До недавнего времени землю в нашей стране можно было приобрести лишь на условиях долгосрочной аренды. Теперь, согласно новому Земельному кодексу, у россиян появилась возможность оформлять участки в собственность.
Теперь за городом можно не только жить в комфорте, но и стать владельцем окружающих просторов
Любая земля имеет свой юридический статус и целевое назначение. Существует довольно много земельных категорий. Однако для строительства дома или дачи годятся две категории: это земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений.
Категории земель
Земли сельскохозяйственного назначения - территории, расположенные за чертой поселений. Предназначены для сельскохозяйственного производства, кроме того, они используются государством для создания защитных насаждений, в научно-исследовательских, учебных и иных целях, связанных с сельской отраслью. В то же время на этих землях позволено осуществлять и садоводческую деятельность. В частности - создавать дачные товарищества и заниматься индивидуальным коттеджным строительством. Однако следует учесть, что зарегистрироваться (прописаться) можно только в доме, расположенном на территории, имеющей статус земли поселения.
Земли поселений - территории, используемые для застройки и развития городских и сельских поселений. Причем это не только жилые, но и общественно-деловые зоны, производственные площади, участки инженерной и транспортной инфраструктуры и т. д. Власти, к которым в данном случае относятся и органы местного самоуправления, вправе включать в состав жилых зон территории застройки индивидуальными, а также мало-, средне- и многоэтажными жилыми домами. И большинство организованных коттеджных поселков возводится именно на таких землях. К тому же так гораздо проще произвести процедуры подключения поселка к коммуникациям.
Сегодня многие девелоперы стремятся перевести сельскохозяйственные участки в категорию поселений. Решение по этому вопросу принимает лично глава субъекта федерации после проведения соответствующей государственной экологической экспертизы.
Чтобы выяснить, к какой категории относится интересующий вас участок, следует обратиться в земельный комитет района. Здесь вам должны дать необходимую информацию.
Желания и возможности
Выбор участка зависит от личных предпочтений покупателя. Главное - смириться со стоимостью, ведь чем лучше расположение, тем дороже земля. Значение имеет множество факторов: удаленность от трассы, наличие лесных угодий, водных объектов и т. д. Но есть еще немаловажная составляющая - коммуникации.
Если вы покупаете землю под застройку, обязательно уточните, проведены ли к участку вода и канализация. Если нет, то готовьтесь выложить дополнительно треть стоимости участка за соответствующие услуги. По словам риэлторов, энергомощности зачастую перекупаются частными компаниями. Последние в дальнейшем перепродают энергию, устанавливая при этом свои расценки.
Впрочем, действительно подготовленных для строительства земель в Подмосковье осталось крайне мало. Особенно это касается небольших, а следовательно, самых популярных участков площадью 8 - 10 соток. Да и конкуренцию выдержать сложно, ведь все более или менее ликвидные земли скупаются крупными застройщиками. Единственное, на что можно рассчитывать, это на покупку участка вдали от столицы. Однако и тут придется непросто.
Если раньше девелоперы старались возводить дорогие коттеджные поселки поближе к городу, то сегодня они обращают свой взор и на дальнее Подмосковье, осваивая земли в радиусе 40 - 60 и более километров от МКАД. А с резким скачком цен на московскую недвижимость свободных земельных участков стало и того меньше. Горожане устремились за город, так что сейчас надел в 50 соток под индивидуальное строительство найти трудно.
Сложностей с землями сельхозназначения, напротив, не наблюдается. Их можно приобрести свободно, причем по вполне разумным ценам. Однако при этом стоит учесть, что жить придется, скорее всего, среди бескрайних полей, без централизованного отопления и канализации. По данным риэлторских компаний, такой участок покупателю обойдется минимум в $50 за сотку. В садово-дачных обществах земли стоят уже значительно дороже - в среднем $800-1000 за сотку.
Перед тем как сделать окончательный выбор, надо обязательно проверить историю участка, узнать, кем, кому и на каких основаниях он был выдан, каково его целевое назначение. Если до вашей покупки участок стал объектом каких-нибудь махинаций (например, незаконная выдача земли), в случае разбирательства на него будет наложен арест, а впоследствии может даже дойти до конфискации.
Покупка участка
Если вы покупаете землю под застройку, обязательно уточните, проведены ли на участок вода и канализация
Итак, вы изучили предложения и сделали выбор. Наступает самая ответственная часть: проверка документов. Вам необходимо знать, какие бумаги должны быть в наличии у продавца. Прежде всего, это паспорт и оригинал свидетельства о праве собственности на землю. Важно убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. В документе должно быть прописано, обременен ли участок какими-либо ограничениями, предусмотренными Земельным кодексом.
