Первое, что хочется сказать тем, кто задумался о приобретении жилья в кредит, - это легко. Бояться нечего, процедура вовсе не такая сложная, как может показаться. Если разбить весь процесс на этапы и последовательные действия, то вы и не заметите, как станете владельцем своего отдельного рая. Если решение принято, требуется одно - запустить машину и не останавливаться вплоть до финиша. Вашему вниманию предлагается личный успешный опыт человека, купившего квартиру в кредит. Будущий покупатель найдет здесь полезные рекомендации, а профессионалы рынка могут рассматривать этот опус как отзыв реальной фокус-группы, оценивающей их услуги в действии.
Лучший банк
для каждого свой
Ипотека на практике: делимся личным опытом
Первый и, пожалуй, самый ответственный этап - выбор банка, в котором вы возьмете кредит. Даже приблизительный подсчет показывает, что их в Москве уже почти два десятка, и выбирать "сердцем" - вовсе не лучший вариант, если вы привыкли считать деньги. Чтобы найти именно тот банк, условия которого подойдут вам наилучшим образом, советую составить простую таблицу.
В мою таблицу вошли более десяти банков, которые давали кредит в валюте на срок не менее десяти лет и разрешали досрочное погашение долга - таковы были основные требования нашей семьи к банку-кредитору. Почти всю информацию можно найти на сайтах банков, включая расчет ежемесячных платежей, детали - по телефону.
Таблица заполнялась по следующим параметрам: максимально возможная сумма кредита при нашем семейном уровне доходов, минимально допустимый первоначальный взнос, процентная ставка, ежемесячная выплата, накладные расходы (комиссия банка, расходы по оформлению сделки, страхование), наконец - "сумма переплаты". Это мой собственный термин, означает всю сумму, которую вы в итоге потратите на обслуживание кредита. Считается просто: ежемесячную выплату умножаете на количество месяцев кредита и отнимаете собственно сам кредит (он ведь - просто инвестиция, а не деньги, которые вы выбрасываете на ветер, пардон, платите банку за услугу). Прибавьте к получившийся цифре накладные расходы - и вы получите результат, по которому уже можно сравнивать банковские условия.
Выбирать банк только на том основании, что процентная ставка
по кредиту ниже, - в корне неправильно. Дело не в процентах,
а в сумме, которую вы в итоге потратите на обслуживание кредита
При этом выясняется неожиданная вещь - величина процентной ставки вовсе не напрямую соотносится с размером переплаты, а значит, делать выбор только на том основании, что процентная ставка ниже, в корне неправильно. Видимо, причина этого заключается в том, что формула начисления этих процентов у каждого банка своя (хотя у всех она одинаково сложна). До заключения кредитного договора вам ее не опишут, а после подписания документов считать что-либо уже поздно.
Непреодолимым препятствием для получения кредита может стать "серая" зарплата
Забегая немного вперед, отмечу еще один момент касательно процентной ставки. Банк обычно указывает размер ставки: от 9; 10; 10,5; 11% и т.д. Узнать, под какой процент дадут кредит конкретно вам, вы сможете только после сбора всех документов и вынесения заключения кредитной комиссии. Но учтите, что получить эту самую минимальную цифру - задача практически неразрешимая. Оценка персоны заемщика идет по столь многим параметрам: возраст, опыт работы, профессия (в смысле ее востребованность на рынке труда в долгосрочной перспективе), возраст и пол детей и т.д. и т.п. - что совпасть с портретом идеального клиента могут считанные единицы. Реальная процентная ставка, на которую вы в лучшем случае сможете рассчитывать, будет, скорее всего, на 0,5-1% выше декларируемой минимальной.
Заполнив таблицу и отсеяв явных аутсайдеров, предлагающих слишком дорогие кредиты, я выделила семерку фаворитов, практически совпадавшую с официальным списком лидеров по кредитованию. Для вашего удобства могу перечислить эти банки в произвольном порядке: Сбербанк, Внешторгбанк, Дельтакредит, Городской ипотечный банк, Национальная ипотечная компания, Райффайзенбанк и Сосьете Женераль.
