Яна Сосорева: "Некоторые застройщики вряд ли оставят попытки сдать объект без инфраструктуры"
1 декабря 2015
Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость", рассказала порталу PRO-N.ru о том, какие объекты инфраструктуры необходимы в жилых комплексах за городом и готовы ли в кризис покупатели переплачивать за дополнительный комфорт.
Яна Сосорева
Развитая инфраструктура загородных жилых комплексов - это уже тренд или пока только штучный товар?
Выбирая квартиру в малоэтажном доме, покупатель "голосует" рублем за преимущества и черты, присущие загородному образу жизни. Спокойствие и размеренность, приватность и комфорт, возможность дышать чистым воздухом и наслаждаться красотами местной природы - вот главные аргументы в пользу формата. Инфраструктура также имеет немаловажное значение. Приобретая квартиру, человек рассчитывает на постоянное проживание, желая получить комфортную и устроенную в бытовом плане жизнь. Это значит, что рядом с комплексом или на его территории должны располагаться объекты, способные удовлетворить все его социально-бытовые нужды.
Важно сформировать полноценную среду обитания, поэтому инфраструктура - хотя бы на минимальном уровне - является доступной для покупателей квартир. Её наличие является ключевым фактором для создания успешных проектов. Более того, малоэтажное строительство не является исключением из правил, и в этом сегменте на застройщиков также ложатся обременения. С учетом контроля со стороны властей развитая инфраструктура в загородных проектах перешла из состояния "штучного товара" в актуальный тренд - в особенности, если речь идет о большом объеме застройки.
За городом какие объекты инфраструктуры являются обязательными? Регламентируется ли это градостроительными нормами?
Обременения в случае строительства новостроек, в том числе малоэтажных проектов и коттеджных поселков, накладываются на застройщиков согласно действующим нормативам. Методика расчета основывается на соотношении объектов инфраструктуры и количества людей, которые будут проживать в районе. Жители новостройки должны быть обеспечены всем необходимым, поэтому застройщик должен либо получить квоты в уже действующих детских садах, школах медицинских учреждения, предоставив все необходимые документы в администрацию, либо строить новые. Если нагрузка является весьма тяжелой, то решить проблему можно, объединившись с другими застройщиками. То есть можно сложиться, чтобы организовать общий на всех детский сад или школу. Строительство социальных объектов - инвестирование средств и в развитие района, и территории самого комплекса.
Наличие инфраструктуры и её состав также определяется в зависимости от концепции проекта. Хороший пример - ЖК "Сказка" (трех и четырехэтажные дома), предоставляющий все возможности для того, чтобы заняться своим любимым хобби. Этот проект нацелен на активных и творческих людей, поэтому инфраструктура создается в зависимости от пожеланий целевой аудитории комплекса.
В другом проекте - "Мытищи lite" - предусмотрена собственная школа, детский сад, медицинский центр, торговая инфраструктура. Здесь есть необходимое для тех, кто любит заниматься спортом: хоккейно-баскетбольные площадки, велосипедные и беговые дорожки, физкультурно-оздоровительный комплекс. Высота домов в новостройке 5-7 этажей.
Что сегодня относится к дополнительной инфраструктуре ЖК?
Приоритет всегда отдается социальным объектам (детские сады и школы), торговой инфраструктуре, однако это не значит, что застройщики ограничиваются этим направлением. Потенциальные покупатели ценят различные "фишки", которые позволяют разнообразить отдых на территории комплекса, в том числе и детский. Именно поэтому в ЖК "Сказка", идеально подходящем для семейных людей, предусмотрен парк с мини-фермой и детскими мастерскими, где можно обучиться столярному делу и гончарному искусству. Взрослым также есть чем заняться. Концепция проекта является гибкой, поэтому позволяет покупателям квартир создать свое пространство для жизни и занятий любимым делом.
Подземный паркинг, как правило, встречается в городских проектах из-за дефицита площади участка. А почему за городом в некоторых проектах тоже есть подземный паркинг? Чем это обусловлено?
Застройщик обязан обеспечить владельцев квартир машиноместами согласно действующим нормативам. Обычно стараются предусмотреть коэффициент 1 к 1. То есть, по машиноместу на каждую квартиру. Строить подземные парковки не обязательно, можно предусмотреть наземные автостоянки, однако застройщики нередко идут по первому пути. Это связано с желанием высвободить как можно больше земли (а каждая сотка очень дорога) под жилое строительство, чтобы получить максимум прибыли. Если участок достаточно большой, или в его состав включены земли, на которых строить жилье нельзя (рекреационно-ландшафтные), то в таком случае можно использовать свободные места под автостоянку.
Насколько тяжело найти оператора на спортивную или торговую инфраструктуру в рамках ЖК? При каких условиях спрос со стороны бизнеса обеспечен?
