Что необходимо для начала строительства, какие виды домов есть на рынке в среднем ценовом сегменте, на что обратить внимание при строительстве?
Строим домик в деревне
Иметь дом за городом - мечта многих. Строительный рынок предлагает множество типов загородных домов
Поговорим о строительстве загородного дома среднего класса. Правда, в ситуации, когда не существует единых и четких критериев определения класса недвижимости, особенно загородной, сказать с уверенностью, что один дом принадлежит именно к эконом-классу, а соседний с ним - к бизнес-классу, бывает затруднительно.
Обычно класс сооружения определяют фирмы-риэлторы (или продавцы домов). Важно понимать, что дом, заявленный в проекте и на чертежах как дом бизнес-класса, может резко поменять свой класс как в лучшую, так и в худшую сторону - это зависит от конкретного места строительства.
Выбираем участок
для застройки
Разумеется, выбор начинается с участка для застройки. В первую очередь играет роль расположение, удаленность от Москвы и направление.
"Модное" в недавнем прошлом Рублевское направление сейчас сдает свои позиции. Покупатели обращают свое внимание на Новорижское и Калужское шоссе. Скоростные и менее загруженные трассы позволяют добраться до Москвы (и обратно) гораздо быстрее. В последнее время стало более привлекательным для потенциальных покупателей и Дмитровское направление.
Наименее "интересны" сейчас Горьковское, Каширское и Рязанское направления. Это связано как с недостатками самих трасс, так и с менее благополучной экологией этих районов.
В зависимости от приоритетов колеблется и стоимость участков для застройки.
Что еще имеет значение при выборе участка? Разумеется, наличие или отсутствие инфраструктуры, промышленных предприятий вблизи участка, возможности подключить электричество, газ, воду. Большое значение может иметь конфигурация участка и его рельеф. Недостатки рельефа, наличие валунов и невыкорчеванных пней могут сильно повысить затраты на последующее строительство. Обратите внимание на застройку соседних участков: от этого также зависит, насколько комфортно вам будет в новом доме.
В настоящее время появились специализированные фирмы, способные провести комплексную экологическую экспертизу вашего будущего участка, в частности, по следующим параметрам:
- радиационная обстановка;
- уровень электромагнитного излучения;
- уровень шума;
- химическое и микробиологическое состояние атмосферного воздуха;
- химическое и микробиологическое состояние грунтовых вод;
- химическое и микробиологическое состояние водоемов;
- качество близлежащих лесных массивов.
Мы не зря подробно перечислили основные параметры экологической оценки пригодности того или иного участка для строительства на нем жилого дома. Ведь в настоящее время в самых, казалось бы, чистых уголках как ближнего, так и дальнего Подмосковья воздух может быть не намного лучше, чем в Москве, а купание в ближней речке окажется небезопасным для здоровья.
По данным экологических организаций, ежесуточно в водоемы московского региона сбрасывается 3 млн. (!) кубометров сточных вод, из них 80% - не очищены; 60% рек области сильно загрязнены. А химический состав таких рек как Москва-река или Клязьма приблизился к составу сточных вод. По данным последних исследований, в результате изменения розы ветров западная часть Подмосковья начала испытывать негативное воздействие восточных промышленных районов.
Так что экологический анализ предполагаемого участка застройки будет явно нелишним.
Проектирование
Для получения разрешения
на строи-тельство необходим полный проект дома
Если вы не архитектор, то придется обращаться к специалистам. Существовавшая до недавнего времени практика "дикого" беспроектного строительства сегодня неприемлема - хотя бы потому, что это лишает вас возможности последующего оформления дома в собственность.
Кроме того, квалифицированное проектирование позволяет сэкономить до 30% средств во время строительства. Строя "на глазок", невозможно точно рассчитать даже необходимое количество материала, что неизбежно обернется более высокими расходами как на строительство, так и на последующие переделки. Проект дома включает две части: архитектурно-строительную и инженерную. Архитектурно-строительная часть должна содержать подробные чертежи с указанием всех размеров и параметров материалов. Инженерная документация состоит из следующих разделов: 1) водопровод и канализация; 2) отопление и вентиляция, электроснабжение.
Уже на стадии проектирования стоит задуматься о последующих затратах на само строительство и эксплуатацию дома. Прежде всего нужно ознакомиться с местными нормами и правилами. Их нарушение может привести к необходимости переделки уже готового проекта.