Дальнейший выбор строился на соответствии условий банка нашим дополнительным требованиям: поменьше первый взнос - побольше размер кредита (своих накоплений было очень мало); еще более жесткий отбор - по выполнению банком специфических условий. Например, у меня, выступавшей созаемщицей (основной заемщик - супруг), был всего трехмесячный стаж на последнем месте работы, что многие банки считают непреодолимым препятствием, а ждать еще три месяца нам не хотелось. Для кого-то подобным специфическим условием может стать "серая" зарплата, наличие-отсутствие прописки, отсутствие поручителей (их требуют банки с самыми лучшими финансовыми параметрами) и т.п.
В итоге выбор был сделан - не самые лучшие параметры по финансам (как и всегда при наличии специфических условий), но оптимальный вариант для нас. Поэтому на вопрос, какой банк лучший, я всегда отвечаю: для каждого свой.
Добавлю, что мы о своем выборе ни разу не пожалели, потому что у нашего банка оказался еще и самый лучший сервис. Все остальные отстают на порядок, особенно государственные банки.
Выбрал - вперед
Второй этап - сбор документов для кредитной комиссии. Почему-то этот этап пугает народ больше всего. Часто приходилось слышать: "Ах, ипотека - это так сложно, столько документов!" Так вот, на самом деле - это самый простой и незамысловатый этап, который проскакиваешь совершенно незаметно. Сбор документов у нас занял ровно один день.
Чуть дольше ждали приглашения от банка на посещение (кстати, от некоторых банков после подобного запроса мы вообще не дождались приглашения - это к вопросу о сервисе). Во время консультации с банком нелишне еще раз проговорить все те условия, о которых вы успели узнать в процессе изучения сайта или общения с call-центром. Опять же, могут выясниться некоторые расхождения с публичной информацией: или телефонистка напутала, или рекламщики неверно сформулировали предложения по "специальным акциям". В нашем банке такого не случилось, а вот в другом, который мы тоже рассматривали, пришлось столкнуться с подобным, а это, несмотря на извинения, как минимум неприятно, а как максимум заставляет задуматься, насколько вообще можно доверять такому банку.
Для рассмотрения банком документов на квартиру может понадобиться 20 дней
Еще один момент - некоторые банки берут деньги за рассмотрение вашей заявки кредитной комиссией. Небольшие - долларов 20-30, но сам факт я рассматриваю как мелочность, резко настраивающую против партнера, с которым собираешься вступать в длительные и дорогостоящие отношения.
Уважаемые банкиры, если бы вы рассматривали заявки своих клиентов не как лишнюю работу, а как возможность бесплатного тренинга для ваших консультантов и менеджеров, вы бы получили гораздо больше и пользы, и клиентов, а значит, и денег в итоге заработали бы существенно больше. А в том, что в подобном тренинге нуждаются практически все, я убедилась на собственном опыте: сервис очень далек от идеала.
Второй частью вашей консультации в банке должен стать подробный разговор о том, какую недвижимость банк считает приемлемой в качестве залога. Здесь нужно выяснить все до мельчайших подробностей, потому что незаданные вопросы потом обернутся лишними действиями на третьем этапе, потерей времени и нервов.
Итак, обобщая требования, могу сказать следующее. Вы не получите кредит на покупку квартиры в панельных пятиэтажках. В свете заявления мэрии о том, что этот жилищный фонд будет постепенно сноситься, подобное жилье становится весьма нежелательным видом залога, и не важно, что до вашего района руки мэрии не дотянутся еще лет десять. Даже если консультант говорит вам, что панельные пятиэтажки могут рассматриваться в некоторых случаях, и агентства недвижимости наперебой предлагают вам "в ипотеку" квартиры в таких домах, не верьте. Попытаться, конечно, можно, но в итоге вы получите отказ и потеряете время. Реальность такова, что банки не кредитуют покупку подобных квартир. Кирпичные пятиэтажки тоже не самый желанный объект, и если вы выберете квартиру в таком доме, придется запастись справкой из управы, что дом не стоит в планах под снос. (Кстати, некоторые кирпичные пятиэтажки, даже очень крепкие сталинские, действительно стоят в планах на реконструкцию или снос. Проверить конкретный дом предварительно вы можете и сами - на официальном сайте Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы: http://www.stroi.ru/moscowflat).
