Цены на жилье в северной столице ползут вверх еще с начала года. По данным аналитиков, сегодня цены повышаются на 2-3% за неделю, и это не предел. Уже к осени предсказывают новый скачок, за которым последует настоящий ажиотаж.
Цены растут, качество снижается
Сегодня Санкт-Петербургский рынок недвижимости переживает не лучшие времена
По мнению директора АН "Бекар" Алексея Бегунова, причин роста цен несколько. Но прежде всего проблема заключается в отложенном спросе. Пока потенциальные покупатели ждали снижения цен, на рынке было затишье, никто не хотел переплачивать. Однако надежды горожан не оправдались, и уже весной этого года цены стали интенсивно расти. В итоге все бросились приобретать заветные метры. И сегодня скупается все, что построено, строится и даже то, что только планируется к застройке или находится на стадии котлована.
При этом основными покупателями оказываются вовсе не те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, а те, кто хочет таким образом заработать.
Значительную роль сыграла и ипотека, поскольку она позволяет иметь на рынке прямые деньги. Но вследствие того, что большинство горожан не могут позволить себе воспользоваться данной услугой (из-за сложностей оформления и достаточно больших годовых процентов), она сдала свои позиции на рынке. Действительно, оформить договор ипотеки сегодня чрезвычайно трудно: в то время, как длится этот трудоемкий процесс, цены на жилье уже успевают вырасти. Да и снижения ставок заемщики вряд ли дождутся, покуда не прекратится рост цен. Ведь сейчас, даже с учетом выплаты процентов по кредиту, через пару-тройку месяцев квартира становится дороже, а значит, выгоднее для продажи и получения прибыли.
Нередко в росте цен на жилье питерцы обвиняют приезжих. По данным "Бекара", с начала зимы значительно возрос процент иногородних, готовых купить квартиру. А эти клиенты, как правило, тоже имеют прямые деньги на рынке.
На недавно состоявшемся "круглом столе" начальник управления технического надзора (ЭСОН) Наталья Фертикова сообщила, что проблема роста цен заключается в качестве и количестве домов. По данным ЭСОН, в Санкт-Петербурге не растет новое жилищное строительство, нет ощутимого увеличения количества объектов. А большинство возводимых новостроек оказываются еще и очень плохого качества. Между тем, по ее словам, городские власти берут на себя инженерную подготовку территорий, упрощают и сокращают систему согласований, разбираются с монополистами, обязывая их подключать здания к системам жизнеобеспечения еще до их полной сдачи госкомиссии. Однако это мало помогает, т.к. крупные строительные фирмы в таких случаях предпочитают уходить в другие регионы или за границу.
Кстати, по европейским стандартам, чтобы человек имел возможность регулярно улучшать жилищные условия, необходимо ежегодно вводить не менее 1 кв. метра жилья на человека. У нас же национальной проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" ставит целью увеличить строительство до 80 млн кв. метров к 2010 году. Это означает, что, по прогнозам, будет вводиться не более полуметра жилплощади на человека. "И то хорошо, - призналась Наталья Фертикова, - еще совсем недавно строилось по 0,3 метра на человека".
Как долго будет продолжаться эта ситуация? Ответить сложно. Ясно одно: спрос на жилье был, есть и будет. Так, по сравнению с прошлым годом реальные доходы населения увеличились приблизительно на 25%. А значит, вновь возросло и количество потенциальных покупателей.
Спрос диктует правила
Алексей Бегунов, директор АН "Бекар"
По данным компании "Бекар", наибольший спрос приходится сейчас на квартиры классов "эконом" и "комфорт". А вот некогда популярные коммуналки теряют свои позиции. Самые привлекательные из них давно раскуплены. Оставшиеся - неликвидные "сталинки" и "хрущевки" - как правило, находятся в старых, нуждающихся в полной реконструкции домах. Такие квартиры мало интересны богатым покупателям. Более того, их достаточно сложно расселять: жильцы устаревших домов либо вообще не желают покидать родные пенаты, надеясь на улучшение жилищных условий, либо предъявляют инвесторам завышенные требования. Сейчас из 150 тысяч коммунальных квартир (а это порядка 500 тысяч комнат) половина расположена на окраинах города.