Привлечь оператора на спортивную или торговую инфраструктуру бывает непросто, итоговый результат зависит от того, насколько удачен сам проект. Главное для тех, кто покупает или арендует помещения в новостройке, - окупаемость бизнеса. Коммерческие помещения должны быть востребованы, и здесь большую роль играет местонахождение участка, объем застройки и количество жителей, концепция проекта. Например, если территория комплекса и поселка окружена забором, то инфраструктура простаивает. Спроса со стороны своих жителей может не хватать, а чужие люди пройти на территорию новостройки не могут. Как результат, коммерческие помещения становятся менее ликвидными.
Чем больше проект, тем легче вести переговоры с операторами. Еще важно, насколько продуман проект с точки зрения логистики и ведения бизнеса. Если все сделано грамотно, объект интересен сам по себе, то оператора на инфраструктуру удастся найти. Например, в ЖК "Сказка" инфраструктура открыта, а самая концепция проекта позволяет привлечь креативных людей, которым будет интересные коммерческие площади в новостройке.
Сегодня в Московской области есть трудности с передачей на баланс муниципалитета образовательных учреждений? Вообще это проще сделать в городе или за городом?
Здесь нужно опираться на плотность населения и объем инфраструктуры в рассматриваемой локации. Москва в большей степени насыщена объектами социальной инфраструктуры, чем область, однако и количество проживающих на квадратный метр в столице намного больше. Ситуацию усугубляет тот факт, что люди, которые владеют квартирой в Подмосковье, каждый день едут в Москву на работу.
Однако еще существуют законодательные нюансы, которые связаны с вопросами получения земли. В Москве передача участков осуществляется через аукционы. Подписывается инвестконтракт, согласно которому определяется, какой объем площадей и объектов инфраструктуры должен составить "долю города". То есть, сложился четкий механизм, помогающий решить вопросы такого рода. Однако в Подмосковье большой объем частной земли, и в таком случае у застройщиков подобного регламента нет. Можно всю территорию застроить коммерческой инфраструктурой по своему желанию. Но если компания желает все-таки организовать бесплатный сад или школу, то сделать это будет непросто. Инвестконтракта с областью нет, объект остается только подарить. Но не факт, что это можно осуществить своевременно. Если в бюджете недостаточно средств на эти задачи, то срок передачи объекта на баланс города перенесется.
На ваш взгляд, лучше, когда социальная инфраструктура за городом в ведении девелопера (управляющей компании) или передана муниципалитету?
Организация инфраструктуры требует определенных затрат, связанных с эксплуатацией таких объектов. Нужно нанять персонал, обеспечить его работу. Соответственно, требуется искать оператора, который возьмет на себя все эти заботы. При передаче объекта на баланс города задача упрощается, к тому же это отличная возможность предоставить жителям бесплатную инфраструктуру, что особенно актуально в сегментах "эконом" и "комфорт".
Медицинские учреждения крайне редко открываются в рамках ЖК. Они не востребованы или девелоперы просто не хотят с этим связываться?
Медицинские учреждения появляются в масштабных проектах комплексного освоения территории - то есть там, где буквально смысле создаются микрорайоны, обеспеченные всеми видами социальных услуг. Это связано с тем, что социальная нагрузка на прилегающую инфраструктуру высока, и мест в медицинских учреждениях просто недостаточно для обеспечения нужд жителей новостройки. Если же объем застройки небольшой, то создание поликлиники на территории самого комплекса может не потребоваться, тем более что это довольно затратное мероприятие.
Отмечу, что сами покупатели в наибольшей степени заинтересованы в магазинах, детских садах и школах, входящих в собственную инфраструктуру комплекса. По значимости поликлиники уступают этим объектам.
Большой набор дополнительной инфраструктуры востребован за городом? Готовы ли покупатели переплачивать за это?
Покупатель, планирующий жить за городом не 2 дня в неделю, а круглогодично, заинтересован в наличии всей инфраструктуры, необходимой для проживания. Это некий минимум, который должен быть доступен жителям любой новостройки. Дополнительная инфраструктура - это набор объектов, который выходит за рамки базового уровня, однако это не значит, что ими нужно пренебречь. Наоборот, у застройщика появляется возможность подчеркнуть концепцию проекта за счет дополнительных "фишек" и опций, предусмотреть развлекательную инфраструктуру для жителей комплекса. Как результат, удается сохранить устойчивую динамику спроса и сделать продажи эффективными.
Кризис внесет коррективы в проекты по части инфраструктуры? Будут ли девелоперы экономить на этом?
Подобная ситуация не исключена, хотя городские власти жестко контролируют этот вопрос, препятствуя вводу в эксплуатацию новостроек без социального обеспечения. Несмотря на это, некоторые застройщики вряд ли оставят попытки сдать объект без инфраструктуры, апеллируя к снижению темпов продаж и недополучению прибыли. Также возможно, что ввод в эксплуатацию детских садов и школ будет затягиваться. Жилые дома в этом случае будут создаваться вовремя, а инфраструктура - позже.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