Уточните список документов продавца, которые понадобятся банку для рассмотрения будущего предмета залога. Наш банк оказался одним из самых лояльных в этом отношении, помимо обычного списка документов понадобилась только выписка из Единого государственного реестра прав. Другие банки могут потребовать справку из нарко- или психдиспансера, но пугаться не надо - получить такую справку совсем не сложно.
Подробно обговорите действия после того, как квартира найдена и документы, собранные продавцом, переданы в банк. Самый важный вопрос здесь - сколько времени понадобится банку на рассмотрение этого объекта и сколько времени пройдет до сделки. Увы, государственные банки могут "тянуть" с этим вопросом до 20 дней, а вам тем временем придется держать продавца в напряжении. Если же это альтернативная сделка, то уговорить подождать всю цепочку агентов сделки еще сложнее. (Наш банк оказался самым продвинутым: после того, как он получил полный пакет документов на квартиру, два дня ушло на заключение оценщика и еще два - на заключение страховой компании. Итого через пять дней мы оказались готовы к сделке). Предварительно выясните все положения по срокам выхода на сделку - во время переговоров с продавцом вам нужно владеть всей информацией.
После подробной консультации в банке, когда для вас не осталось невыясненных деталей, вы отдаете документы на рассмотрение и ждете решения кредитной комиссии. Мы получили положительный ответ уже на следующий день. В других банках рассмотрение может затянуться на неделю или даже на две.
Найти квартиру
сложнее, чем банк
Третий этап - самый сложный в сегодняшних условиях - поиск квартиры, которую вы хотите купить. Раз уж вы обратились за ипотечным кредитом, значит, вы решились на покупку, несмотря на сумасшествие, творящееся на рынке недвижимости. Учтите, что для вас и без того скудный рынок предложений еще больше сократится. Панельные пятиэтажки и дома под снос или реконструкцию отпадают сразу. Кроме того, помните, что стоимость квартиры в официальных документах должна быть не ниже размера кредита. И еще - если вы берете в кредит больше миллиона рублей, вам придется либо отказаться от покупки квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, либо добавлять продавцу денег на оплату налога, поскольку на сумму свыше миллиона налоговая льгота для такого продавца не действует.
Этап поиска квартиры может затянуться на несколько месяцев
Поиски квартиры будут трудными, вы распрощаетесь со многими иллюзиями (например, о том, что раз квартира выставлена на продажу, значит, ее действительно хотят продать. Не факт - возможно, человек просто "решил прицениться" и тому подобное. Женщины раза два подойдут к грани нервного срыва. Опыт общения с агентствами недвижимости породил в нас только недоверие к ним. К тому же проверку юридической чистоты все равно проведет страховая компания. А так как от возможных проблем в будущем приходится страховаться за свои же деньги, то от услуг посредников мы отказались, о чем ни разу не пожалели.
Поиск квартиры у нас затянулся на пять месяцев, пришлось даже обновлять для банка справку о доходах по истечении трех месяцев, поскольку в этот общепринятый срок мы не уложились. Поиск длился так долго не потому, что мы сильно привередничали, а потому, что реальных предложений оказалось невероятно мало, притом, что на такие мелочи, как этажность, состояние квартиры, наличие телефона, мы просто не обращали внимания. Когда цены выросли настолько, что нам перестало хватать одобренной суммы кредита на покупку, банк опять подтвердил свою репутацию и увеличил нам размер кредита на $15 тысяч. В тот же день мы вручили задаток (небольшой, всего $500) за квартиру, которую еще вчера не могли себе позволить, и начали процесс сделки.
Еще один совет - по поводу задатка. В соглашении о задатке лучше отметить, что если банк откажет в выдаче кредита на покупку именно этой квартиры (то есть она не пройдет проверку на юридическую чистоту), то задаток вам должны вернуть. Если у продавцов с документами все в порядке, они соглашаются на этот пункт. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию, потому что криминала на этом рынке хватает (с подобным опытом тоже пришлось столкнуться).
