее случайной гибели или повреждения. Это правило действует только в случае оформления ДДУ.
До даты подписания передаточного акта с дольщиком или оформления застройщиком одностороннего передаточного акта все издержки на оплату коммунальных услуг в части квартиры инвестора несет застройщик.
Если квартира приобреталась инвестором путем участия в жилищном кооперативе — ситуация несколько иная. С одной стороны, по общему правилу право собственности на квартиру возникает у инвестора от даты полной оплаты своего пая (см. пункт 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).
С другой стороны, к моменту оплаты пая покупатель может еще не владеть квартирой. В такой ситуации взимать оплату с пайщика за коммунальные услуги неправомерно, поскольку ему они не оказывались по факту владения квартирой. Поэтому начислять коммунальные платежи пайщику правомерно не от даты оплаты пая, которая по закону считается датой возникновения права собственности на квартиру, а от даты оформления между кооперативом и покупателем передаточного акта на квартиру.
Коммунальные платежи оплачиваются по договору на управление многоквартирным домом, который заключается между инвестором (пайщиком) и управляющей компанией, либо ТСЖ (если управление домом передано в ТСЖ). Этот документ заключается с инвестором обычно при оформлении передаточного акта на квартиру.
Если за инвестором накоплен существенный долг за коммунальные услуги, и вынесено судебное решение о взыскании долга, то теоретически управляющая компания вправе арестовать квартиру (если она не является единственным жильем инвестора), реализовать ее с торгов с помощью судебного пристава и за счет вырученных средств погасить долг инвестора по коммунальным платежам. Эти случаи пока редкость, но юридических препятствий для подобного сценария нет.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
