Компания на днях представила хорошие финансовые показатели за прошлый год и далекоидущие планы на этот. Однако непонятно, как они будут реализованы, ведь Mirax не может расплатиться с долгами, а ее рейтинг пересматривается с негативным прогнозом.
Выручка в $700 миллионов планируется исходя из оптимистических прогнозов продаж
По оценкам Mirax Group, выручка компании по итогам 2008 года составляет примерно $1652,7 млн. (+29% к 2007 году), чистая прибыль - 616,4 млн (+41% к 2007 году), EBITDA - 819 млн (+39% к 2007 году).
Компанией были завершены модернизация фармацевтического факультета Сеченовской Академии (50 тысяч квадрантных метров), модернизация Курского вокзала (31,9 тысяч квадратных метров). Из объектов жилой недвижимости были завершены и сданы жилые комплексы MIRAX PARK (327 тысяч квадратных метров и "Кутузовская Ривьера" (184,2 тысяч квадратный метров). Из объектов коммерческой недвижимости - завершена и сдана Башня "Запад" ДК "Федерация". Резюмируя, в прошлом году общее количество введенных площадей жилой и коммерческой недвижимости составило 793,18 тысяч квадратных метров.
Интересно, что согласно итоговому отчету, Mirax Group продавал в прошлом году свои объекты по $2,1 тысячи в среднем за квадратный метр. Если вычесть из общей сданной площади реконструированные площади, то получается, что "квадрат" продавался по $2750. Сейчас, например, квартиры в "Кутузовской Ривьере" реализуются на вторичном рынке примерно по $8500 за "квадрат".
В 2009 году Mirax Group надеется построить 450 тысяч квадратных метров площадей жилой недвижимости и 180 тысяч квадратных метров площадей коммерческой недвижимости. Строительная себестоимость этих 630 тысяч квадратных метров, как планируют в компании, составит $344 млн. Таким образом, себестоимость возведения 1 квадратного метра будет равна 546 долларам.
Однако за эти 630 тысяч квадратных метров, как признался член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко, компания надеется выручить $700 млн. "Мы придерживаемся пессимистичного прогноза", - объяснил он, но получается даже если "квадрат" компания будет продавать за $1,1 тысячи, выручка превысит затраты в 2 раза.
Аналитики объясняют, что строительный бюджет на 2009 год нельзя просто делить на все введенные в этом году метры, ведь строительный цикл состоит всегда больше года, поэтому часть затрат уже была понесена. Таким образом, себестоимость тут очевидно не 546 долларов. Соответственно, Mirax и не планирует в кризисный год продать все, что он возвел. Вывод очевиден: выручка в $700 миллионов планируется исходя из консервативных прогнозов продаж.
Противоречий в отчете нет, ведь это отчет за весь 2008 год и по всем проектам компании. В первой половине года рентабельность была 100%, а, по словам Полонского, даже 200% (в Башне "Федерация" стоимость строительства около $4 тысяч за "квадрат", а цена реализации была $12 тысяч за "квадрат"). Но потом разразился кризис, и в конце года все девелоперы заговорили о 20% рентабельности. А если учесть, что в декабре не было продаж вообще (а деньги вложены), то можно понять, что рентабельность была гораздо скромнее.
Но даже, несмотря на все эти странные цифры, все равно строительные планы компании вызывают большой вопрос, ведь совсем недавно два крупнейших агентства Moody's и Fitch понизили рейтинг "Миракс групп" до отметки "Высокая степень риска", при том, что рейтинг продолжает находиться на пересмотре с негативным прогнозом, а также у компании внушительный список долговых обязательств.
Помимо долга в $200 млн. перед Credit Suisse, который компания не смогла выплатить 11 февраля, 20 марта наступает срок исполнения оферты по CLN на 180 миллионов долларов; 17 сентября Mirax должна гасить облигации на 3 миллиарда рублей; 4 октября - еще одна выплата Credit Suisse, - 65 миллионов долларов; 16 декабря - кредит Альфа-банка, - 50 миллионов рублей.
Mirax Group основана в 1994 году в Санкт-Петербурге и работает в Москве с 2000 года, специализируясь на офисах класса А и жилье бизнес- и премиум-класса. 78% акций компании принадлежат Сергею Полонскому. Чистая прибыль корпорации Mirax Group увеличилась в 2008 году, по сравнению с 2007 годом, на 41% - до 616,4 миллиона долларов. В 2009 году строительный бюджет корпорации составит 344,114 миллиона долларов.
