Отказавшись от всеобщей идеи разграничения прав на землю, государство, похоже угодило и бизнесу, и власти. С вступлением в силу поправок в Земельный Кодекс с 1 июля этого года большая часть неразграниченных земель перешла в распоряжение муниципалитетов. Вследствие чего должны значительно упроститься земельные отношения. В частности, процедуры передачи земли в собственность.
До разграничения земля находилась в управлении органов местного самоуправления
Однако, по мнению одного из партнеров компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталия Можаровского, бизнес ожидают трудности, связанные со сложностями переходного периода. С чем это связано?
Одной из главных проблем в стране до недавнего времени оставалась публичная земля, считавшаяся неразграниченной. В том смысле, что теоретически она принадлежала государству, а практически было достаточно сложно определить, к ведению какого уровня власти она относится. Теперь же все иначе. Но, прежде чем говорить об изменениях, следует определить этапы развития земельных отношений.
Итак, ранее они регулировались тремя основными актами. А именно, Земельным Кодексом, Законом о приватизации и Постановлением Правительства №576 от 2002 года. В этой сфере большую роль играли субъекты федерации: они имели право устанавливать собственные правила. Общим из которых являлось одно: до разграничения земля находилась в управлении органов местного самоуправления. Однако именно здесь частенько и возникала путаница. Так, непонятно было, какого уровня органы власти имелись в виду: районного или поселенческого. Вдобавок ко всему правило очень серьезно ограничивалось на региональном и на федеральном уровнях.
Буква закона гласила, что на каждый земельный участок (за исключением частных угодий) должен быть определен публичный собственник, статус которого могли принять Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Правила были таковы, что передача земли в ведение каких-либо органов власти производилась только на основании утвержденных списков земельных участков.
Процедура согласования каждого из которых длилась в среднем около года. И во многом из-за Постановления №576, по которому все операции с потенциально федеральными земельными участками должны были согласовываться с федеральными органами власти. "В Московской области действовало известное правило: меньше трех гектаров - муниципалы, больше - область, - комментирует Максим Попов, старший юрист компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". - В Нижегородской области, когда пришел к власти Валерий Шанцев, он сразу стал отбирать полномочия у муниципалов. Таким образом, Россия представляла собой лоскутное одеяло: в каждом регионе действовали разные правила. Это разнообразие не поддавалось разумному объяснению, так как объективных отличий одного региона от другого нет". Данная практика существовала 4 года, с момента принятия Земельного кодекса.
Несмотря ни на что чиновники сохраняли оптимизм и были уверены - раздел земли закончится к 2008 году. Так длилось до тех пор, пока Минимущества не представило данные о том, что, начиная с 2001 года, разграниченными оказались всего около 5% от общего количества государственных земель. Причем львиная доля публичных угодий была переведена в ведение федералов. Муниципалитетам же не досталось практически ничего. Кстати, по прогнозам Минэкономразвития, если темпы разграничения были бы сохранены, то процесс был бы завершен не ранее 2023 года.
В итоге, вся эта неразбериха и волокита в сфере земельных отношений заставили власти задуматься над проблемой. И тогда настал момент решать, кто же должен распоряжаться землями?
Большая часть коммерчески привлекательных угодий находится именно в категории "публичная земля". Отныне закон гласит, что ими распоряжаются органы местного самоуправления. Предусматриваются только два исключения из правил: в Москве и Санкт-Петербурге землей распоряжаются органы государственной власти субъектов Федерации; в столицах, административных центрах субъект Федерации может забрать полномочия у органов местного самоуправления. Таким образом, возможности сокращения компетенции муниципалов существенно ограничены. "Это, кстати, уже породило некоторые сложности, - комментирует Максим Попов, - например, в Иркутске Законодательное собрание области собирается забрать на свой уровень полномочия по распоряжению земельными участками, хотя до опубликования законопроекта эти полномочия были у муниципалов. Но новый закон подобную операцию позволяет".
"Однако есть другая сложность, - продолжает Виталий Можаровский. - Постановление №576, которое фактически противоречит новому закону, по моему мнению должно быть отменено. Однако вряд ли стоит ожидать, что это произойдет".
По словам юристов, многие регионы сейчас против принятых нововведений и высказывают мысль, что муниципалитетам не хватает знаний, опыта. Не ясно и то, как муниципалы будут предоставлять земли под национальные проекты или под, например, иностранные автомобилестроительные проекты. "На слушаниях сейчас стоит законопроект о том, что стоит передать все обратно на региональный уровень, - добавляет партнер компании. - Кстати, Совет Федерации в апреле единогласно проголосовал за поправки, а теперь ставят вопрос о возращении к status quo. Забавная непоследовательность". Более того, Можаровский выразил недоумение и по поводу передачи земли муниципалам: "На протяжении всех этих лет шло ограничение компетенций и полномочий муниципалитетов, а также их налоговых поступлений. И вдруг такой странный закон, который все им вернул обратно". Проще говоря, пока многие важные вопросы остаются без ответа. Однако закон принят, и теперь важно понять, как будет проходить разграничение земель, и каких именно?
Разграничения
Итак, полномочия по распоряжению землей отданы на уровень районов и городских округов. К примеру, Красногорский район. В нем есть поселение Нахабино, а городской округ - Красногорск. По закону полномочия отданы на уровень администрации Красногорского района и администрации города Красногорск. Данное решение имеет весьма логическое обоснование. Например, для крупного проекта, такого как планирует компания Volkswagen, необходимо 800 га, такого количества земли не хватит ни у одного поселения. Эта площадь занимает целое поле. Что уже считается сельскохозяйственной землей, которая и находится в полномочиях районов.
