Москва стремительно растет вверх. Дефицит и высокая стоимость земли заставляют девелоперов использовать любой свободный участок для строительства небоскребов. Плотность застройки города стремительно увеличивается. Но что же делать простому москвичу, не желающему жить в "каменных джунглях", но при этом не перебираться в область? Решить проблему поможет развитие малоэтажного строительства в ближайшем Подмосковье.
До недавнего времени малоэтажным считали комплекс зданий высотой до трех этажей. Однако, в связи с тенденцией к росту этажности в комплексном жилищном строительстве, рамки определения расширились.
Сегодня малоэтажным считается дом высотой не более 9 этажей, при этом расчетная плотность застройки не должна превышать 250 чел/га
Сегодня малоэтажным считается дом высотой не более 9 этажей, при этом расчетная плотность застройки не должна превышать 250 чел/га. Что касается малоэтажных загородных комплексов, то их класс определяется сочетанием местоположения и характеристик объекта.
Однако строить новые малоэтажки в столице девелоперам теперь не позволят московские градостроительные нормативы, согласно которым на одном гектаре земли должно быть возведено не менее 25 тыс. кв.м. Под малоэтажное же строение уходит от силы 8 тыс. кв.м. земли. И вообще, "в больших объемах малоэтажная застройка в столице вестись не будет, поскольку она в принципе не для Москвы", - заявил Владимир Ресин на пресс-конференции 2 августа 2006 года.
Между тем, исключением из этого правила вполне могут стать 28 деревень, которые находятся на территории города и попадают в план реконструкции (то же Бутово, например). Там строительство малоэтажного жилья теоретически возможно.
За 101 километр
Первыми ласточками элитных малоэтажек в пределах Садового кольца стали "Палаты Муравьевых" в 1-м Зачатьевском переулке (17 трехэтажных таун-хаусов) и жилой комплекс "Три тополя" рядом с 1-м Тружениковым переулком (шестиэтажный жилой дом на 12 квартир и семь сблокированных коттеджей).
Граждане побогаче могут обзавестись квартирой в таун-хаусах "Покровское-Глебово" и "Вишневый сад", в микрорайонах с претенциозными названиями "Новая Пальмира", "Челси" и "Лозанна", в Потапово или Рождествено. Люди, не имеющие привычки ежедневно ездить в Москву на работу, возможно, приобретут жилье в малоэтажном комплексе "Эдем" Красногорского района, в ЖК "Зеленый квартал" в Ивантеевке или в ЖК "Опалиха" на Волоколамском шоссе. По престижному Рублево-Успенскому направлению своих жильцов ждут недавно отстроенный семиэтажный ЖК "Сосны" на Николиной Горе, а также малоэтажки в поселках "Горки-10", "Петрово-Дальнее" и "Жуковка-1". В общем, выбрать есть из чего, были бы деньги.
По порядку стройсь!
Сейчас на подмосковном рынке существуют две категории малоэтажной застройки: эконом-класс и бизнес-класс. Бизнес-класс отличается от эконома наличием огороженной, охраняемой и благоустроенной территории, организованной автомобильной парковкой, более высокими потолками (не менее 2,9 м) и улучшенной планировкой жилья.
Недостатки местоположения часто компенсируются дополнительными удобствами, повышающими комфорт проживания: наличием подземных гаражей, свободной планировкой квартир, собственной территорией в несколько гектаров и обширной инфраструктурой.
Ценовой диапазон в этом секторе очень широк: в эконом-классе он колеблется от $700 за кв.м. до $2000 за кв.м., в бизнес-классе - от $2500 за кв.м. до $9000 за кв.м.
За что хвалить?
Под "экологичностью" понимают не только свежий воздух, но и небольшую плотность населения. В малоэтажках плотность жильцов, как правило, не превышает 100-150 чел/га. Риэлторы утверждают, что такой показатель близок к европейским стандартам. В многоэтажном же доме плотность населения часто бывает ниже 500 чел/га.
Эксплуатационные расходы в малоэтажных жилых комплексах значительно меньше, чем в индивидуальных коттеджах, и вполне сравнимы с расходами в обычных многоквартирных домах. При этом уборкой снега, благоустройством придомовой территории и ремонтом коммуникаций занимаются специально обученные люди, а не хозяева жилища.
За что ругать?
Один из неотреставрированных особняков с богатой родословной
При всей привлекательности малоэтажного жилья, специалисты относятся к нему неоднозначно. Если на Западе те же таун-хаусы никогда не строятся "окно в окно", то у нас происходит "скучивание" застройки, что противоречит самой идее "жилья для индивидуалистов".
Социальная неравенство с жителями близлежащих районов вынуждает застройщиков выстраивать вокруг малоэтажных объектов высокие заборы, что, разумеется, подчеркивает избранность живущих внутри резервации и вызывает раздражение у всех остальных.
В столице строители нередко возводят малоэтажки вплотную к старым домам, промзонам и гаражам, что тоже снижает их популярность. Еще одна ошибка при строительстве таун-хаусов - неправильное соотношение общественных и жилых площадей. Покупатели не нуждаются в огромных гаражах и нефункциональных холлах и предпочитают платить только за жилые квадратные метры.
У загородных малоэтажек тоже есть свои недостатки. Довольно часто они расположены далеко от Москвы (то есть от работы, больниц, развлекательных заведений), и с подъездом к ним на общественном транспорте возникают проблемы. Из-за перегруженности автотрасс возникают километровые пробки, так что обещанные риелторами "40 минут до центра" рекомендуется воспринимать с поправкой на реалии.
Что же покупать?
