Элитное жилье дорожает, но количество сделок почти не изменяется
11 сентября 2008
Доходы населения продолжают расти. Причем растут они во всех сегментах экономики, что приводит к росту цен на загородное жилье элитного сектора. При этом количество сделок не увеличивается. Эта ситуация характерна именно для объектов элитного загородного жилья.
Элитное жилье дорожает, но покупателей на него больше не становится
Как отмечает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики "Усадьбы": "Макроэкономическая ситуация слабо влияет на объем платежеспособного спроса на рынке элитной недвижимости, к примеру, Рублево - Успенского шоссе, но в тоже время находит отражение в уровне цен (исключениями могут являться лишь кризисные состояния экономики)".
Интересны статистические данные, которые отражают соотношение денежной массы и количества заявок на покупку недвижимости. Если в 2001 году денежная масса М2 составляла 1280 миллиардов рублей, а количество заявок составляло 217, то в 2007 году при денежной массе М2 10394 миллиарда рублей количество заявок составило лишь 341. Средняя цена сделки в 2004 году составляла 1,465 миллиона долларов, то в 2007 году средней являлась цена в 4,1 миллиарда долларов.
Отдельно стоит отметить психологический фактор спроса на рынке элитной загородной недвижимости, связанный с политическими циклами в стране. "По мере приближения к таким важным для страны событиям государственного масштаба, как выборы Президента РФ и парламентские выборы, возрастает политическая активность и напряженность, связанная с предвыборной борьбой. К моменту смены или передачи власти растет неопределенность относительно дальнейшего сохранения внутриполитического и социально - экономического курса в стране, то есть сохранения стабильности. И чем выше неопределенность или же напротив вероятность смены курса со сменой правящих элит, тем выше дестимулирующее влияние политического фактора на спрос элитной загородной недвижимости" - отмечает И.Шульков.
Значимость психологического фактора по степени влияния на покупательскую активность на рынке элитной недвижимости трудно переоценить, поскольку решения о приобретении дорогостоящего объекта принимаются конкретными людьми. Такие решения потенциальный покупатель принимает не только на основании существующей потребности во владении данным объектом (потребительский фактор) и финансовых возможностей его приобретения (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой сложившейся финансово-экономической ситуации, а также ожиданиями по ее развитию.
Настороженное отношение к любым происходящим процессам и событиям в стране, способным ухудшить текущее благосостояние, отражается в чувствительности спроса к дестабилизации в финансово-экономической жизни страны.
Одним из таких потрясений можно назвать банковский кризис, произошедший летом 2004 года. Возникновение проблем с ликвидностью в банковской системе грозило негативным образом отразиться на экономике в целом. Этот фактор заставил отложить потенциальных покупателей приобретать элитные объекты загородного жилья.
Так называемое дело "ЮКОСа" положило начало в 2003 году ужесточению фискальной политики государства и увеличению уровня вмешательства в экономику. Регулярные налоговые претензии, предъявляемые к крупнейшим российским компаниям, а также процесс централизации в руках государства активов в стратегически значимых отраслях экономики породили опасения многих представителей крупного бизнеса в отношении собственной финансовой стабильности.
Негативный информационный фон и напряженность в связи с происходящими событиями стали дестимулирующими факторами спроса на дорогую недвижимость в 2004 - 2005 годах. Завершение дела "ЮКОСа" и предъявление Ходорковскому и Лебедеву обвинительного приговора поставило точку в противостоянии крупного бизнеса и власти. С этого момента наступил новый этап развития рыночной экономики, характеризующийся более высокой дисциплинированностью крупного бизнеса перед государством. Благоприятная экономическая ситуация, стабильный рост благосостояния представителей бизнеса и позитивный информационный фон в течение определенного периода времени обладают стимулирующим эффектом к потреблению и росту спроса на рынке элитной недвижимости.
Количественный рост спроса на рынке элитной недвижимости Рублево-Успенского направления с середины 2005 года происходил на фоне макроэкономической и финансовой стабильности и хороших показателей внешнеэкономической, бюджетной и долговой сбалансированности российской экономики.
Как и прогнозировалось Департаментом аналитики и инвестиционного консалтинга компании "Усадьба", тренд покупательской активности на рынке элитной загородной недвижимости (ценовой сегмент которого выше 5 млн. долларов, а географический - преимущественно Рублево-Успенское шоссе) был понижательным с весны 2007 года и достиг минимума летом 2008 года.
Объем предъявляемого спроса летом 2008 года в среднем был на 20 - 25 % ниже, чем в аналогичный период прошлого года.
С весны 2009 года прогнозируется повышательная, в перспективе около 1,5 лет, тенденция объемов спроса.