Общение с архитектором начинается с предпроектного задания. Ведь сразу создать такой проект, какой вам нужен, практически невозможно. Конечно, можно строить дом по уже готовому типовому проекту, который вам предложат в любой фирме, занимающейся строительством и продажей таких домов.
С некоторыми вещами следует определиться уже на стадии первоначального обсуждения того, как должно выглядеть будущее жилище. Самое главное - это назначение дома (для постоянного или сезонного проживания). Затем - сколько взрослых и детей будут одновременно проживать в доме. Собираетесь ли вы принимать гостей с ночевкой - если да, то надо определить место для их ночлега. Требования к интерьеру - сколько комнат должно быть в доме, их назначение (не забудьте про подсобные помещения). После этого желательно просчитать общие габариты дома и его этажность. Обязательно нужно сориентировать дом по сторонам света и решить, хотите ли вы, чтобы раннее летнее солнышко входило в спальню "с петухами". Продумайте, как удобнее устроить подъездные пути к месту строительства, где будут разгружать стройматериалы.
На стадии составления предпроектного задания необходимо также провести исследование грунта на участке (этим занимаются специализированные фирмы), определить уровень залегания грунтовых вод, точку замерзания почвы. Нужно продумать, куда, в какие очистные сооружения будут отводиться стоки.
Только располагая всей этой информацией, архитектор сможет разработать необходимый вам проект. В среднем создание полного пакета документации занимает один-два месяца. Стоимость проекта - от $10 до $30 за кв. м общей площади дома. Впрочем, приблизительную стоимость проекта заказчик узнает только после того, как архитектор изучит предпроектное задание.
Разрешение
на строительство
Когда у вас на руках готовый проект, можно обращаться за разрешением на строительство своего дома. До получения такого разрешения ваша стройка будет считаться нелегальной - со всеми вытекающими неприятными последствиями.
Основные требования к порядку выдачи разрешений на строительство предусмотрены ст. 62 Градостроительного кодекса РФ. Подготовку документов для выдачи разрешений осуществляют местные органы архитектуры и градостроительства.
За разрешением на строительство индивидуальных жилых, садовых, дачных домов застройщик (то есть вы сами) обращается в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района и комплектом документов.
Получив от вас пакет документов, Управление архитектуры и градостроительства района готовит документы для согласования со службами района (ЦГСЭН, ОГПС, газовое хозяйство) и в соответствии с постановлением главы района выдает разрешительную документацию на строительство (строительный паспорт).
Объект строительства подлежит регистрации в территориальном отделе Главгосархстройнадзора.
По окончании строительства объект должен быть принят в эксплуатацию комиссией, утвержденной распоряжением главы района. Только после этого ваш дом считается действительно домом, и вы получаете возможность оформить его в собственность, а в дальнейшем при желании продать, подарить и т.д.
Какой дом лучше?
Фирмы, занимающиеся строительством загородных домов, могут предложить вам дома из самых разных материалов - начиная от традиционных деревянных и заканчивая домами из новых, экологически чистых материалов, например из геокара.
Начинать с фундамента
Любой строитель скажет вам, что фундамент - это то, на чем действительно держится все дело. Стоимость его составляет около 15-20% от стоимости всего дома. Если фундамент выполнен неправильно, то исправить его - дело весьма затруднительное и дорогостоящее. Затраты могут достичь 50% от общей стоимости дома. Перекос фундамента вызывает, в свою очередь, перекос полов, невозможность нормально открывать и закрывать окна и двери, трещины в стенах.
Фундаменты бывают трех видов: ленточные, столбчатые (свайные) и плитные (плавающие).
Ленточные фундаменты имеют одинаковую форму поперечного сечения по всему периметру стен строения (в том числе под всеми внутренними несущими стенами). Такие фундаменты возводятся под тяжелыми (каменными, кирпичными) зданиями. Для предохранения дома от сырости и затопления грунтовыми водами необходимо произвести гидроизоляцию. Данная конструкция ведет к значительному удорожанию дома.
Столбчатые - наиболее распространенный и дешевый вид фундаментов для зданий с легкими стенами; они обходятся в 1,5-2 раза дешевле ленточных. Основной элемент - столб (свая). Столб может быть деревянным, каменным, кирпичным, бетонным или железобетонным. В качестве свай могут использоваться асбестовые трубы, заполненные бетонной смесью.
На столбчатом фундамете можно построить только небольшой (как правило, щитовой садовый) домик. Для более основательного строения такой фудамент не подходит.
