Весеннее оживление на загородном рынке не наступило
9 апреля 2009
Предложение на загородном рынке сегодня формируется только за счет лендлордов, которым невыгодно сейчас строить, а земля простаивает. Именно они предлагают наибольшие скидки, а на вторичном рынке люди не готовы существенно снижать цены.
В стоимости земли в Московской области огромная спекулятивная составляющая
Сейчас дом площадью 250 квадратных метров в 15 км от МКАД по Боровскому шоссе (на 13 сотках), как и в октябре прошлого года, выставляется за 13 млн руб. Некоторые продавцы из-за кризиса переписали ценники на долларовые: коттедж такой же площади, но в 28 км по Дмитровскому шоссе (участок в 30 соток) стоил 7,8 млн руб., сейчас - $275 000. Похожая ситуация с земельными участками. Например, 11 соток в 12 км по Дмитровскому шоссе в организованном поселке с коммуникациями с прошлого года продается за 8,4 млн руб.
Долларовые цены с осени прошлого года снизились на 30-40%, рублевые - на 8-10%. Наибольшие скидки дают компании, а на вторичном рынке люди не готовы существенно снижать цены. Скидка в 30% возможна в элитных поселках, где сейчас практически не заключается сделок. Цены в рублях в среднем по рынку выросли с сентября на 1%, в долларах - снизились на 28,8%. С октября 2008 года средняя стоимость дома с участком в Московской области упала на 11,4% с 25,3 млн руб.
Сейчас наблюдается недостаток предложения, поскольку участки, на которых сразу можно начинать строить, появляются на рынке исключительно посредством ленд-девелопмента - инвестиционно затратного и длительного по времени процесса. С октября по февраль число сделок снизилось на 33%, сейчас на рынке заключается примерно 130-150 сделок в месяц (коттеджи и участки без подряда), раньше заключалось 250-280 сделок.
Основной спрос на землю эконом-класса в ценовой категории 50 000-300 000 руб. за сотку. Покупатели - люди, которые копили и сейчас боятся потерять сбережения. Земля рассматривается как наиболее надежный способ вложения. К тому же стоимость строительства упала на 30%. Землевладельцы, чтобы частично компенсировать отсутствие продаж, реализуют участки в розницу по 10-20 соток. Такие компании, как RDI, группа "Абсолют", "Итера-инвест-строй", "Красивая земля", "МДК-групп", начали продавать участки в своих поселках.
По прогнозам экспертов, если не наступит полного экономического коллапса в стране и в мире, то ликвидная земля в Подмосковье - ее не больше 7% - не должна сильно подешеветь. Остальное в данное время - неликвид, применение которому непонятно. Соответственно, на эти земли цены до 70% пошли вниз, и их не покупают. Основное увеличение продаж риэлторы ждут с теплом в марте - мае, хотя этого может и не произойти.
В стоимости земли в Московской области огромная спекулятивная составляющая, которая основана не на реальных затратах на нее, а на ожиданиях продавца. При сохранении текущей ситуации падение цен на землю в Московской области будет в два раза больше по сравнению с докризисным периодом. Стоимость готовых домов зависит только от кредитов застройщика, и при банковских требованиях возможен массовый сброс таких активов. Поселки с подрядом будут продаваться хуже, потому что покупатели с большим сомнением относятся к возможности строителей достроить дома. На готовые дома скидки могут доходить до 50%.