Но если желающих выкупать квартиры под расселение мало, то спрос на комнаты в коммуналках остается стабильным. В частности, благодаря приезжим, которые таким образом за достаточно небольшие деньги приобретают себе питерскую прописку. Впрочем, дешевизна здесь относительная. За последние два года цены на комнаты в коммунальных квартирах подорожали на 60%. В первую очередь это касается неликвидных квартир, стоимость же домов, расположенных в центре, практически не меняется, они и так довольно дорогие. В итоге, в данном сегменте, по мнению заместителя директора компании "Бекар" Леонида Сандалова, владельцам квартир выгоднее не продавать свои квадратные метры, а сдавать их в аренду.
"Учитывая рост цен на рынке, - комментирует Сандалов, - срок окупаемости квартиры при ее сдаче в аренду составляет от 10 до 12, а в отдельных случаях даже до 15 лет. На данный момент выгоднее сдавать площадь в аренду и ждать, когда ее стоимость достигнет максимума, за который ее можно продать". А рост цен, по мнению аналитиков, продолжится как минимум до нового года. "Осенью будет меньше приезжих, но эту нишу займут желающие купить жилье через ипотеку. Далее, возможно, произойдет обратная картина. А именно: ранее отложенный спрос превратится в отложенное предложение, что будет способствовать снижению стоимости. Насколько скоро это произойдет, пока оценить трудно", - признался заместитель директора компании "Бекар".
Впрочем, по традиции, мнения аналитиков расходятся. Так, многие из них уверенно прогнозируют дальнейший рост цен. И, надо сказать, небезосновательно. Ведь сложившаяся на питерском рынке ситуация уже случалась ранее.
Все как в 2004-ом
Леонид Сандалов, заместитель директора компании "Бекар"
"Стагнация на рынке жилой недвижимости началась в начале лета 2004 года, - рассказывает Алексей Бегунов. - Как и обычно, весенний ажиотаж, который в том году был просто небывалым, летом пошел на спад. Люди разъехались на отдых, а обещанные чиновниками ипотечные программы не заработали в той мере, какая была необходима рынку для поддержания равновесия. Слишком быстрый рост цен весной не мог продолжаться вечно, и начал снижаться".
Риелторы "Бекара" вспоминают, что в июне 2004 года продавцы стали понижать цены, которые еще весной росли слишком интенсивно. В итоге к концу года стоимость на жилье снизилась на 5 процентов. Между тем, покупатели продолжали ждать дальнейшего снижения. Количество прямых покупателей уменьшалось, с рынка полностью исчезли инвесторы, которым выгоднее стало хранить деньги на срочных вкладах, нежели инвестировать в жилую недвижимость. С уменьшением количества реальных покупателей цены на вторичном рынке опять пошли вниз. Летом Росрегистрация зафиксировала рекордно малое количество сделок за все последние годы. Стал накапливаться отложенный спрос. "Происходили удивительные вещи, - комментирует Алексей Бегунов, - квартира в Петербурге сравнялась по цене с квартирой, например, в Смоленске или в Севастополе".
Цены начали постепенно расти только в сентябре 2005 года - на 0,1% в неделю. Однако потенциальные покупатели сочли это обстоятельство случайностью и не торопились выбирать квартиры.
После Нового года рынок начался разогреваться, и отложенный спрос реализовываться, поскольку стало понятно - снижения цен больше не будет. Кроме того, появилось больше "ипотечных" денег, и количество покупателей резко возросло. Все ринулись заключать сделки, объектов в продаже стало не хватать, и в апреле 2006 года в Петербурге наблюдался небывалый рост цен на жилую недвижимость - порядка 1,5% в неделю и выше.
К середине мая этого года рост цен на рынке жилья потихоньку сбавил темп. Уже сейчас стоимость квадратных метров растет, прибавляя в среднем всего по 0,6-0,8% в неделю. Но аналитики не спешат говорить о дальнейшем снижении. Наоборот, при условии стабильности, они предсказывают рост цен на 20-25 процентов до конца года, а к Рождеству начало настоящего ажиотажа. Впрочем, это мало касается сегмента элитной недвижимости.
Богатые тоже плачут
За ветхими фасадами "спрятаны" довольно дорогие квадратные метры
Состоятельные петербуржцы на данный момент занимаются в основном тем, что меняют свои квартиры, купленные до 2000 года, на более современное жилье, отдавая предпочтение историческому центру города. При этом основной причиной является вовсе не погоня за новизной. Покупатели элитной недвижимости все большее значение придают фактору социальной однородности жилья. Дело в том, что раньше здесь, как и в Москве, преимущественно была развита точечная застройка. И зачастую получалось, что соседями обеспеченных граждан оказывались люди более низких социальных слоев. Теперь же, когда в моду вошло строительство целых элитных кварталов, бизнесмены потянулись в общество себе подобных. Однако тут их поджидают не только новые квартиры и соседи, но и новые проблемы.