Хочу отметить, что продавцы к ипотечным сделкам относятся вполне лояльно. Им сам факт участия банка в сделке внушает некое спокойствие, уверенность в том, что их никто не обманет, деньги будут не фальшивыми и т.п. Ведь криминала на рынке недвижимости боятся не только покупатели, но и продавцы.
Победа за вами
После получения зарегестриро-ванного договора и ключей можно пить шампанское
Четвертый этап - заключительный, больших усилий от вас не потребует, но нервное напряжение начинает нарастать, и сил остается все меньше. После того как вы с продавцом ударили по рукам, он начинает собирать документы на продажу. У некоторых пакет документов уже наготове, что сильно экономит время, иначе будет задержка еще дней на десять. Потом весь пакет передается банку, и вы ждете итогов проверки. Длится это ожидание от пяти дней до двадцати, и учтите, что чем больше этот срок, тем больше шансов, что продавец найдет покупателя с кошельком потолще, вернет задаток, и вам придется начинать все сначала или добавлять шантажисту сверх договоренности. Увы, но сегодняшний рынок - это рынок продавца, он диктует все условия.
По завершении проверки назначается день сделки, в который вы приезжаете в банк вместе с продавцом (или продавцами, если владелец не один). На саму сделку понадобится от трех до пяти часов. От услуг нотариуса по заверке договора купли-продажи можно отказаться, что позволит сэкономить несколько сотен долларов (спасибо новому Жилищному кодексу). Подписав кучу бумаг и заложив в ячейку свои деньги (первоначальный взнос) и деньги банка (полученный кредит), вы отправляетесь восвояси ожидать момента прохождения государственной регистрации договора покупки в ипотеку. Через две недели (если регистрация ускоренная) или месяц вы буднично идете к нотариусу, забираете зарегистрированный договор, продавец отдает вам ключи. Все, можно пить шампанское.
И напоследок...
Немного дополнительной информации, которая может оказаться вам полезной.
Почему кредит на 10 лет лучше кредита на 30 лет?
Ответ на этот вопрос кроется в аннуитетной схеме начисления платежей по кредиту. По этой схеме первую половину, а то и две трети срока кредита вы будете выплачивать платеж, две трети которого составят проценты и только одна треть будет направлена на погашение самого кредита.
Сегодня кредиты в нашей стране очень дорогие, но вполне возможно, что в ближайшие пять-десять лет они снизятся до каких-то общемировых значений. Когда это произойдет, и вы решите перекредитоваться, окажется, что все эти годы вы в основном обслуживали долг, а сама его масса уменьшилась очень незначительно (при кредите на тридцать лет за семь лет вы погасите меньше 10% основного долга - пример из реальной схемы). Если найдете (заработаете, получите в наследство, накопите, в конце концов) дополнительные деньги, вы можете решить погасить долг досрочно. Увы, но в банке вам ни за что не покажут заранее график платежей, в котором ежемесячно расписаны составляющие платежа - сумма, идущая на погашение основного долга, и сумма на оплату банковских процентов. Вы получите этот график только в день подписания договора. К тому же не все банки согласны на досрочное погашение кредита.
Почему кредит в валюте лучше рублевого?
Ответ на этот вопрос перекликается с ответом на предыдущий. Рубль сегодня все еще менее привлекателен, чем иностранная валюта, инфляция выше, стабильность ниже. Банки не любят это афишировать, но в рублевых кредитах пропорции ежемесячного платежа в отношении погашения долга к сумме процентов - еще хуже. Три четверти платежа идет на погашение процентов и лишь одна четверть - на погашение самого кредита. Таким образом банки хотят снизить риски по рублевым кредитам и как можно быстрее получить свой бонус.
Если не хватает денег на первый взнос...
Эту проблему мы решили просто - взяли еще и потребительский кредит на недостающую сумму. Но здесь нужно все серьезно просчитать: вы должны быть уверены, что ваших доходов будет хватать на выплату двух кредитов. Делать же это не запрещается, и наш пример - реальное доказательство решения проблемы подобным способом.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