Государство отказалось от идеи всеобъемлющего разграничения государственной собственности на землю
Таким образом, государство отказалось от идеи всеобъемлющего разграничения государственной собственности на землю. Есть собственность неразграниченная и разграниченная, и это, по мнению юристов, будет сохраняться в ближайшее время.
Процедура регистрации права на землю также становится более простой и носит уведомительный порядок. Так, государственная регистрация права собственности федерации на земельный участок осуществляется на основании документа, подтверждающего права собственности на здание. То есть, если недвижимость федеральная, то и земельный участок федеральный. Если недвижимость Совета Федерации, то - региональный земельный участок. Однако в компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" считают, что это положение дел чревато оспариваниями в случаях с коммерчески привлекательными землями.
Что же касается перевода земель из одной категории в другую, то все остается по-прежнему. Сельскохозяйственные земли, которые находятся в частной собственности, переводятся регионами, субъектами Федерации.
Приватизация
Вопрос о приватизации уже застроенных земельных участков пока завис в воздухе. Законопроект был внесен в Правительство в конце марта, и больше информации о нем не поступало. Тем не менее, некоторые тенденции уже можно наблюдать.
Фиксированная рыночная цена устанавливается для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, ранее находившиеся в государственной собственности. Например, землю под заводом, приватизированным в начале 90-х, можно будет приватизировать по льготной фиксированной цене.
Во всех остальных случаях операции будут проводиться по кадастровой цене, близкой к рыночной. Таким образом прекращается распространенная практика, когда землю на время строительства брали в аренду, а затем выкупали по фиксированной цене. Как же определить выкупную цену?
Ранее сумма, по которой можно выкупить землю, зависела от трех параметров: площади участка, цены на землю и земельного налога. Цена земли устанавливалась субъектами Федерации и варьировалась в зависимости от региона: от 3-х до 30-ти кратного размера ставки земельного налога. Налог утверждался муниципалитетами и составлял не более 1,5% от кадастровой стоимости. Если взять для примера Москву, где действовала 30-ти кратная ставка, то стоимость земли составляла: 30х1,5%=45% от кадастровой стоимости.
Начиная с 1 июля, расчеты весьма упростились. Должно произойти существенное снижение стоимости выкупа земельных участков. В общем, по России ставки снизятся примерно в 6-7 раз, в Москве и Санкт-Петербурге - примерно в 2 раза. Выкупная стоимость же будет рассчитываться так: площадь участка x 2,5% кадастровой стоимости. Для Москвы и Санкт-Петербурга - 20% кадастровой стоимости. Кстати, для двух столиц вводятся ограничения. Так, распространенной практикой было приобретение акций промышленных предприятий с тем, чтобы завладеть земельным участком, а затем снести цеха и построить на этом месте торговый центр или гостиницу.
Для борьбы с такими действиями вводится правило: для изменения разрешенного использования необходимо внести некий платеж, который устанавливается субъектами Федерации и не может превышать 80% кадастровой стоимости. То есть, 20% (общая ставка) плюс 80% за изменение разрешенного использования. Итого за такое удовольствие теперь придется заплатить 100% кадастровой стоимости, которая, как уже отмечалось, приближается к рыночной. Однако важно помнить, что пока это законопроект. Может быть, осенью депутаты возьмутся и за этот вопрос.
Аренда
Для изменения разрешенного использования необходимо внести некий платеж, который устанавливается субъектами Федерации и не может превышать 80% кадастровой стоимости
Отныне действует и новая формула расчета арендных платежей на землю. По мнению юристов, это направлено на повышение арендной платы, приведение ее к условно рыночной. Если раньше учитывалось только местоположение участка, то теперь вводится показатель вида деятельности. Также учитывается фаза бизнеса, то есть на фазе строительства действуют низкие ставки, а при нецелевом использовании стоимость растет в разы. Помимо этого предполагается включать в договоры арендной платы положение, согласно которому повышение платежей не требует переоформления договоров, а достаточно лишь уведомления. Арендатор должен просто соглашаться.
Конечно, упрощается процесс администрирования, и, кроме этого, появляется инструмент влияния на арендаторов.
О водном Кодексе
Важно затронуть и еще одну тему. Совсем недавно был принят новый Водный кодекс, он вступает в силу с 01 января 2007 года. Но существует еще и закон "О введении в действие Водного кодекса", который вступил в силу уже сейчас. Что же он меняет? "В Российской Федерации действует принцип: один земельный участок может относиться только к одной из семи категорий земель, - поясняет старший юрист компании. - Однако в отношении к земельному участку в водоохранной зоне раньше применялось три категории одновременно. Например, река на территории поселения. Она могла принадлежать сразу к категории земель водного фонда, природоохранного назначения и поселения. Конечно, это приводило к спорам, так как у всех трех категорий разный режим. По Земельному кодексу такие земли можно было приватизировать, однако по ст. 28 Закона о приватизации - нет.
В результате суды общей юрисдикции говорили, что приватизация возможна, а арбитражные суды ориентировались на ст. 28 и признавали недействительными договоры купли-продажи участков на территории водоохранной зоны. Второй проблемой являлся перечень возможных построек в водоохранной зоне". В частности, противоречия возникали только из-за одного маленького положения, по которому земли водоохранной зоны были отнесены к водному фонду.
Теперь по новому закону эти земли исключены из водного фонда и из перечня земель природоохранного назначения. Река в поселении относится только к землям поселения. И можно строить любые объекты, но с соблюдением природоохранных норм.
P.S.
Вопросы земельной реформы всегда были достаточно сложны для нашей страны. Однако сейчас упрощение многих норм кодекса поможет ускорить процесс разграничения земель и сделать более прозрачным процедуру передачи собственности. Конечно, не обойдется и без сложностей, но так всегда бывает в переходный период...
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