Плитные (плавающие) фундаменты сооружают на просадочных грунтах, например, на торфяной почве. Они имеют жесткую конструкцию - одну плиту, выполненную под всей плоскостью здания. Такие фундаменты весьма дороги из-за большого расхода бетона и арматуры. Недостатком такого фундамента явлется большой расход бетона и арматуры. А преимуществом - универсальность, простота конструкции, возможность заливки плиты. Данный тип фундамента устойчив к нагрузкам, возникающим при замораживании, оттаивании и просадке грунта. При использовании такого фундамента отмостка не производится. На "плавающей" плите возможно строительство любого дома.
Кирпичные дома
Около 50% покупателей предпочитают кирпичные дома
Наиболее распространенным материалом для загородного строительства в России является кирпич. Сегодня около 50% покупателей предпочитают именно кирпичные дома. Дома эти достаточно традиционны, их можно увидеть по всему Подмосковью. В них обычно от одного до трех этажей.
Приблизительная стоимость строительства кирпичного дома (за 1 кв. м общей площади):
- кирпичный дом с облицовкой лицевым кирпичом - от $400;
- дом из керамзитобетонных блоков, облицованных кирпичом, - от $370.
Во сколько в среднем обойдется строительство, например, кирпичного двухэтажного дома размером 8х8 метров? Опуская детальное техническое обоснование, которое можно получить в любой фирме, строящей такие дома, можно сказать, что кирпич обойдется примерно в $4000. Возведение и отделка дома из расчета на 1 кв. м будет стоить $350, соответственно, для всего дома сумма составит около $41 000. Таким образом, весь дом с отделкой будет стоить $45 000. Учитывая, что стоимость самого кирпича составляет менее 10% от стоимости дома, понятно, что экономить на стройматериале в данном случае смысла нет.
Строительство дома из кирпича обходится дороже и занимает больше времени, чем жилья из пенобетонных или керамзитобетонных блоков. Для придания дому лучшего вида в большинстве случаев используют облицовочный кирпич или обшивают деревом, что вызывает значительное удорожание дома.
Деревянные дома
Дерево - наиболее экологичный строительный материал
Дома из дерева занимают второе место по популярности после кирпичных. Дерево считается наиболее экологичным строительным материалом.
Вам могут предложить дом из бруса или оцилиндрованного бревна. Брусовые дома бывают:
1) из бруса естественной влажности;
2) из профилированного строганого бруса естественной влажности; 3) из сухого клееного бруса.
В зависимости от толщины бруса дома могут быть летнего и зимнего исполнения. Внутренние перегородки брусового дома рекомендуется выбирать такой же толщины.
Отличие дома из бруса естественной влажности от дома из сухого клееного бруса состоит в том, что дом из бруса естественной влажности должен "высохнуть" в течение года, и только потом можно приступать к отделке. Дом из сухого клееного бруса можно начинать отделывать немедленно.
Дом из сухого клееного бруса обойдется примерно в ту же сумму, что и кирпичный (что дороже других видов деревянных домов).
К недостаткам деревянных домов относятся, во-первых, опасность пожара и, во-вторых, подверженность воздействию плесени и грибка, разрушающего древесину. В настоящее время при строительстве деревянных домов применяют специальные составы - как импортные, так и отечественные, защищающие древесину от возгорания, гниения, плесени, синевы и насекомых-древоточцев - внутри помещений и на открытом воздухе. Существуют специальные антисептики с антимикробным эффектом для обработки помещений бань и саун.
Строительство дома из качественного клееного бруса гораздо дороже чем из кирпича или пенобетона. Необходимо выждать достаточно много времени, прежде чем проводить отделку. Существуют проблемы с утеплением дома. Если дом будет использоваться для проживания в зимнее время, одного бруса будет недостаточно. Из-за того, что стены дома "дышат", большие проблемы возникают при укладке плитки или отделке внутренних помещений гипсокартонном под обои или покраску.
Каркасные дома
Одной из наиболее перспективных технологий в загородном строительстве является строительство каркасных домов. Эта технология широко используется в Германии, Финляндии и становится все более популярной в России. Каркасными могут быть как большие коттеджи, так и недорогие загородные дома, не уступающие по внешнему виду и качественным характеристикам кирпичным.
Основа такого дома - деревянный каркас из размерных (по размеру фундамента) и строганых пиломатериалов. Для теплоизоляции обычно используется минеральная вата из стекла (Ursa, Isover) или из каменных пород (Rockwool). Слой теплоизоляции в 150 мм обеспечивает круглогодичное комфортное проживание. Внутренняя и наружная отделка может быть любой и зависит лишь от вкуса покупателя.
