- Я сдаю квартиру. На что обратить внимание при заключении договора?
Заключая договор коммерческого найма квартиры, наймодатель (хозяин квартиры), чтобы защитить свою собственность и свои интересы от недобросовестного нанимателя, должен предусмотреть в договоре ряд условий:
- Нанимателем не может быть лицо без гражданства (не имеет значения, гражданином какой страны он является). Хозяин квартиры не обязан, но имеет право обеспечить нанимателя регистрацией.
- Кроме нанимателя в договоре должны быть указаны постоянно проживающие с ним граждане.
- Обязательно оговариваются условия подселения временных жильцов с согласия наймодателя. Вы можете ограничить их количество и срок пребывания или даже изменить размер оплаты.
- Часто люди, сдающие квартиру, страдают из-за того, что в договоре должным образом не обговорили вопрос использования помещения по назначению и поддержания его в надлежащем состоянии.
- В договоре должен быть запрет на переустройство, перепланировку или реконструкцию квартиры без согласия наймодателя.
- Обязательно оговорите сумму, порядок и срок внесения платы. Обычно в договоре одностороннее изменение размера платы запрещено.
- Определите, на кого будет возлагаться обязанность внесения коммунальных и прочих платежей.
- Срок договора найма не может превышать 5 лет.
- Отметьте возможность или невозможность поднайма (передачи по договору другим гражданам). Срок договора поднайма не может быть больше срока основного договора.
- Последним обычно идет вопрос порядка расторжения договора. Здесь в первую очередь надо обговорить срок уведомления о расторжении договора и срок выселения из квартиры.
Если договор заключается на срок более года, его необходимо обязательно регистрировать в Мосжилрегистрации. Более того, получатель дохода от сдачи в наем квартиры обязан платить подоходный налог и, соответственно, отчитываться перед налоговой инспекцией. Для этого наймодателю необходимо встать на учет в инспекции по месту своего жительства.
Участие в долевом строительстве
- Я хочу купить квартиру на стадии строительства, но не хочу пополнить ряды обманутых дольщиков. Как мне подстраховаться на случай недобросовестных продавцов?
30 декабря 2004 года вступил в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (№ 214-ФЗ). Так вот все, как вы их называете, "обманутые дольщики" стали жертвами невыполнения этого закона. Он направлен на повышение защиты граждан, вкладывающих свои средства в строительство жилья в форме долевого участия. В законе четко определены действия застройщика по привлечению денежных средств граждан в строительство. Право на это застройщик получает только после того, как приобретет или возьмет в аренду земельный участок, зарегистрирует свое право на него и получит разрешение на строительство. После этого он обязан опубликовать в средствах массовой информации проектную декларацию, включающую в себя информацию как о самом застройщике, так и о проекте строительства. Также информация предоставляется в регистрационные органы и в органы федеральной власти.
Договор, заключаемый между застройщиком и участником долевого строительства, подлежит обязательной государственной регистрации и содержит ряд установленных обязательств. Таких как:
- определение конкретного объекта, подлежащего передаче;
- срок передачи;
- цена договора, сроки и порядок оплаты;
- гарантийный срок объекта;
При отсутствии этих условий договор считается недействительным.
Собственность в доме под снос
- Я владею приватизированной квартирой в доме под снос. Обязаны ли мне предоставить жилье в том же районе? И какие вообще требования можно предъявлять к предоставляемому жилью?
Существующее жилищное и гражданское законодательство предусматривает два способа компенсации собственникам жилого помещения.
Первый - путем выкупа помещения по выкупной цене включающей в себя рыночную стоимость квартиры, а также убытки, причиненные собственнику изъятием, в том числе те, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием третьим жилым помещением, переездом, поиском новой квартиры, оформлением прав собственности на нее, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (включая упущенную выгоду).
Второй - путем предоставления по соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. К сожалению, требование о предоставлении равнозначного жилья, которое было в статье 49.3 ЖК РСФСР, отсутствует. В настоящем Жилищном кодексе оно сохранилось только для лиц, занимающих жилое помещение по договору социального найма.
Надо отметить, что в соответствии с Конституцией РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Жилое помещение, предоставляемое собственнику по соглашению, должно отвечать предъявляемым к ним требованиям. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания людей, отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Что же касается местонахождения получаемой квартиры, то согласно закону г. Москвы № 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" освобождаемое жилое помещение возмещается другим благоустроенным помещением в том же районе.