Сегодня на московском и подмосковном рынке недвижимости представлено не менее 20 малоэтажных жилых комплексов. Риелторы полагают, что спрос на жилье такого типа свидетельствует о смене приоритетов в сознании потребителей жилья. Загородный дом - дело хлопотное и затратное, а квартира в Москве не соответствует экологическим требованиям. Поэтому многие считают малоэтажку золотой серединой.
В поселке "Сосны" на Николиной Горе в будущем даже предполагают ввести дополнительное обслуживание, как в пансионатах, - с централизованными завтраками, обедами и ужинами, уборкой квартир и прочими услугами, претендуя тем самым на звание "загородного жилья нового формата". Такие малоэтажки с системой "все включено" могут со временем стать хорошей заменой коттеджам и дачам.
Альтернатива элитным ЖК - модульные дома
Небольшая плотность населения - одно из достоинств малоэтажек
Помимо элитных малоэтажек, на загородном рынке присутствует и экспериментальный объект. Депутат и банкир Александр Лебедев (Национальный Резервный Банк) в рамках программы доступного жилья претворяет в жизнь проект объемно-модульного домостроения.
В 18 км от столицы по Ярославскому шоссе построен коттеджный поселок Благово, состоящий из модульных домов. Жилой объект на участке в 15,4 сотки площадью в 235 кв. м. предлагается покупателям за $370 тысяч, что очень недорого по сегодняшним меркам. Лебедев уверяет, что подобное производство не требует больших финансовых вложений. В качестве базы для изготовления модулей можно использовать площади и мощности простаивающих заводов. Стоимость же площадей при малоэтажной застройке будет ниже, чем стоимость такого же метража в многоэтажных домах.
"Роснедвижимости" дано задание подготовить доклад о неиспользуемых землях сельхозназначения, которые расположены вокруг крупных городов. На них-то и будут возводиться модульные малоэтажки. Однако если новое жилье планируется продавать москвичам, остается нерешенным самый главный вопрос: как новоселам добираться в столицу и обратно?
Комментарии экспертов:
Кирилл Калицкий, риелтор "Центра Оформления и Продажи Недвижимости":
Ни для кого не секрет, что цены на квартиры в Москве сегодня просто астрономические. Поэтому интерес потенциальных покупателей уже давно сместился в сторону области. 18 км от МКАД - ерунда по сравнению с более отдаленными вариантами. Многие ездят в Москву каждый день по 3-4 часа, стоят в пробках... Ничего не поделаешь - такова ситуация.
Кто покупает квартиры в малоэтажках в поселке Благово? Хозяева маленьких бизнесов, предприниматели средней руки. К примеру, получил человек в наследство двухкомнатную квартиру в "хрущевке" и оказался перед выбором. В списках на снос она стоит на 2008 год, ремонт и перепланировку делать бесполезно - старая "малогабаритка" от этого лучше не станет. Остается продать бесполезные метры и купить что-то новое, современное и просторное.
В состязании двух полярных желаний: "жить в Москве" или "жить в человеческих условиях" верх берет последнее, голос разума. 15 соток придомовой территории, гараж, однородное социальное окружение, хорошая экология и прочие прелести проживания на лоне природы окончательно склоняют покупателя в пользу загородного жилья.
Марина Юрьевна, владелица квартиры в таунхаузе, Куркино, 8-ой микрорайон:
В прошлом году мы с мужем купили в Куркино трехкомнатную квартиру площадью 194 метра. Покупали по цене $1100 за кв.м., что по нынешним меркам совсем немного.
Более полугода с момента оформления сделки не могли получить свидетельство на право собственности или хотя бы ключи для проведения отделочного ремонта. Когда, наконец, доступ в новостройку открыли, мы были шокированы большим количеством брака и недостатков в сданном объекте. В квартире не было внутренних стен, электрики и сантехники. Окончательный ремонт и согласования отняли кучу времени, сил и денег. Но с этим, наверное, сталкиваются все покупатели новостроек "под чистовую отделку" в Москве.
В коммунальные платежи, помимо электричества и воды, входят такие услуги, как содержание улиц и придомовой территории, уборка помещений общего пользования, вывоз мусора, озеленение и содержание зеленых насаждений, текущий ремонт подъездов и фасадов, дезинфекция и дератизация (уничтожение грызунов), электроосвещение территории и аварийное обслуживание.
Самая большая проблема - транспорт. Мои дети ходят в школу и детский сад прямо в районе. Но мы-то с мужем работаем в Москве! Метро обещают построить только в Химках, и то не раньше 2010 года. Общественный транспорт и маршрутки ходят нерегулярно и ужасно переполнены. На авто добраться - тоже проблема: Ленинградское шоссе и МКАД стоят, по-моему, с утра до вечера.
Но больше всего меня беспокоит другое. В последнее время во многих СМИ появилась информация о строительстве промзоны в районе Молжаново, который находится всего в 4 км от Куркино. Это программа "Пром-Сити", одобренная мэром Москвы Ю. Лужковым. Уже выделен участок в 241 га, работы по освоению которого начнутся в будущем году. В первую очередь туда переведут пивзавод "Бадаевский", Карандашную фабрику им. Сакко и Ванцетти, Братцевскую птицефабрику и другие предприятия... И это при том, что Куркино рекламировали как район с великолепной экологией, маленькую Швейцарию! А еще на территории нашего района находятся радиовышки, которые тоже портят экологию. Ко всему прочему, в 1-ом микрорайоне планируется строительство крематория и кладбища домашних животных. На официальном сайте Куркино администрация на многочисленные вопросы жителей по поводу всего этого отвечает уклончиво: "Департамент не инвестирует в этот проект". Просто бесит безнаказанность чиновников и правовая незащищенность граждан нашего государства!
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