К преимуществам каркасных домов относятся:
- отсутствие усадки - отделкой можно заняться сразу по окончании строительства. Зимой такой дом можно оставлять без отопления, не боясь за внутреннюю отделку;
- унифицированность размеров несущих элементов позволяет выбрать любой вид отделки как снаружи, так и внутри. Каркасные дома могут быть как деревянными, так и кирпичными и выглядеть совершенно по-разному;
- по каркасной технологии можно изготовить дом любой планировки;
- легкость конструкции каркасного дома значительно снижает нагрузку на грунт, что позволяет применять более экономичные типы фундамента. Необходимо особое внимание уделить утеплению дома. Возникают проблемы с выбором материалов и определенные сложности с их укладкой.
Хорошо (как с практической, так и с экономической точки зрения) показали себя дома, построенные из пенобетонных блоков и обшитые с двух сторон деревом. В конструкции таких домов есть несколько преимуществ: невысокая цена, быстрота постройки, хорошие теплоизоляционные качества, а из-за применения дерева в отделке внутренних помещений и наружных стен (дерево отделено от блоков пароизоляцией и утеплителем) дома получаются теплыми, экологичными и внешне не отличаются от деревянных.
Новые материалы
Для строительства
В последнее время как за границей, так и в России разрабатываются и уже существуют принципиально новые материалы, которые можно использовать при строительстве малоэтажных домов. Один из отечественных материалов - геокар.
Блоки из геокара изготавливаются по специальной технологии из торфа (связующий элемент) и наполнителя. Обычно в качестве наполнителя используются опилки. Геокар обладает очень хорошим теплосберегающим эффектом: стена из блоков геокара толщиной 0,64 м по теплосбережению в 3,5 раза эффективнее такой же стены из силикатного кирпича. По теплопроводности геокар можно сравнить лишь с минеральной ватой, но он в восемь раз дешевле.
К тому же геокар является абсолютно чистым экологически материалом, обладает бактерицидным действием, способностью поглощать запахи, снижать уровень проникающей радиации до пяти раз. Геокар не гниет, в нем не живут насекомые и мыши. При более низкой стоимости геокар создает "эффект деревянного дома" (летом в нем прохладно, а зимой тепло).
В разных регионах России уже строят дома из геокара, хотя материал этот известен пока сравнительно мало. На рынке есть и подобные импортные материалы, но при аналогичных качестве и свойствах они значительно дороже.
Что такое
"Умный дом"?
Новые технологии проникают всюду, и в современном загородном доме им находится место не только в виде телефона или компьютера. Нынешняя техника дает хозяину загородной новостройки возможность за вполне приемлемую цену избежать лишних волнений, связанных с авариями инженерных систем, пожаром, грабежом и другими нештатными ситуациями. И для этого вовсе не обязательно находиться в доме.
Если использовать современную технологию GSM-охраны, хозяин всегда будет в курсе того, что происходит в доме в его отсутствие. С этой целью в доме устанавливают специальные датчики: одни выполняют функции круглосуточных "охранников", другие способны не только реагировать на задымление, утечку газа или подтопление, но и перекрывать без вашего участия газ, подачу воды, одновременно сообщая вам об аварии.
В основе технологии GSM-охраны - обыкновенная SIM-карта любого оператора сотовой связи. У некоторых операторов есть специальные тарифные планы.
Стоимость полного комплекса автоматических услуг каждый раз рассчитывается индивидуально, в зависимости от пожеланий заказчика. Простейший вариант - когда комплекс передает вам SMS-сообщение о нештатной ситуации. Самая дорогая часть комплекса в этом случае - центральный блок с GSM-модемом, его стоимость примерно ?400. Еще в ?100 обойдется источник бесперебойного питания. Еще примерно ?100 - датчики. Общая стоимость системы составит ?550-650.
Но есть и дополнительные возможности:
- удаленный контроль (включение/выключение) и мониторинг нескольких устройств (например, кондиционера, фонарей, лампочек) через сеть GSM с сотового телефона путем отправки SMS-сообщений;
- системы отчетов о выполнении управляющих команд в виде SMS-сообщений на личный сотовый телефон владельца;
- управление электрическими устройствами и их контроль непосредственно с клавиатуры или пульта управления;
- программирование ежедневной работы электрических приборов и устройств;
- "эффект присутствия": если в доме никого нет, система периодически включает и выключает свет в разных помещениях.
В общем, построив загородный дом, хозяин сегодня имеет возможность "научить" его всему, что считает необходимым.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