Не так давно, говоря о рынке элитного жилья в Санкт-Петербурге, Леонид Рысев, директор департамента продаж VIP квартир компании "Бекар" отметил, что здесь по-прежнему практически отсутствует конкуренция. Этот факт дает возможность застройщикам реализовывать квартиры задолго до окончания строительства. Однако, кроме того, он также позволяет не следить за качеством построенных объектов и не сильно переживать из-за далеко не "элитного" качества новых домов. "Сегодня качество строительства определяется исключительно отношением компаний к своим проектам: только желание всегда оставаться на должном уровне позволяет следить за качеством жилья", - прокомментировал Рысев. И действительно, проследив движение цен в элитном сегменте, можно увидеть странную закономерность: стоимость квадратных метров в домах, находящихся еще в проектной стадии строительства, выше, чем в уже готовых элитных новостройках. Алексей Бегунов полагает, что это напрямую связано с качеством построек. "Готовые комплексы попросту не отвечают требованиям покупателей", - говорит Бегунов. Люди рассчитывают, что в новых проектах качество и уровень будет выше". Немаловажную роль играет и рассрочка. Ведь долевое строительство позволяет растягивать платежи на весь период застройки.
И все же, несмотря на проблемы, состоятельным горожанам есть из чего выбрать. Когда находится достойный по качеству объект, покупатели начинают обращать внимание на архитектурные изыски. Предпочтение отдается воссозданным и заново построенным историческим фасадам. Также популярны квартиры в домах с панорамным остеклением. Главным обязательным аксессуаром элитного жилья остаются паркинги. "Из-за отсутствия гаража или из-за того, что жильцам большой квартиры предлагалось только одно парковочное место, многие проекты не смогли стать выгодными для девелоперов", - рассказал Алексей Бегунов.
Цена за питерский "квадрат"
По данным аналитиков компании "Бекар", в июне небольшие квартиры в новых домах (квартиры без отделки или с "обычным" ремонтом) обходились покупателям не менее чем в 1400 долларов за кв.м. В самых маленьких квартирах - студиях стоимость доходила до 1700 долларов за "квадрат". Квартиры в домах по индивидуальным проектам, находящиеся в спальных районах и в новостройках оценивались примерно в 1500-1900 долларов за кв.м. В центре города минимальный уровень цен составлял около 1700 долларов. В 2000-2500 долларов за кв. м оценивались квартиры хорошие, но без изюминки, или жилье в новых домах, но с некоторыми недостатками (планировки, вид из окон, качество строительства). В презентабельных, но не очень качественных с точки зрения строительства домах цена составляла 3000-4000 долларов за кв. м. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (набережная реки Мойки, Каменный остров) оценивались в 5000-10 000 долларов за кв.м. В этот период цены выросли и на Каменном острове: если в начале года можно было найти квартиры за $4500-5000 за кв. м, то к концу июня такое жилье стоило уже порядка 5000-6000 долларов за метр. Алексей Бегунов рассказывает, что сегодня продажа квартир стоимостью 200-300 тысяч долларов - обычное явление. Заключается все больше сделок стоимостью 500-600 тысяч долларов. Не редкость и сделки за 1-2 миллиона.
Кроме того, покупателям элитной недвижимости приходится платить и за другие обязательные удобства, например, за паркинги. Сейчас места под парковку в центре города стоят порядка 35 000 долларов и выше. К примеру, стоянки в жилом комплексе на набережной Робеспьера продаются сейчас по 45 000 долларов, а в доме у Дворцовой площади (у арки Главного штаба) установлена предельная стоимость для Петербурга - 60 000 долларов.
Итак, если совсем недавно жилье в Питере было доступно и севастопольцу, то теперь цены уверенно приближаются к московским. И это не предел. В скором времени, по мнению специалистов рынка, горожанам предстоит пережить новый взлет цен. А, учитывая малые объемы строительства и проблемы с качеством жилья, на улучшение ситуации в ближайшее время рассчитывать вряд ли придется...
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
