Какие налоги нужно заплатить при продаже жилой недвижимости? Как уменьшить размер налога? Когда необходимо подавать декларацию? На эти и другие вопросы дала ответы Президент Серпуховской гильдии риэлторов Любовь Голубева.
Президент Серпуховской гильдии риэлторов Любовь Голубева
Когда и как платят налоги при продаже недвижимости?
Доход от продажи квартир облагается налогом если недвижимость находилась в собственности продавца больше 3 лет. Налоговый кодекс (статья 220) предусматривает выплату налога в размере 13 % (для граждан России) от суммы более 1 млн руб. Иностранцы при этом обязаны выплачивать 30% от стоимости недвижимости. Налог не накладывается на доход, составляющий менее 1 млн руб. Из большей суммы вычитается 1 млн руб (имущественный вычет при продаже жилой недвижимости).
Доход не облагается налогом, если продавец выступал собственником квартиры от 3 лет. Таким образом, квартиру выгоднее продавать не раньше 3 лет с момента приобретения.
Примеры:
1. В марте 2012 года Селезнев П.Г. купил жилье за 4 млн 500 тыс. руб. В мае 2014 года он ее продал за 5 млн руб.
Гражданин Селезнев являлся собственником жилья меньше 3 лет, а доход от совершения сделки составил больше миллиона.
В этом случае налогом будет облагаться 4 млн руб, а сумма, которую он выплатит, равна 520 000 руб:
(5 млн (стоимость квартиры) - 1 млн (налоговый вычет)) * 13% = 520 000.
2. 8 августа 2010 года Толстых Н.Н. стал владельцем имущества, а 9 августа 2013 года он его продал. Толстых являлся собственником квартиры три года и один день — выплачивать налог он не обязан.
Как считают имущественный вычет?
1 млн руб — это наибольшая сумма расходов с которой исчисляется имущественный вычет.
Если стоимость проданного жилья меньше миллиона руб, то продавец не обязан выплачивать налог, но должен предоставить декларацию (3-НДФЛ) в налоговый орган.
При продаже квартиры, находящейся в долевом владении, по одному договору налоговый вычет делится между совладельцами пропорционально их долям (происходит распределение миллиона руб).
При продаже квартиры, находящейся в долевом владении, по долям имущественный вычет выплачивается каждому совладельцу (они получают по миллиону руб).
При продаже в течение календарного года сразу нескольких объектов недвижимости одним владельцем имущественный вычет полагается в совокупности ко всем объектам, а не к каждому.
Какова процедура получения имущественного вычета?
Налоговый вычет полагается неограниченное количество раз. Чтобы использовать это право необходимо:
1. Заполнить налоговую декларацию (3-НДФЛ).
2. Предоставить в соответствующие органы документы, подтверждающие факт совершения сделки продажи недвижимости.
3. Если вычет заявляется в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи жилья — предъявить копии документов, доказывающих эти расходы (кассовые или товарные чеки, выписки из банков, приходные ордера и проч.).
4. Предоставить заполненную декларацию вместе со всеми необходимыми документами (при предъявлении копий документов необходимо иметь с собой их оригиналы).
Как уменьшить размер налога?
Во-первых, облагаемая налогом сумма уменьшается на 1 млн руб (налоговый вычет).
Во-вторых, величину дохода продавец вправе уменьшить на сумму фактически понесенных (необходимо документальное подтверждение) расходов, т.е. на стоимость квартиры по которой ее покупали. Этот способ иногда значительно выгоднее, чем применение налогового вычета.
Пример:
Если Селезнев П.Г., купивший в марте 2012 года квартиру за 4 млн 500 тыс. руб и продавший ее в мае 2014 за 5 млн руб, уменьшит сумму налога на расходы (изначальную стоимость недвижимости), облагаемый доход будет равен 500 000 руб, а надлежащая к выплате сумма — 65 000 руб:
(5 млн (стоимость квартиры) - 4 млн 500 тыс. (первоначальная стоимость квартиры)) * 13% = 65 000.
Как проходит процесс выплаты налога?
Продавец имеет право подать декларацию до 30 апреля года, следующего за тем, в котором была совершена продажа жилья (получен доход). Крайний срок выплаты полной суммы налога — 15 июля.
Вместе с двумя экземплярами декларации в налоговую службу предоставляются копии документов:
1. Договора купли-продажи.
2. Документа, подтверждающего получение денежных средств.
3. Документов, доказывающих факт владения квартирой продавцом.
Пример:
Антонов А.В. продал квартиру в сентябре 2013 года — декларацию он обязан предоставить не позже 30 апреля 2014 года, а уплатить налог до 15 июля 2014 года.
Как происходит выплата налога, если владельцами проданного жилья являются супруги или несовершеннолетние граждане?
При продаже квартиры, собственником которой выступает несовершеннолетний, ответственность по выплате подоходного налога возлагается на его родителей, опекунов (законных представителей).
Если продается недвижимость, собственниками которой являются супруги (долевая собственность), то обязанность по выплате налога ложится на каждого из них пропорционально долям и времени владения.
Пример:
Если два собственника жилья имели равные доли и владели квартирой меньше трех лет, то с проданной за 4 млн руб квартиры сумма подоходного налога для каждого из них составит 195 000 руб.
(4 млн - 1 млн (имущественный вычет) / 2) * 13% = 195 000 руб.
Если один из супругов был владельцем квартиры больше трех лет — выплачивать налог он не обязан. При этом на второго супруга возлагается обязанность выплаты только половины налога — 195 000 руб.
Существует ли ответственность за непредоставление декларации?
За непредоставление декларации Налоговый кодекс (статья 119) предусматривает штраф: первые полгода просрочки — 5% ежемесячно от суммы налога, затем — 10% каждый месяц от налога.
Пример:
Кузнецов И.А. подал декларацию в налоговую инспекцию 11 сентября 2013 года — просрочка составила 5 месяцев с 30 апреля 2013 года. В этом случае, при сумме налога 150 000 руб, штраф будет равен 37 500 руб ((150 000 *5%) * 5 месяцев).
Способы ухода от налога
Существует единственный законный способ ухода от налога — покупка квартиры в течение года после совершения сделки. Другими словами, можно в счет подоходного налога зачесть налоговый вычет при покупке квартиры.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
