Основным трендом этого года в сегменте торговой недвижимости станет отказ арендаторов от фиксированной арендной платы, и переход на оплату по принципу "процент от оборота". Однако далеко не всех арендодателей устраивает такое положение дел.
Однако пока арендодатели отказываются от договоров, которые завязаны на процент от оборота, они им невыгодны
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что открылись в основном небольшие по площади объекты. Среди крупнейших объектов, но не введенных в строй, - "Метрополис" (205 000 квадратных метров) на Ленинградском шоссе, торговый центр на улице Вавилова (202 000 квадратных метров) и "Гудзон" (145 000 квадратных метров) на Каширском шоссе.
Что касается объектов, которые будут введены в эксплуатацию в 2009 году, то это преимущественно проекты, которые были заявлены на предшествующий год и по разным причинам не вышли на рынок. Вероятность открытия этих проектов достаточно велика, в силу того что они находятся на завершающих стадиях реализации и сдачи в аренду.
Большинство аналитиков согласны, что те объекты, строительство которых уже началось, будут введены в строй, но новых начинать уже не будут. Максимум, возможно, построят один-два новых центра, но не больше.
Причиной такого положения дел является отсутствие у девелоперов как собственных, так и заемных средств на строительство, а также низкий спрос на торговые площади. Ставки аренды уже упали примерно на 30-40%.
Ранее Cushman & Wakefield / Styles & Riabokobylko (C&W/S&R) прогнозировала снижение арендных ставок на 20-50% в сегменте "электроника и бытовая техника", на 30-40% - "одежда и обувь", на 20-30% - DIY, на 40% - "мобильная связь".
Из-за стремительного снижения арендных ставок большинство аналитиков прогнозируют, что основной тенденцией этого года станет отказ арендаторов от фиксированной арендной платы, и переход на оплату по принципу "процент от оборота".
В частности, "Техносила" и "Эльдорадо" уже предложили арендодателям платить около 4% от оборота, ведь в кризисной ситуации розничным сетям выгоднее платить аренду как процент с оборота.
Однако далеко не все менеджеры торговых центров идут арендаторам навстречу. Владельцы ТЦ "Манеж" даже пытались поднять ставки. В сегодняшней кризисной ситуации арендодатели стремятся договориться с западными компаниями, такими как IKEA, у которых есть опыт работы на рынке в кризисный период и которые стремятся поддержать своих партнеров.
Однако пока арендодатели отказываются от договоров, которые завязаны на процент от оборота, они им невыгодны. В отличие от больших супермаркетов электроники менеджеры ТЦ заранее не знают свою маржу по конкретному продукту, для них важнее гибко ею управлять, а получается, что их маржа сильно зависит от сезона, потребительских предпочтений и множества других факторов.
Аналитики также отмечают, что новой практикой станет открытие торговых центров, заполненных лишь на 50-60% (ранее типичным считался показатель в 70-80%).