Существующая практика, однако, говорит о следующем. Как правило, чиновники и инвесторы стараются выплатить стоимость жилья деньгами. И чтобы обязать их выделить взамен жилое помещение, требуется обращаться в суд.
В случае же с социальным наймом переселение проводится в пределах административного округа. То есть, скажем, с Новочеремушкинской улицы вы можете оказаться на Южнобутовской.
Перепланировка
- Что делать, если в моей приватизированной квартире была сделана перепланировка до принятия нового Жилищного кодекса?
Как по новому, так и по старому Жилищному кодексу РСФСР перепланировка (переустройство) квартиры должна производиться с обязательным согласованием в органах местного самоуправления, то есть после получения специального разрешения на перепланировку. Если до вступления в силу нового Жилищного кодекса с разрешения органов местного самоуправления уже была произведена перепланировка, то собственнику (или его доверенному лицу) необходимо в соответствии со ст. № 28 ЖК РФ пройти процедуру заверения переустройства квартиры с составлением акта приемочной комиссии, который направляется в БТИ. Предварительно собственник должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, с соответствующим заявлением и копиями документов, устанавливающих право на квартиру. Если перепланировка произведена без получения разрешения, то она является самовольной, и лицо, осуществившее ее, несет ответственность. В соответствии с законодательством собственнику (или нанимателю) придется привести помещение в прежнее состояние. В противном случае дело решается в суде и может закончиться продажей квартиры с публичных торгов. Собственник же получит вырученные деньги за вычетом расходов на исполнение решения и приведение такого жилья в прежнее состояние.
Правда, самовольно переустроенная квартира может быть сохранена в таком виде по решению суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Чтобы сделка была добросовестной
- Я приобрела жилье у "черных" риелторов. До меня в квартире проживал алкоголик, который был выписан в некий дом во Владимирской области, то есть фактически остался на улице. Сам он не в состоянии постоять за себя. Имеют ли право родственники подать на меня в суд? И какой срок давности по недобросовестным сделкам?
Для признания действительности совершенной сделки необходимо выполнение следующих обязательных условий:
- сделка должна быть законной, то есть не противоречить законодательству;
- стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью;
- волеизъявление сторон должно соответствовать их подлинной воле;
- должна быть соблюдена форма сделки.
Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, то сделка считается недействительной. Среди прочих оснований для признания сделки недействительной существует признание гражданина не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки (ст. 177 ГК РФ). Причинами такого поведения могут быть как алкогольное опьянение, так и смерть близких или стихийные бедствия. Обратиться в суд с иском в таком случае может сам гражданин, а также любое другое лицо, чьи права или законные интересы были нарушены в результате совершения такой сделки. Если же этот гражданин впоследствии был признан недееспособным, то обратиться в суд с иском и добиваться признания недействительности сделки может его опекун.
Что же касается сроков давности, то они установлены ст. 181 ГК РФ. Для "ничтожной" сделки иск может быть предъявлен в течение 10 лет, после того как началось ее исполнение. А для "оспоримой" - в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых она была совершена, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Поясним, что "оспоримые" - это сделки, признанные недействительными судом, а "ничтожные" являются недействительными независимо от признания их таковыми судом (заведомо незаконные).
Судебная практика, как правило, идет по пути признания сделок, подобных вашей, действительными, несмотря на пожелания родственников "алкоголика". Исключением являются случаи, когда в квартире были прописаны несовершеннолетние дети. Известны случаи, когда впоследствии такие сделки признавались недействительными и выселяли собственников, купивших квартиру уже через четвертые-пятые руки...
Регистрация
- У нас в подъезде висит объявление: "ЧП! В квартирах регистрируют людей без ведома жильцов!" Как это может быть?
Регистрация граждан по месту пребывания и по месту жительства без ведома жильцов незаконна. Существует приказ Министерства внутренних дел № 393 от 23.10.1995, которым утверждена инструкция о применении правил регистрации граждан. Согласно ему для регистрации по месту пребывания и по месту жительства в орган внутренних дел необходимо помимо прочих документов предоставить документ, являющийся основанием для регистрации. Для временного проживания - это договор найма (поднайма), социального найма, аренды (субаренды) квартиры или заявление лиц, предоставивших гражданам это помещение. Для постоянного проживания - ордер, договор, свидетельство о праве собственности на квартиру или заявление лица, предоставившего ее гражданам.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
