Новая редакция соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Кипром напрямую затрагивает рынок недвижимости и таит в себе неприятности для девелоперов, использующих островные фирмы для минимизации налогов.
До 2014 года строители закроют офшоры на Кипре и выведут свои активы
На прошлой неделе министерства финансов России и Кипра согласовали протокол, вносящий изменения в межгосударственное соглашение об избежании двойного налогообложения. Основные изменения касаются положения об обмене информацией между минфинами двух стран и помощи в сборе налогов.
Но некоторые из новаций напрямую затронут и рынок недвижимости. Для удобства продажи целого объекта недвижимости чаще всего он регистрируется на отдельную фирму, как правило, эта фирма - в офшоре и часто именно на Кипре. Например, 85% акций "Мосинжстроя" (среди проектов - "Охотный Ряд") контролируется кипрской MIS Holding Limited, в прошлом году ее контрольный пакет пыталась купить инвесткомпания А1.
У девелоперов продажа объекта недвижимости почти всегда совпадает с продажей акций владеющей им компании, а если продажа акций совершается на Кипре, такая сделка не облагается налогом, а в России пришлось бы заплатить налог на прибыль (20%) с выручки от продажи акций за вычетом затрат на строительство. Однако изменения в ст. 13 соглашения с Кипром разрешают России взимать налог с прибыли от продажи акций кипрских компаний, если больше половины их активов составляет российская недвижимость. Главная проблема состоит в получении информации о таких сделках: остается надеяться, что киприоты будут оперативно предоставлять информацию нашему Минфину по прописанным в протоколе правилам.
Речь может идти о сотнях миллионов долларов дополнительных налогов: по оценке Colliers Int., объем только 10 крупнейших сделок на рынке коммерческой недвижимости в Москве за прошлый год - $2,72 млрд. У строителей из-за этого возникнут операционные сложности, но до 2014 года (когда вступит в действие изменение к ст. 13) они закроют офшоры на Кипре и выведут свои активы - скорее всего в другие офшоры. Однако киприоты, вероятно, потребовали от России внести такие же изменения и в соглашения с другими странами (сейчас их более 60), потому и понадобилась отсрочка.
Министерство уже работает над дополнительными протоколами к соглашениям с другими странами по поводу получения налоговой информации. Сейчас с помощью МИДа начинаем работать с Швейцарией, Люксембургом, Австрией и Мальтой. Новая редакция договора с Кипром вступит в силу после ратификации парламентами обеих стран.
Новая редакция соглашения усиливает контроль не только за доходами от продажи недвижимости, но и от управления ею (эта норма вступает в силу без отсрочки, но не ранее 1 января 2010 года). Значительная часть недвижимости управляется через закрытые ПИФы, пайщиками которых являются кипрские фирмы, и такие ПИФы не платят налог на прибыль в России. Доход от такого ПИФа можно трактовать как "другие доходы" кипрской компании, и благодаря действующему соглашению с Кипром налог с них не взимается.
После внесения поправок в ст. 6 соглашения такие выплаты должны облагаться налогом на прибыль в России (20%). Минфин идет в русле международных правил: так, модельная конвенция ОЭСР от 2008 года предлагает облагать такие выплаты 15%-ным налогом (повышенной ставкой, применимой к дивидендам).