Если земельное владение расположено близко к реке или находится в водоохранной зоне, то пользоваться таким участком можно, а вот застраивать - нельзя. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Надо иметь в виду, что эти ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Если вам показывают заверенную нотариусом копию или вообще отказываются предоставить свидетельство, лучше отказаться от сделки. Копию свидетельства могут выдать в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.
Можно проверить, не находится ли участок под арестом или судом. Для этого необходимо направить запрос в регистрационную палату, указав причины, вызвавшие такой интерес. Там же можно выяснить, не заявлял ли настоящий собственник земли о потере документов на участок, который вам предлагают купить. Сотрудники регистрационной палаты обязаны дать ответ в течение 10 дней. Стоит такая услуга 100 рублей.
Вообще, при покупке земли никому не стоит полностью доверять, только документам. Это касается и отношений с риэлтором. Перед тем как заключать договор, проверьте документы, удостоверяющие его личность. А также не поленитесь, зайдите в агентство недвижимости - попросите лицензию, выясните, работает ли там этот человек, ознакомьтесь с документами, на основании которых продается данный земельный участок.
Вторым по важности документом после свидетельства является кадастровый план. В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.
Итак, в данном документе вы найдете категорию земель, количество соток, сведения о частях земельного участка и его обременениях, а также план границ участка. Последнее особенно важно. Дело в том, что документальные и реальные границы могут не совпадать. Если, например, часть территории участка заняла прилегающая дорога. Тогда по документам числится десять соток, а в наличии — всего семь. Чтобы не попасть впросак и не переплатить, лучше заранее сверить все данные. Ведь если подобное несоответствие выявится после совершения сделки, требовать чего-либо от продавца будет бесполезно.
Дополнительные
документы
Если предыдущий владелец участка приобрел его у собственника в результате сделки, то в этом случае он обязательно должен иметь договор купли. Если же земля досталась продавцу по наследству или в дар, то потребуется соответствующее свидетельство или договор дарения. По закону наследник вступает в права владения через полгода, в течение этого же времени могут предъявить свои права и другие родственники. Через шесть месяцев наследник получает возможность продать предмет наследования. Если родственники, претендующие на долю имущества, объявятся по истечении этого срока и после оформления сделки, нового владельца это не коснется.
Продавец также обязан представить документы об уплате налогов на землю и строения, а если речь идет об участке в садовом товариществе - справку об отсутствии задолженности, подписанную председателем. В противном случае, едва став землевладельцем, вы тут же перейдете в категорию должников и будете обязаны расплачиваться по чужим долгам.
Чтобы оградить себя от внезапного гнева якобы ничего не знавших о сделке родственников (такое тоже случается), лучше заблаговременно потребовать от продавца нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку (продажу). Стоит такой документ 500 рублей. Нелишне, кстати, убедиться и в психическом здоровье продавца - не стесняйтесь потребовать справку о его дееспособности. Помните, что, по закону, невменяемость на момент свершения сделки может стать основанием для признания ее недействительной.
Договор купли-продажи
При покупке земли никому не стоит полностью доверять, только документам
Составление договора — самая ответственная часть сделки. Ведь это главный документ, подтверждающий факт покупки (продажи) земельного участка. Договор заключается в письменной форме и заверяется у нотариуса. По желанию сторон договор может быть и составлен с помощью нотариуса. В документе прописываются все детали: предмет сделки, обязательства сторон, обременения, условия оплаты. Обязательно оговаривается, кто несет расходы по оформлению документов. При подписании договора необходимо очень внимательно сверить данные свидетельства о собственности и кадастровые номера на участок и существующие строения.
Отдельно стоит обговорить и условия оплаты. Дело в том, что зачастую сумму сделки в договоре занижают. Это позволяет продавцу уклониться от уплаты части налогов. Однако для покупателя лучше, если в договоре прописана реальная стоимость покупки. Впоследствии, если произойдет расторжение договора или в случае признания его недействительным, покупателю возвратят обозначенную в документе сумму.
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при покупке жилого дома определенный законодательством имущественный вычет при исчислении налоговой базы по НДФЛ равен сумме, израсходованной на его приобретение, но не выше 1 млн. рублей. При этом если до истечения трех лет с момента покупки вы решите продать приобретенную недвижимость, то будете иметь право на имущественный налоговый вычет. Однако вместо этого вы можете просто уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи недвижимости на сумму документально подтвержденных расходов.
Безусловно, чтобы составить договор, необходимо обладать многими знаниями в области сделок с недвижимостью. Поэтому советуем препоручить это дело опытному риэлтору или юристу. Сегодня стоимость услуги по Москве варьируется от $100 до $500. Если вы не готовы платить такую сумму, то перед тем как подписать соглашение, обязательно проконсультируйтесь у специалиста.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
